地產之城香港，已連續12年蟬聯全球房價最難負擔城市之首。

在國際公共政策顧問機構Demographia的國際住房負擔能力調查中，香港再一次成爲最難負擔的市場，房價對入息比率由上一年度的20.7升至23.2，較之2019年的20.9增加了2.4個百分點。

在這份調查報告中，Demographia是根據截至2021年第三季度的房價與收入，比較了8個國家的92個主要市場（大都會區）的住房負擔比率，即以一個城市的房價中位數除以家庭全年入息中位數計算，數值愈大，負擔能力則愈差。

同時，這也意味着在香港一個家庭至少需不喫不喝23.2年，才能負擔得起一套住房。

依照世界銀行與聯合國的評估標準，Demographia將樓價和收入比率區分爲了4個等級。3倍以下，屬一般家庭“可負擔”的水準；3.1到4倍爲“略微超過負擔”；4.1到5倍爲“嚴重負擔不起”；5.1倍以上是最嚴重級別“極度負擔不起”。

根據最新的指數23.2，香港較之最嚴重級別“極度負擔不起”，高出了4倍以上，住房的可負擔性在明顯惡化。

從被調查的其餘7個國家（澳大利亞、加拿大、愛爾蘭、新西蘭、新加坡、英國和美國）來看，也顯示出2021年的住房負擔能力較過去更差。相比2019年，嚴重負擔不起的市場更爲嚴重，2021年嚴重負擔不起的市場數量增加了60%。此外，負擔得起和中等負擔得起的市場數量下降了近三分之二。

2021年各國的住房負擔能力。數據來源：Demographia

除香港位居最難負擔城市之首外，處於“極度負擔不起”級別的城市還有如悉尼、溫哥華、聖何塞和墨爾本，分別爲15.3、13.3、12.6和12.1。

在“可負擔”水準的城市中，美國匹茲堡的負擔能力最佳，房價對入息比率爲2.7。此外，還有俄克拉荷馬城和羅切斯特，爲3.3；埃德蒙頓和聖路易斯爲3.6。

但整體而言，美國住房的可支付能力也在變弱。調查數據顯示，2021年美國住房負擔比率爲5.0，而在2019年僅爲3.9，從“略微超過負擔”升爲“嚴重負擔不起”級別。另外，2021年的美國有27個嚴重負擔不起的市場，在2019只有爲14個。

在英國，倫敦成爲最難以負擔的市場，指數爲8.0，在被統計的92個城市中排名第79位（排序由易至難）。而最容易負擔得起的城市是格拉斯哥，指數爲3.8，在92個城市中排名第7。

值得注意的是，根據Demographia調查報告，在過去的18年裏，除香港外，還未曾有城市達到過這樣難以負擔的水平，創下了報告統計以來的新紀錄（23.2）。因爲，2021年第二難以負擔的城市澳洲悉尼，住房負擔比率也才15.3。

住房市場按支付能力排名（由易至難）。數據來源：Demographia

這是香港連續第12年蟬聯全球房價最難負擔城市之首。 

究其原因，與香港多年來堅挺的樓市密不可分。僅以2021年爲例，據戴德梁行統計數據，2021年全年香港住宅市場總成交量創9年來新高，樓價升幅約爲6.5%。

具體來看，自2021年2月起，香港連續6個月錄得超過6000宗交易，在經歷了8月份的成交宗數回落後，全年的成交數據仍超出746000宗，按年增24%，創2012年81333宗之後的新高。其中，二手市場表現尤爲活躍，全年成交超過57000宗。 

另外，根據香港1月4日公佈的數據顯示，2021年香港全年住宅買賣合約總值爲7339億港元，同比上漲了近34%，打破了1997年全年6903.4億港元的上一歷史高位。

根據仲量聯行的數據顯示，2021年香港中小型住宅樓價上漲了4.4%，豪宅樓價上升7.2%。 

事實上，香港樓市的量價齊升，也得益於其低息環境。比如目前香港大多數購房者採取的是浮動利率，約爲1.36%，爲11年以來最低水平。

尤其是針對高價樓盤，香港仍在釋放利好信號，其按揭門檻將進一步降低。今年2月23日，香港財政司司長陳茂波在新財政預算案中表示，將放寬按保計劃。比如按揭保險計劃可申請最高八成按揭貸款的樓價上限，由1000萬元提升至1200萬元；首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限，由800萬元提升至1000萬元。

基於2021年創下的成交新高，以及多年來香港樓市累積的較強韌性，地產開發商對香港樓市依然持看好態度，令香港土地市場也較爲火熱。在今年2月中旬，香港誕生了國內有史以來最貴的單價地王，一宗位於淺水灣的住宅用地以超過了90.8萬元/平方米的樓面價由爪哇控股（00251.HK）競得。

爪哇集團高價拿地，體現出對香港樓市前景的信心。據香港地政總署信息，該地塊招標共有9家企業參與投標，分別爲漫域投資、嘉華國際、恆隆地產、新鴻基、英皇集團、長江實業、鷹君集團、信和置業和爪哇控股。

按照規劃，爪哇控股計劃在該地塊興建2-4間別墅，用作收租用途，總投資額約16億元，預計3-5年後落成。

在最近兩個月，受疫情影響，香港樓市熱度有降溫趨勢。仲量聯行數據顯示，目前香港樓價已下滑超了5%。即便如此，香港住房的可負擔能力的惡化趨勢在堅挺的樓市面前，仍難緩解。

Demographia報告中建議，增加香港的房屋供應，以提高住房負擔能力，比如在香港和毗鄰的深圳之間的未開發土地上建設一個擁有250萬居民的新大都市。但目前看來，作爲公認的全球房價最高城市之一香港，要解決這一問題顯然要複雜且難得多。