本報記者 莊靈輝 盧志坤 重慶 北京報道

“您申請辦理的住房公積金貸款已於2022年5月5日發放成功……”辦理住房貸款不到兩週，在重慶購買二手房的小希（化名）就收到了貸款發放成功的短信通知，其中商業貸款部分在辦理後不到一週即審覈發放成功。

隨着各地頻繁出臺新的樓市政策、放鬆信貸環境，各地市場陸續出現微妙變化。而由於政策傳導時效以及購房者心理預期尚未恢復，疊加疫情等因素影響，多地樓市仍保持“溫而不熱”的態勢。

就重慶而言，今年以來重慶樓市的信貸環境持續寬鬆，房貸利率下降的同時，放款速度也進一步加快。但購房者心理預期更趨理性，《中國經營報》記者近日走訪發現，重慶二手房市場各方觀望情緒濃厚，當地主城區部分不動產登記中心裏辦理成交過戶的人數寥寥。多方數據顯示，今年一季度重慶主城區二手房交易量雖比去年底有所提升，但成交價格相比下滑，呈現“以價換量”趨勢。

住房信貸環境持續寬鬆

“上浮60個基點已經是房貸剛實行LPR加點時的房貸利率水平了，我們去年買的時候都接近上浮80個基點了。”重慶一位房產中介人員日前向記者表示，今年以來，當地房貸利率已多次下調，如今的房貸利率水平已與LPR新政實施時相同。

記者多方瞭解到的情況也印證了該房產中介人員的話。2021年重慶的房貸利率可說一路走高，首套房房貸利率從年初的5.25%持續上漲，一度接近6%，且一直穩定到年底。貝殼研究院監測數據顯示，2021年10月份，重慶主流銀行的首套房房貸利率爲5.95%，二套房則爲6.15%。

這一情況直至今年年初纔出現鬆動，首套房房貸利率自2月份降至5.75%，此後一路下降至5.2%，而至少在3月上旬，首套房辦理公積金與商貸組合貸款的話，其中的商貸部分仍是上浮90個基點。

另一方面，房貸審批放款速度也在持續加快。當地多位房產中介人員告訴記者，當前無論是申請純商貸還是組合貸，放款週期都在一到兩週，即便遇到問題慢也最多一個多月。

以小希爲例，她是於4月24日週日遇假期調休時去銀行辦理的100萬元的組合貸款，僅過了3個工作日，60萬元的商貸部分即於4月28日放款成功；公積金部分則於5月5日放款成功，全部貸款審覈發放週期不到兩週。“代辦的中介和業主都說想不到，業主還以爲至少要等一個月才能收到款。”小希稱。

這樣的放款速度不僅在去年底極爲罕見，今年初仍有銀行人士向記者表示購買二手房需要謹慎，因二手房貸款放款速度要比新房晚月餘甚至更久。“最近我們代辦的貸款差不多都是兩週左右放款，最多也就是一個月，但爲了保險我們一般跟客戶說需要一到兩個月。”一位房產中介人員也向記者表示，此前由於二手房放款存在不確定因素，確有客戶存在放款週期較慢的情況。

以價換量

信貸環境持續寬鬆背景下，今年來重慶主城區二手房市場得到明顯改善，成交量較去年底有所回升，但價格相比下降，出現“以價換量”的趨勢。

諸葛找房監測數據顯示，今年一季度，重慶主城區成交二手房26821套，其中3月份成交套數破萬，相較去年底提升明顯，成交均價則一路下降，由去年12月份的14348元/平方米下降至今年4月份的13885元/平方米。

截至5月11日，諸葛找房數據顯示，重慶主城區二手房市場均價爲13876元/平方米，比上月下降0.06%；而5月11日當天降價二手房源爲3075套，漲價二手房源則只有369套。

貝殼研究院數據也顯示，今年一季度，重慶二手房成交量指數較去年四季度回升，但成交均價指數則出現回落。

“這套房現在掛牌也只要160餘萬元，業主說誠心買的話價格還能再談，同小區同戶型的房源去年年中的成交價都是180萬元以上。”當地一位房產中介人員告訴記者，今年來重慶主城區二手房降價房源較多，房貸利率也持續下降，本應是購房者節省成本的好時機，但從成交來看並未出現明顯改善。

