《中國經濟週刊》記者 張宇軒|北京報道

“5月開始，高校畢業生進入租賃市場，新增租賃需求增長強勁，將推動市場開啓新一輪升溫。”在貝殼研究院最近一期的北京市房產租賃市場月報中，發佈方對5月市場走勢作出以上研判。

據上述報告中數據顯示，進入2022年，北京市新增掛牌房源均價較去年有明顯上漲趨勢，在高校畢業季來臨之前，4月的租金掛牌價就已逼近2021年的峯值水平。

近年來北京新增掛牌房源租金均價走勢。

房租進一步上漲的情況已經影響了不少租客。多名“北漂”向《中國經濟週刊》記者反饋，5月初租房續約時遭遇大幅漲價，不少拒絕漲價的租客選擇了換租價位更低的其他房源。然而換租新房源時，簽約租價也顯著高於該房源的上期合同價。

租客與中介的博弈中房租逐年上漲

“兩年間，房租從3700元/月上升到4200元/月，再加上額外收的300元公寓管理費，以及商業屬性的水電費，每月僅租房支出就將近5000元。”租客詹先生告訴記者，他原先租住了兩年的公寓位於北京市東南三環，屬於商業性質的公寓。在續租時，詹先生與公寓運營商談不攏價格，對方執意提價，無奈之下詹先生選擇退租。

“最近四年，如果以中介報價估算，每年房租上漲比例在10%左右，但這個漲價幅度是可以進行協商的。”租客李女士與丈夫兩人租住在西城區西直門地鐵站附近某小區，中介是鏈家旗下的自如平臺。

李女士的續租合同費用明細。 受訪者|供圖

李女士提供的租房合同顯示，她所租住的房間是一箇中等戶型中的分租臥室，室內面積只有8.7平方米，每月租金3060元，這個價格比她在兩年前首次租住時漲了100元。

所謂“協商”，不過是租客續租時與中介、房主等進行討價還價。

“第一次租房的時候，月租金是2960元，合同一年籤一次，到期後自如管家報出續租價3260元，比上年漲了300元。”李女士告訴記者，得知續簽房租即將上漲，她與中介開始討價還價。

由於不滿中介提高房租，李女士與自如管家一番談價頗費周折，一度打算尋找價格能與之前房租水平相當的房子。“去年疫情期間，平臺上的房子不容易租出去，小區裏空房子很多，考慮到這一點，自如最終作出讓步，但還是加價一百元了事。”

如果不接受房租提價，租客只能選擇換租其他房源，換租則要租客再付一筆中介費。

“中介費一般與一個月的房租等額，這筆費用也可以討價還價，但也頂多打九折。”詹先生告訴記者，“這部分支出對於中介方面來說也是一筆收入，他們自然不願意房租輕易降低影響收入。”

中介與房主說法不一，房租上漲牽涉兩方利益分割 

在鏈家、我愛我家等平臺中，房主出租房屋可以選擇兩種不同模式。一種是中介模式，平臺方負責將房源推薦給租客，名義上價格由租客與房主協商一致確定；另一種是託管模式，平臺方從房主手中接管房源，與房主簽訂接收合同，再將房子租給房客，租金由平臺方制定。

“目前託管模式已經成爲自如主要業務模式，租金雖然由平臺單方制定，但房主與平臺按比例分配租金收益，每年租金上漲的份額房主也可以繼續獲益。”記者以房主身份接觸了自如平臺，一名工作人員如是告知。

“房租上漲是由於市場價格系統性上漲所致。”該工作人員進一步解釋，“目前租金年上漲率爲5%，具體到每戶租客，上漲約爲100-200元。因上漲產生的收益，按上述上漲率，其中4%歸出租業主，1%歸自如。”

