記者 | 胡振明

首發上市不足一週年，普聯軟件（300996.SZ）擬變更募投項目而將剩餘資金在北京“買房”，這比租房更划算嗎？

4月14日收盤，普聯軟件股票收於28.08元/股（-2.64%），接近於兩天前的歷史最低股價27.01元。

4月12日，普聯軟件發佈《關於募集資金投資項目變更部分實施內容並使用部分超募資金及自籌資金購置北京辦公用房的公告》稱，擬變更首發上市的募投項目，對“營銷及服務網絡建設項目”中原有多地區市場佈局規劃調整爲重點加強北京地區面向央企總部營銷及服務能力建設，使用“營銷及服務網絡建設項目”募資4600萬元、超募資金7300萬元以及自籌資金930萬元，合計不超過12830萬元在北京購置辦公用房（具體價格以最終簽署的房地產認購書爲準）。

對此，深交所向普聯軟件下發關注函，要求其說明上市不到1年內即變更首發募資投向的合理性。

普聯軟件於2021年6月3日在深交所創業板上市，首次公開發行新股2210萬股，每股發行價格爲20.81元，募資總額4.60億元，扣除發行費用6154.28萬元後，實際募資淨額爲3.98億元，其中超募資金總額爲1.03億元。

上市之後不久，經2021年6月30日召開的股東大會審議通過，使用部分超募資金3100萬元用於永久補充流動資金。截至2022年3月31日，超募資金剩餘金額7377.93萬元（其中利息140.50萬元）。也就是，普聯軟件擬將剩餘的超募資金的絕大部分用於上述北京辦公用房的購置。

載至2022年3月末，首發上市募資餘額爲，“智能化集團管控系列產品研發項目”募資餘額2612.36萬元，“營銷及服務網絡建設項目”募資餘額爲4810.98萬元（其中理財及利息收入138.28萬元），合計爲7423.34萬元。

圖片來源：普聯軟件公告

其中，普聯軟件用於上述購房事項的4600萬元就是計劃調整“營銷及服務網絡建設項目”，並將該項目尚未完成投資的部分資金變更用途而取得。該項目包括場地租賃及裝修等基礎設施建設、設備購置、人力成本及其他鋪底流動資金等投入，預估投資總額爲6136.40萬元，全部擬用首發上市所募得的資金投入。截至公告出具日，該項目已經投入了一部分資金，其中場地租賃費291.04萬元、設備購置支出81.70萬元、人員支出1090.96萬元。公告顯示，普聯軟件已在深圳、成都及新疆等地區根據實際業務開展情況進行了營銷網絡建設投資。

深交所在關注函中，要求普聯軟件說明截至目前“營銷及服務網絡建設項目”的進展情況，該項目實際使用金額遠低於《招股說明書》披露數據的原因；說明在已支付場地租賃費的情況下，未投入場地裝修費的原因，該項目的實際經營內容是否與《招股說明書》所披露的內容存在較大差異；還要求說明公司首發上市時作出的募資用途相關決策是否審慎、合理。

圖片來源：普聯軟件公告

普聯軟件表示，首發上市的時候原計劃對各地區公司進行提升及新設地區公司進行市場佈局，不過，公司的大型央企客戶的總部集中在北京地區，急需擴大北京本地化技術服務團隊和市場團隊規模，迫切需要穩定的自有辦公場所。

普聯軟件未披露來自北京地區的收入情況，其2021年年報顯示，來自華北地區的收入爲4.04億元，佔公司營業收入的69.47%；上一年度，華北地區收入2.50億元，佔比爲59.15%。比較兩年的情況，華北地區收入增收，且而在公司營業收入中的佔比也有明顯提升。從營業收入佔比來看，境內收入除了華北、西南地區佔比提升之外，其餘各地區收入佔比均出現下滑。

圖片來源：普聯軟件公告

去年首發上市的時候，2021年5月14日普聯軟件披露了《公司首次公開發行股票並在創業板上市招股意向書》。其中，公司認爲要全面佈局“營銷及服務網絡建設項目”，“公司已經做了充分準備，並實際進行了多種形式的先期試點，如設立普聯香港子公司、深圳分公司、巴州分公司、新疆分公司等。通過不同形式的機構設立實踐，公司在區域業務管理、市場拓展、團隊建設等方面積累了實踐經驗，爲在更多區域設立服務機構，提供了參照和借鑑，爲完成本項目的順利實施奠定了基礎。”

真是計劃不如變化快，如今，普聯軟件卻要把該項目的剩餘資金拿來“買房”。

根據公告，普聯軟件與交易對方北京中晟宏源科技有限公司簽署《關於天恒大廈第17層物業購買之意向書》，擬向北京中晟宏源科技有限公司購買其擁有的位於北京市東城區東直門外大街46號1號樓17層1701物業的房產，作爲公司北京辦公用房。

本次擬購買的辦公用房建築面積爲2105.33平方米（具體面積以雙方最終簽署的買賣合同及產權證明文件爲準），投資總價不超過12830萬元，其中交易價格爲1.13億元，根據交易價格及建築面積計算，每平方米的價格爲5.37萬元。

圖片來源：普聯軟件公告

在北京買房划算，還是租房划算？

普聯軟件認爲，“按公司會計政策規定的折舊方法年限平均法計算，殘值5%，年限按30年計算，年度折舊額約爲406.28萬元；目前該地段寫字樓的日租金價格約爲11元/平米，以同樣面積計算年租金（按365天計算）支出在845.29萬元左右；該項目投資後年折舊額小於目前市場年度租金支出額度，相對於租賃同等面積的相同場所，本項目的實施更具有長遠優勢。”

若是如此，那麼“買房”之後，普聯軟件每年節省約439萬元的辦公用房支出。

然而租金或許被高估了。普聯軟件擬購買的標的房產位於天恒大廈，界面新聞記者通過“58同城寫字樓”網頁搜索發現，天恒大廈竣工時間爲2005年，參考租金價格爲每天8.5元/平方米。

圖片來源：界面新聞記者在“58同城寫字樓”網頁截圖

另外，記者在“安居客商鋪寫字樓”平臺上查詢到，天恒大廈的參考租金有每天5元/平方米、6元/平方米、7元/平方米等多個價格。

圖片來源：界面新聞記者在“安居客商鋪寫字樓”網頁截圖

上述網頁搜索到的公開參考租金價格均與普聯軟件公告所示的“約爲11元/平米”存在較大差距。當然了，這些網絡平臺所公示的僅是參考價格，並非最終的成交價格。那麼，普聯軟件調整首發上市的募投項目並拿錢購置辦公用房，此舉是否比租房更“划算”？深交所在關注函中，要求普聯軟件“結合市場數據，進一步量化分析本次房產交易價格的公允性”。