21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

福州當地媒體5月15日發佈消息稱，目前福州部分銀行房貸利率已回到基準，相比去年10月頂峯，普遍下降了30到50個基點。與此同時，據福州業內流出的一份最新房貸利率統計顯示，海峽銀行首套房利率達到4.6%，是福州商業銀行中最低水平。這意味着商業銀行房貸利率重回5年前水平。

5月16日，21世紀經濟報道記者從多家股份制銀行福州分行及當地商業銀行處求證覈實，股份制銀行目前還在等待總行下發房貸利率下調的通知。其中工行福州分行表示，首套房利率目前仍然爲5.15%。海峽銀行則表示，該行首套房利率普遍可申請4.9%。而針對高層次人才，憑人才證或人才證明可享受專項購房利率，特級、A類、B類、C類人才可享受央行規定的住房按揭貸款最低利率，即首套房按揭貸款利率執行LPR基準，二套住房按揭貸款利率執行LPR+60BP。換言之，高層次人才在福州購買首套房，房貸利率可做到4.6%。

5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（簡稱《通知》）。對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

很顯然，在各家銀行差異化政策中，福州商業銀行率先給剛需客戶更大尺度的優惠。安永大中華區房地產行業主管合夥人湯哲輝指出，雖然比不上上海與蘇州，但當前福州的房貸利率在全國也算是低位水平。

福州房貸利率變化

實際上，這並非福州銀行業最近才推出的房貸利率。記者從海峽銀行內部獲悉，前述針對高層次人才的利率優惠其實是該行2021年11月發佈的一份內部文件中推出的一款“人才安居貸”。除了上述高層次人才可以享受最低4.6%的房貸利率之外，海峽銀行“人才安居貸”還針對福州市各設區縣市認定的人才規定：首套住房按揭貸款利率不低於LPR基準+30BP，二套住房按揭貸款利率不低於LPR+60BP。

最近想在福州買房的劉麗（化名），年初就從朋友口中得知海峽銀行這一房貸利率優惠政策。她觀察了許久福州房貸利率的變化，認爲福州這一房貸利率水平相當於基準利率打了九折，相比幾年前或許還有下調空間。

劉麗對記者講述了她所觀察的福州利率變化。2014年全國樓市去庫存的背景下，福州有銀行的房貸利率在基準利率上打了八折，甚至八五折。2016年，福州樓市開始上行趨勢；2017年很多購房者在申請房貸的時候，利率普遍相當於基準利率上打九折、九五折的水平；而到了2018年，福州房貸利率又進入上升空間，彼時全國多個城市的房貸利率基本上要在基準利率上浮10%-15%；2020年-2021年，房貸利率逐漸穩定在5.1%左右。

目前，福州大部分銀行的首套房利率已從2021年三季度前的5.3%至5.5%，降至現在的4.9%至5.15%，最低有銀行甚至可以做到4.6%。

受訪的多名福州銀行人士表示，房貸利率目前還沒有大的下調，維持在5.15%左右，與2017年福州房貸利率約4.9%至5.2%相比，水平相當。

福州房貸利率的變化調整，某種程度反映了這座二線城市的樓市變化。5月11日，福建省中房研究中心與福州市存量房研究所聯合發佈了《2022年福州存量房指數4月報》，福州成交均價爲25669元/平方米，掛牌成交均價爲27991元/平方米，環比3月27093元/平方米，下跌5.25%，呈現“量價齊跌”的市場行情。很顯然，此時的福州，需要適當引入樓市刺激政策。而福州樓市的低迷也只是全國多個二三線城市的縮影。

激活效應有多大？

據國家統計局最新數據，我國1—4月份商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

從中原地產拆分單月銷售數據來看，4月單月銷售面積和銷售額，同比均出現了非常明顯的下調，是5年來市場最低值，成交額同比下調超過46%。中原地產首席分析師張大偉分析認爲，今年前四月樓市下行的原因在於市場信心沒有恢復，並且央行在週末發佈的政策並非直接降息，需要等待各地落地細則來執行。

張大偉認爲，雖然激活樓市的政策陸續出來，但市場還未完全見底。他認爲，經過幾年的深度調控，房地產市場顯現出一些疲態，加之相關部門對房地產開發企業在融資端的監管，讓企業壓力倍增，新房降價銷售的現象在一些城市和區域逐漸增多。

湯哲輝也持有相同的觀點：一線城市受疫情影響較大，二線城市輪動復甦，三四線整體下行。從中長期來看，居民住房需求仍在，預計隨着各地政策逐漸落地，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩，而市場恢復節奏仍有賴於疫情的有效防控、各地政策的執行力度。他預計在政策發力顯效、疫情得到有效防控後，熱點城市有望率先企穩，並帶動重點區域三四線城市完成築底。

今年以來，全國累計134個城市共計出臺了231次紆困政策，其中23城24次優化限貸；57省市63次優化公積金貸款。因城施策，主要涉及優化限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低限售年限、爲房企提供資金支持等。

而在最近這一波調低利率的城市中，江蘇部分城市調整力度較明顯，比如蘇州和常熟等直接執行了最低利率4.6%。

一系列政策疊加之後，會否對市場產生積極有效的影響？同策研究院研究總監宋紅衛指出，基於央行給出的利率指導政策，預計未來部分城市對首套房房貸利率可能會繼續下調20個基點。但調低房貸利率對於樓市的刺激不會有明顯作用，對於樓市影響較大的政策主要有：限購政策，首付比例調整，棚改貨幣化安置等，利率變動對於購房者積極性的影響不大。但億翰智庫研究總監於小雨認爲，利率調整一定會釋放一部分之前還在猶豫的剛需住房需求。她認爲，目前激活樓市、解決購買力的關鍵還是在於改善性需求或者說限貸政策的放開，尤其是二線城市的改善性需求釋放，比如取消認房認貸，降低首付比例等。

（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）