本報記者 郝亞娟 張榮旺 上海 北京報道

近日，央行發佈《2021年第四季度中國貨幣政策執行報告》中提到，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

《中國經營報》記者注意到，“加大住房租賃金融支持力度”首次出現於《2021年第一季度中國貨幣政策執行報告》；與此同時，包括銀行在內的金融機構也加碼了住房租賃金融的佈局力度，其中建設銀行與地產公司合作擬通過私募股權投資基金的形式參與。

需要注意的是，住房租賃金融的核心在於將房子作爲重資產進行長期持有運營，這必須要有強大的、後續穩健的、低成本的資金支持。如何解決大額長期低成本資金缺乏問題是金融機構面臨的首要挑戰。

提供住房租賃綜合金融服務

根據住建部消息，“十四五”期間40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套。據我們估算，“十四五”期間全國的保障性租賃住房增量可能在800萬~900萬套。

佈局住房租賃金融已成爲銀行的展業重點之一。公開資料顯示，建設銀行近日與保利集團簽署發展保障性租賃住房戰略合作協議，雙方擬共同搭建住房租賃金融合作平臺，以私募股權投資基金爲載體，廣泛吸引社會資本支持保障性租賃住房建設，探索保障性租賃住房從孵化培育、建設運營到公募REITs發行的全生命週期業務模式，構建以盤活存量資產帶動增量投資的良性循環，激活資本市場支持保障性租賃住房建設發展的內生動能，加大優質保障性租賃住房供給。

除了建設銀行外，記者瞭解到，興業銀行上海分行打造住房租賃核心場景，提供集住房租賃項目貸款、住房租賃流動資金貸款、住房租賃債務融資工具等多元化、一體化的綜合金融服務方案。

根據銀保監會公佈的數據顯示，截至2021年11月末，銀行業堅決落實房住不炒政策的同時，對於長租房市場保障性住房建設的金融支持力度加大，投向住房租賃市場的貸款增速接近各項貸款平均增速的5倍。

與此同時，監管方面也在相關考覈上予以支持。中國人民銀行下發通知，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵金融機構加大對該領域的支持力度。

記者注意到，《2021年第四季度中國貨幣政策執行報告》還提到，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作爲短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期。

中國銀行研究院博士後鄭忱陽指出，在經濟恢復和政策支持下，金融機構將在租賃住房、保障房等領域加大信貸投入，同時拓展老舊小區、物業管理、城市更新等存量房地產市場，推動房地產投資從增量向存量轉變。

如何解決資金問題？

中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強此前公開表示，住房租賃還需解決大額長期低成本資金缺乏問題，可通過降低租賃住房的取得成本、降低租賃住房的運營費用、提高租賃住房的經營收入和提高收益率的其他綜合性措施。“長租房一次性投入大，長期逐漸回收。據住房租賃企業測算，新建租賃住房的投資回收期一般在25年以上，改建的投資回收期一般在5~8年。”

也因此，解決長期、低成本的資金問題成爲金融面臨的重要挑戰。

鄉村振興建設委副祕書長袁帥指出，住房租賃市場在發展過程中，面臨的主要痛點就是供需結構緊張，特別是一線、二線熱點城市，近年來，國家推出多項舉措，“在‘房住不炒’、租售並舉的中央精神和政策環境下，銀行進軍租賃市場是爲了貫徹落實中央精神，同時也是尋找穩定、長期、優質的資產；此外，租期短、租金漲常困擾租房者，往往使其權益難以得到充分保障，一些房屋租賃中介的服務正逐漸異化，利用租金的期限錯配形成‘資金池’，給長租市場帶來隱患，而銀行進入租賃行業可以讓市場的歸市場，金融的歸金融”。

袁帥告訴記者，目前銀行介入住房租賃市場主要有兩種模式，一種是銀行與房企合作，雙方簽署租賃權轉讓協議，通過銀行平臺出租房源，與此同時，銀行也可爲租戶提供包括租房按揭貸款在內的金融產品；另外一種就是銀行與政府合作，聯手建設住房租賃管理平臺，在人房覈驗、交易撮合、信用評價、資金監管等租房全流程各個環節提供相應的金融服務和產品。

中國建設銀行原首席經濟學家黃志凌此前撰文提到，銀行介入住房租賃市場可以分層次推進，爲市場化租賃的出租人和承租人搭建平臺、爲住房租賃市場提供批量房源、助力政府解決保障性住房需求、研究解決更多樣的租售選擇的問題。

在黃志凌看來，大型銀行可以（也應該）積極介入國家重點推動的保障性租賃住房市場，尤其是那些政府主導、市場主體參與、有效增加小戶型低租金的租賃住房建設項目，既可以迅速成爲解決新市民“職住平衡”的新型租賃模式，也將成爲後續國內保障住房體系的重要組成部分，銀行也將在當中拓展市場，發揮重要的槓桿作用。

“爲鼓勵金融機構參與住房租賃金融，還需要解決好融資增信、貼息、土地政策與建設經營稅費等政策層面的問題，從而促使金融機構在解決資金安全以及還款來源、合理的利息收益的基礎上積極參與租房租賃市場建設之中。”IPG中國首席經濟學家柏文喜補充道。