作者 | 楊波

5月的樓市，依然冷清。

距離本輪樓市鬆綁，已經過了5個月。

2021年12月6日，中共中央政治局召開會議強調——要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

這標誌着“樓市調控政策拐點得以確認”。

政策轉向後，全國各地掀起了一輪又一輪的“救市浪潮”。手段也是“五花八門”，取消限購、降低首付、降低利率、提高公積金額度、直接發放購房補貼等等。

目的只有一個，“支持”、“促進”樓市回暖。

雖然全國樓市整體依然冷清。但在局部地區，已經開始出現“躁動的跡象”。

1

成都

去年11月份，成都二手房交易量突然暴增，當月成交5659套，環比激增168%。

隨後幾個月，二手房交易量持續放大。3月份更是創下了單月成交13858套的記錄，四月份成交量也達到12443套（是2021年4月成交量的3倍）。

不過，仔細觀察可以發現，成都二手房交易價格是“下跌的”。

也就說，一方面二手房東在積極降價，尋求成交可能；另一方面一大波購房人不再等待，積極下手了。

當然，二手房成交量上漲可能還有另一個顯性的原因，即：去年以來的頭部房企暴雷潮，打擊了期房購買信心，轉而買入二手房。

截至發稿，成都尚未出臺任何實質性的“調控鬆綁”政策。

僅有的政策是，按揭貸款利率降低了、放款速度提高了。銀行按揭也不再參考“二手房指導價”了。

真正厲害的政策，比如複雜的分區限購、限貸、限售、限離（婚）、增值稅“5改2”等政策，一個也沒放鬆。

成都新房方面，其實壓力挺大的。

從數據可以看出，最近3個月，成都新房成交量基本在1萬套至1.32萬套之間，如何來看待這個數據？

2021年成都市商品住宅累計成交了18.73萬套。照此計算，相當於每月平均成交1.56萬套。也就是說，目前的新房成交量水平，比去年平均水平低了20-30%。

5月13日，網絡上流傳了一張成都擬放鬆調控政策的截圖。不過未經證實。

成都當地業內人士也在紛紛猜測，“政策可能馬上要來了”。

2

蘇州

蘇州，2021年GDP超2.2萬億，全國排名第六，超過成都、杭州、武漢、南京等城市。

經濟實力第六的城市，堪稱“救市心切”。

目前，在2021年GDP排名前十的城市中，已有3個出了寬鬆政策。

但是，蘇州最猛。

在本輪樓市鬆綁中，蘇州前後兩次發文，兩次解綁。

4月11日，蘇州將二手房的限售時間由5年改爲3年；非蘇州戶籍購房的社保要求從3年內連續滿24個月改爲累計24個月；外地人賣房後2年內，無需社保或稅單可直接購房。

鬆綁原因，一方面可能是樓市數據太差了。

根據克而瑞蘇州房產測評統計，4月份蘇州市區商品住宅的供應面積爲22.95萬平米，環比減少51.35%，同比減少80.04%；成交面積爲39.84萬平米，環比減少23.32%，同比減少57.37%。二手房方面，4月份住宅成交共計3174套，仍然低於3月份。

另一方面，可能是因爲財政狀況不太好，蘇州1-4月財政收入出現負增長。

不過，畢竟是強二線城市，蘇州的新政很快產生了“發酵效應”。

據當地媒體報道，五一期間，蘇州各大樓盤成交量開始回升。開發商也紛紛發佈“勁銷”“熱銷”等宣傳海報，渲染市場回暖的消息。

雖然成交量回暖了，但價格仍然低迷，開發商紛紛讓利促銷。據統計，五一期間許多樓盤推出福利購房活動，包括7天無憂退換房、特價房、購房抵用券、車位抵用券、家電大禮包等。

5月9日，蘇州出臺第二波救市政策。二手房限售3年的限制被取消了；新房限售由3年調整爲2年。非蘇州市戶籍三年內累計24個月社保改爲連續6個月社保；同時，非限購區域房產不再計入家庭限購套數。

這次調整，可以用“無底線”來形容。政策的力度，甚至比很多三四線城市還要寬鬆。也是GDP十強裏面，最爲寬鬆的樓市政策。

隨後，5月9日至10日，蘇州2022年首場土拍取得“開門紅”。15宗宅地全部成交，最高樓面價31046元/㎡，最高溢價15%。共斬獲233.77億元。

蘇州可能要鬆一口氣了。

3

北京、深圳

北京、深圳的回暖也主要體現在二手房成交量上。

數據顯示， 北京二手房市場一季度成交約37220套，其中3月份二手房網籤17085套，環比激增106.8%。

同時，4月份北京二手住宅網籤14239套，相比於今年1、2月份高出很多。

北京二手房市場連續兩個月放量，開始升溫。

北京新房市場也迎來複蘇。3月份以來，北京新房市場成交情況、推盤量、登記量等回升明顯，甚至出現了近萬人申購樓盤情況。

3月15日，北京永定府公佈了意向購房人名冊，9000多戶購房家庭搶買391套房源。3月28日，永定府正式開盤選房，均價8.9萬元/平方米，當天全部售罄，中籤率4%。

4月4日，海淀區天恆學院裏官宣143套可售房源已於當日15：40全部售罄。14034戶家庭申購143套房源，申購比100：1，不到6小時全部售罄。

當然，火爆的主因還是價格“剪刀差大”。

中原地產首席分析師張大偉也表示，北京樓市成交量最低谷已經過去，隨着政策調控底部出現，北京有可能是第一個走出樓市低谷的一線城市。

和北京一樣，深圳目前也沒有出臺實質性的“鬆綁”政策。

深圳的回暖，也主要體現在二手房成交量。數據顯示，4月份，深圳二手商品住宅成交1860套，環比增長66%。

眼見深圳樓市有了回暖苗頭，有深圳市民開始“坐不住了”。

日前，就有深圳市民在“領導留言板”寫下了請願書，希望“謹慎出臺樓市刺激政策，以防暴漲，便於留下一些希望”。

4

全國樓市依然低迷

局部回暖，可謂“萬綠叢中一點紅”。縱觀全國樓市，依然冷清。

克而瑞數據顯示，今年4月百強房企單月實現銷售操盤金額4284.7億元，環比降低16.2%；同比降低58.6%，且較3月降幅有所擴大。

救市效果，大不如前。

原因可能有以下幾點：

一是“房住不炒”深入人心，人們對於房價上漲的預期逐漸減弱，投資和投機性購房需求已從市場上漸漸消失；

二是信心不足。受到經濟形勢和疫情影響，購房者的收入預期下降，不敢輕易買房；

三是去年頭部房企暴雷潮，很大程度打擊了購房者信心，大家都擔心買到“爛尾樓”。

全國尚未出臺樓市政策的城市已經不多了。

除了幾個“強二線城市”和“一線城市”，其他城市基本都放寬了。

5月11日，樓市調控“優等生”長沙也發佈新政，即《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》。此次政策明確，如果房屋出租出去，則不納入家庭住房套數。該新政也“廣泛好評”。

5月13日，網絡流傳杭州也可能發佈樓市刺激政策（圖片如下），不過依然未經證實。

今年樓市，還能回暖嗎？