對於所謂的“系統性”上漲比例，該工作人員模糊地解釋爲“公司根據大數據測算”，但是拒絕了“房主”查看所謂“大數據”的請求。

而這一比例並不被租客認可，也與房主反饋的數據有不小差異。

李女士對5%的上漲率持質疑態度，“報價的上漲幅度應該在10%左右，根本不止5%，如果不在價格談判上磨一下，租客要承擔更大比例的租金上漲成本”。

房主郭先生告訴記者，北京市各區域房租水平差異很大，漲價幅度也基本上與區域房價的上漲程度掛鉤，疫情前期有所下降，但之後又回溫，中介反饋到業主端的租金上漲幅度基本上保持在3%左右。

郭先生稱，自己在疫情前曾與某房產租賃中介合作過，“朝陽區的一套房子，2011年時中介報價是平均每個月9100元，一直到疫情前也只漲到9700元。”

而對於租客實際支付房租的準確上漲幅度，郭先生稱自己並不完全知情。“他們（中介）很鬼。”郭先生說，當時中介從自己手裏收走房子，具體怎麼與租客議定租價，“我完全不知情也無法干涉”。

而至於這類房源租賃溢價（指租客支付租金減去房主租金收入的部分）多少，每戶租金每年實際上漲多少，郭先生自己也不太清楚，只能根據行情猜測，“當時的行情是，整套房子的租戶月租金加起來，每年一般上漲一百塊”。

野蠻生長被叫停，租金遠超房貸月供

北京的房屋租賃市場曾經歷過一個野蠻生長階段。

據郭先生講述，北京的房產租賃市場早前就被多家房產中介“野蠻搶奪”，“好幾家中介的業務員買通物業，潛入小區業主羣裏，幾家公司的人搶着加你爲好友，開價一個比一個高，賠着本兒搶收房子，甚至還有不同公司的業務員爲此在線下大打出手”。

“房子到了中介手裏，雖說租客支付的租金名義上由房東來定，但實際上房東此時已經沒有話語權了。”郭先生說，“房租高低由當地‘行情’決定，幾家中介機構口徑一致，直接操控了‘行情’。”

不僅如此，中介機構爲了追求利益將收到的房源完全“物盡其用”。郭先生在北京昌平還有一套90平方米的房子，兩室一廳。但中介曾經在房子內部打隔斷粗暴裝修，招致郭先生不滿。

“這套房子當時的整套收房價格相當於每月9000元，中介打了隔斷後租給了13位租客。參照該區域當時合租市場最低行情，中介在每位租客身上至少每月收入1000元，這套房子保守估計每月都能提供給中介機構13000元的租金收入。”郭先生說。

之後在房屋內部打隔斷裝修後分租的情況被有關部門叫停。近年中介公司也對租賃模式做出了調整，託管式租賃在利益分配的形式上看似比以往透明，且在保底的基礎上給予出租業主一定比例的浮動收益，但租客支付的房租定價依然是由中介單方面決定。

自如平臺收房合同中對於託管租賃模式下的租金收入分配規定。 合同模板由自如提供

“自如對業主的房屋進行評估裝修，給業主一個保底的租金收益，約佔實際租金的80%，其中8%爲自如收取的管理費，保底租金外的20%是盈利部分，自如與業主五五分成。”對於利益分成，該自如工作人員這樣介紹，“我們（自如與房東）是利益共同體。”

對於實際房租的定價權，該工作人員表示，“實際租金由我們來定，出租價格比普租帶客戶（業主獨立對外出租的情況）行情高15%-20%”。

即便是中介機構報價給房主的“保底租金”，也已遠超房主購買房源時所須還清的按揭貸款月供額。

“中介收房報價10000元/月，而這套房子買房按揭，每月需支付的房貸爲7000元，房租收入不僅完全還清了月供，還能有3000元的淨收入。”郭先生告訴記者。

“但我早已終止了與中介機構的合作，以9000元/月的價格租給一個老租客，這個價格我自己可以接受，而且顯然更具有競爭力。”郭先生並不認同中介所說的“利益共同體”，作爲房主，其對於租金的“心理價位”定位於房子的月供額水平上，“即便是降到七八千一個月，我都能接受”。