财联社（广州，记者 陈业）讯，房地产债券“跌跌不休”之际，一批“高收益债”投资者正密切追踪地产债。

记者获悉，地产债券受房企债务逾期及评级下调影响、价格持续下探时，部分机构正以2折或者更低的价格，将多家出险房企低价债券收入囊中。

广东狐尾松资产管理有限公司董事长王代新表示，这种“高收益债”只要价格够低、空间足够大，部分投资者会通过对自身、对风险的把控，有选择性购入，可从将来重组或者企业好转后的债务偿还中获益。

“这属于高风险高回报的投资。如果出现风险，投资者可能只能拿回投资额的5%-10%甚至归零；但是如果赌对了，则收益非常可观。”汇生国际融资总裁黄立冲称。

“豪赌”地产债券

一位禹洲集团境外债权人日前向记者透露，自禹洲集团出险以来，其以12-20美元的价格，陆续购入该公司多只境外债。“如禹洲集团相关债券价格继续下跌，不排除继续买入的可能。”

记者查阅资料发现，禹洲集团目前存续14笔美元债，因部分债券已构成实质性违约，其所持境外债均已构成交叉违约。截至3月25日12时，禹洲集团美元债中，多笔债券价格在10美元以下，最低仅8美元，较发行价格跌去9成。

相比之下，目前禹洲集团境内债券价格，较境外债券价格高出不少。日前禹洲集团公告宣布，拟对旗下“19禹洲01”、“19禹洲02”两笔合计35亿元人民币债券进行回售，随后“19禹洲02”因价格异动，触发两次临停。在禹洲集团宣布拟回售部分境内债后，一度引发境外投资人的不满。

此外，上述债权人所在资产管理公司，还以较低价格购入佳兆业、正荣、世茂、阳光城、中国奥园等超过10多家地产公司低价债券。

一家境内中小型资产管理公司负责人向财联社记者表示，去年年底前，地产债券收益率较有限，但多家地产公司去年底以来出现债务逾期，随着评级遭下调，其债券价格大幅下跌，二三十块钱甚至几块钱的都有。

该资产管理公司负责人续称，其去年开始便一直在研究地产公司债，其管理的公司已陆续买入多家地产公司债券，买入价格2折左右，从10美元到25美元不等，“像新力控股部分10美元以下的债券，我们也买过。”

抄底在“半山腰”？

据悉，高收益债券即高息债、垃圾债，通常指市场评级在BBB-（标普）或Baa3（穆迪）及以下的债券。因信用等级在投资级别以下，也被称为投机级债券。在国内，通常以收益率作为划分标准，暂且定义收益率高于8%的债券为高收益债，收益率高于15%的债券为超高收益债。

王代新表示，历史上二三十块钱的地产债券并不多见。2015年，佳兆业因“锁盘”危机，公司债券价格出现大幅下跌，部分“高收益债”投资机构从中获得较高收益。

王代新介绍，投资者购入“高收益债”非常考验其风险判断能力，核心是探明这些公司真实资产和负债。投资机构往往有几十人团队对公司进行非常细致的研究，尤其是对资产情况及负债情况进行测算。因部分债务违约公司并非资不抵债，所以债务重组成功概率较大。有些公司因存在大量表外负债，从而难以测算，或需要重估；如资不抵债，则需要慎重买入。

“时间成本也要测算。部分违约企业的债券可能面临重组，兑付时间会很长，但如重组成功也可获得几倍收益。关键看赔率有多大，重组时间需要多久，重组方案最终能偿付多少，确定性有多高。”王代新认为，虽然部分公司风险非常大，但也正因此，债券价格才非常低。

就部分投资者择机购入地产“高收益债”，黄立冲认为，过去单个企业出现财务困难的时候确实有很多机会，但当前行业出现流动性风险，多家房企债务逾期，已出险房企能否成功重组债务存在较大不确定性，因而试图抄底的投资人，或存在抄在半山腰上的可能。

据记者不完全统计，截至目前，已有超10家房企出现非标及公开债务市场违约，部分房企已对相关债券展期或正在商谈展期过程中。伴随行业持续波动，部分房企已徘徊在违约边缘。

销售能否扭转成关键

有市场分析人士称，未来房企这部分“高收益债”能否如期兑付，除企业自身经营情况能否好转外，更多要看市场销售能否好转。

“如果销售不能维持稳定，房企财务情况短时间难以扭转，部分房企资产价值或将大幅缩水，资不抵债情况就会增多，购买地产‘高收益债’的投资风险相应加大。”上述市场分析人士说。

对于今年房地产市场走势，旭辉控股董事局主席林中在3月24日召开的投资者会上表示，2022年房地产市场将前低后高，今年初市场已经在复苏，预计5、6月份会迎来小阳春。不过，也有房企高层认为，未来房地产市场情况仍需看市场预期及政策面的支持有多大。

3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤在会上指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

随后，央行、银保监会、证监会、外汇局及财政部就房地产问题纷纷表态。其中，银保监会表示，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展；证监会明确，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。

多位接受记者采访人士均认为，随着多部委密集发声，不排除推出更多有针对性的利好政策的可能，行业风险出清有望加速。

近日，碧桂园、新城控股、旭辉控股等多家地产公司相继发布关于董事、监事和高级管理人员在二级市场购买本公司债券的公告，以提振市场和投资人信心。