財聯社上海4月19日電，紐聯儲週一（4月18日）公佈的一項新調查顯示，美國家庭預計明年房價將上漲7%，但隨着抵押貸款利率的上升，房價上漲速度將放緩，未來五年平均上漲約2.2%。

與此同時，租金將漲得更快：在未來12個月內上漲11.5%，而在接下來的五年內平均每年上漲5.2%。

去年，該項調查的受訪者預計房價在下一年會上漲5.7%，租金則上漲6.6%。與去年的調查相比，今年的受訪家庭顯得更加悲觀。

首次購房者被擠壓出市場

抵押貸款銀行家協會（MBA）表示，截至4月1日當週，美國合格貸款餘額低於647，200美元的30年期固定利率上漲10個基點至4.9%，達到2018年12月以來的最高水平，超出去年同期1.5個百分點。

而根據美國商務部公佈的數據，美國3月新房的平均中位數價格較去年同期上漲了10.7%到400，600美元，而新房交易量則經過季節性調整後下跌了2%至772，000套。

看似矛盾的貸款利率上升和價格上漲，背後反映的是美國房地產市場的極低庫存現狀，既有千禧一代旺盛的住房需求，疫情導致的新建量長期不足的歷史原因，又有如今供應鏈中斷和大宗商品價格飆升的困擾。

而這兩者加起來打擊最大的就是首次購房者。

MBA追蹤的單戶家庭房子貸款申請指數中，購買申請指數在一季度的年化降幅達到23%左右，而再貸款申請指數則因高利率則下跌了9.9%。新申請數量下跌9.2%到達2019年以來的最低點。

MBA經濟行業預測副總裁Joel Kan表示：“強勁的就業市場和工資上漲支撐了人們對住房的需求，儘管利率和房價也在快速上漲。但庫存不足是限制購買的關鍵因素。此外，不斷上升的貸款規模和FHA申請數量急劇下降8%，都在表明首次買房者正在遭受供應和負擔能力上的不同程度的影響。”

FHA貸款是由美國聯邦住宅管理局承保，爲中低收入購房人羣降低融資成本和首付門檻的一種貸款。這些人往往是首次買房者，佔了其中相當大的比例。

建築商信心降至低點

買家失望離場，賣家同樣水深火熱。

週一更早時候發佈的美國房屋建築商協會（NAHB）顯示，4月份建築商對新建單戶住宅市場的信心下降2個百分點至77，跌至七個月來低點，原因是房屋借貸成本上升和供應鏈混亂推高了住房成本，銷售流量以及當前的銷售狀況已降至去年夏天以來的最冰點。

NAHB首席經濟學家Robert Dietz表示：“住房市場面臨一個拐點，因爲利率出人意料地快速上升，房價上漲和材料成本上漲，顯著降低了住房負擔能力，尤其是在關鍵的入門級市場。”

NAHB的主席Jerry Konter表示：“政策制定者必須採取積極措施來解決供應鏈問題，降低開發成本、阻止房價上漲並允許建築商增加產量。”

對建築商來說，現在的房價上漲並不代表着利潤，而是代表着購買者被擠出市場，因爲房價上漲目前最大的推手是漲得飛快的成本。而利率上漲又進一步打擊了消費者購房意願。

長此以往，即便建築商之後交了房，成本也會迫使他們開出一個消費者很難接受的價格，最後要麼虧本賣了，要麼房子砸在手裏。

如此，買賣雙方都陷在進退兩難的境地，而解決問題的根本還是在於供應鏈。

但供應鏈在短時間內卻沒辦法徹底解決，疫情的波動會持續放大美國房地產市場在供應鏈上的困境。