市場信心尚未修復，開年首月房企融資仍然延續低迷態勢。

2月9日，貝殼研究院發佈2022年1月房企融資月報。報告顯示，2022年首月房企境內外融資累計約481億，較2021年同期的1630億元下降70%，到期債務資金缺口達570億元。其中境內債佔比達70%，發債主體以國有企業爲主，48筆境內債券中41筆由國有企業發行。

2014年1月至2022年1月房企債券融資規模

此外，受政策等因素影響，併購債已然登場，招商蛇口、建發、華僑城等房企先後發行併購主題債券。貝殼研究院表示，2022年併購債或成新趨勢，預計會有更多的優質房企發行併購債。

短債盛行 境內債佔主導

數據顯示，與2021年1月搶跑美元債市不同，2022年1月房企發債以境內債爲主。其中，境內債佔比70%；境外債券佔比30%，較2021年同期下降24個百分點。

此外，由於房企風險出清尚未完成，資本市場信心不足，1月境內外債券發行期限下降，短債盛行。數據顯示，1月境內債券融資發行平均期限3.9年，較上月減少約1.1年，主要是一年內短期債券佔比升高至29%；境外券融資發行平均期限爲1.4年，較上月減少約0.3年，其中新增10筆境外債中8筆爲一年內到期的短期債券。

近18個月房企債券融資發行期限

據中國網地產不完全統計，公開發行的境內債方面，1月先後有綠城集團、招商蛇口、建發房地產、越秀集團、電建地產、平安不動產、華僑城、中海地產、金隅集團等發行債券。

其中，招商蛇口發行12.9億元的3年期、5年期中期票據；綠城集團發行26億元3年期中期票據；中海地產發行12億元5年期中期票據；電建地產發行10億元5年期公司債券；平安不動產發行10億元爲期210天的超短期融資券……

除此之外，多家房企的境內融資計劃獲交易所受理或通過。其中，招商蛇口20億元西南購房尾款ABS獲深交所通過；龍湖50億元住房租賃專項公司債券獲上交所受理；保利置業50億元公司債券獲上交所受理；首開60億元公司債券已獲上交所受理……

公開發行的海外債方面，綠城中國發行於2025年到期4億美元的增信債券，利率最低，爲2.3%；中駿發行於2024年到期的1.5億美元票據，利率5.95%；合生創展集團發行於2023年到期2.5億美元可換股債券，利率8%。

併購債登場 多家房企試水

從1月發債數據可以看出，招商蛇口、建發、華僑城等房企已經開始試水併購債。

其中，招商蛇口發行12.9億元中期票據將用於償還一筆因收購舊改項目產生的貸款，剩餘2.1億元將用於未來符合併購要求的項目；建發股份發行10億元中期票據中4.6億元用於併購2個標的項目公司股權；華僑城發行15億元中期票據中9.6億元用於置換在招商銀行的併購貸款。

此外，1月21日，浦發銀行完成第一期金融債券簿記定價，債券發行規模300億元，期限爲3年，定價爲2.69%。本期債券募集資金中50億元爲房地產項目併購主題債券，這是金融機構發行的首單房地產項目併購主題債券。

值得注意的是，據上交所消息，保利置業2022年面向專業投資者公開發行公司債券獲受理。債券擬發行金額50億元，募集資金用於償還有息債務、補充流動資金、項目建設、房地產項目的兼併收購等。

衆所周知，2021年12月，央行、銀保監會聯合發佈《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展併購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

隨後，央行金融市場司司長鄒瀾表示：“房地產企業間的項目併購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。”

貝殼研究院表示，2022年併購債或成新趨勢，預計會有更多的優質房企發行併購債，這是對2021年末政策的積極響應，有助於出險房企的風險化解。

償債壓力仍大 1、3、4、7月到期債務規模超千億

自2021年年末以來，政府端積極釋放金融利好信號，國內融資環境適度調節。但房企償債壓力仍將持續。

據貝殼研究院數據顯示，2022年仍然是房企償債的高峯之年，年內到期債券總額接近萬億，其中1月、3月、4月及7月到期債務規模超過千億。

2022年1月境內外債券融資到期債務規模約1051億元，較上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期債務淨額570億。根據當前月均發債500億規模計算，房企償債壓力仍較大。

近18個月房企債券融資發行與到期規模走勢

面對償債壓力，房企需要尋求更多維的融資渠道和方式，併購債、公募REITs等或成爲房企融資新渠道。