近期記者採訪情況也證明了這一點，購房者觀望情緒仍較濃厚，業主降價出售的現象增加，但從不動產登記中心中辦理過戶的人數來看，當地二手房交易情況並未“回暖”。

近日記者在重慶九龍坡區不動產登記中心觀察發現，該登記中心門口以及辦事大廳內人數雖多，但多爲尋找客戶的代辦人員，偶有業務辦理人士，立時即被多個代辦人員圍繞，頗費口舌才能拒絕這些人員的代辦請求。當日下午兩個多小時裏，該登記中心等待區顯示屏提示的取號排隊人員未超過5人，至少38個辦事窗口顯得人數寥寥。

“現在基本不需要排隊，只要資料準備全過來就可以辦理。”在該登記中心，一位房產中介人員告訴記者，當前重慶主城區二手房市場交易雖比去年底有所改善，但整體仍呈現不溫不火態勢，各區中就江北、渝北以及沙坪壩等區情況稍好，像她這樣負責其他區的同事壓力都不小。

市場信心待恢復

實際上，疫情擾動下，二手房成交疲軟這一情況近期在各地並不少見。

多方數據顯示，信貸環境持續放寬、支持政策頻繁出臺背景下，近期二手房市場成交不及預期，政策傳導仍需時日，市場信心仍待修復。

今年4月份，多地信貸環境進一步放寬。貝殼研究院數據顯示，2022年4月，103個重點城市主流首套房貸利率爲5.17%，二套利率爲5.45%，分別較上月回落17個、15個基點，利率水平爲2019年以來月度新低。蘇州、南通首套主流利率已降至4.6%，與5年期以上LPR持平，其餘城市首套主流利率也均低於6%。4月，平均放款週期爲29天，較上月縮短5天。放款速度也是2019年以來最快的月份。

另一方面，各地從實際情況出發陸續優化房地產政策，政策環境持續放鬆。中指研究院監測數據顯示，4月份，全國有60餘城出臺房地產相關政策近90條，明顯高於前三個月，且政策從放鬆公積金、發放購房補貼、降利率等向放鬆限購、限貸、限售等方向延伸，優化調整力度加大。

但樓市對政策反饋較弱，政策傳導仍需時日。貝殼研究院數據顯示，疫情影響疊加季節性因素，2022年4月，貝殼50城 二手房成交量環比下降超20%，同比下降約50%，1~4月累計成交同比下降近40%。價格方面，4月，貝殼50城二手房價格指數環比下跌0.3%，跌幅較3月有所擴大；同比跌幅擴大至4.8%。50城市中超過六成的城市價格環比下跌，下跌城市個數較上月增加。

諸葛找房數據研究中心統計數據也顯示，今年4月，10個重點城市二手住宅成交量爲50845套，環比回落23.08%，較去年同期下跌超五成，跌幅爲52.99%。

“今年4月，在中央多次強調支持合理住房需求的基調下，各城紛紛因城施策促進房地產市場健康發展和良性循環，加入樓市政策鬆綁陣營的城市數量逐漸增加，城市能級亦逐漸提升，鬆綁範圍也延伸至二手房市場，如哈爾濱二手房增值稅免徵年限縮短等。”諸葛找房數據研究中心方面表示，政策效應傳導至交易市場是一個比較緩慢的過程，疊加疫情和清明假期影響，市場修復不及預期，今年4月份，重點10城二手住宅成交水平仍處在歷史較低位。

“樓市調控效果較弱的根本原因是市場預期沒有有效恢復。”貝殼研究院方面則表示， 疫情、國際衝突等外部環境下居民預期較弱，導致樓市回暖效果不及預期。

“當前疫情多點反覆會減弱市場修復力度、延長修復時間，穩定居民收入預期，修復市場信心是當務之急。除了地方的購房政策支持外，穩就業、穩消費等宏觀舉措也是關鍵。”對於未來市場走向，貝殼研究院方面預測，房地產在“穩增長”中的拉動作用會不斷強化和重視，房貸利率也仍有下降空間，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準線。