16日，國家統計局發佈了2022年1-4月份全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示，今年1-4月，全國商品房銷售面積及銷售額均同比下降，銷售面積下降20.9%，銷售額下降29.5%。據統計，1-4月份全國商品房銷售均價約爲9502元/平方米，同比下降約10%。

在房價下降的同時，各地放鬆限購限貸的利好措施頻出。不少觀望已久的購房族不禁要問：樓市是不是已經見底？現在是時候買房了嗎？

商品房銷售額下降近三成

國家統計局數據顯示，今年1-4月份，全國商品房銷售面積約3.98億平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額約3.78萬億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

拉長時間看，近一年來，商品房銷售面積及銷售額的同比增速持續放緩，進入2022年，銷售面積、銷售額的同比增速開始出現負增長，降幅也有逐步擴大的趨勢。

“根據上述銷售面積、銷售金額進行計算，今年1-4月份，全國商品房均價約爲9502元/平方米，同比2021年1-4月份商品房銷售均價下降了約10.8%。也就是說，房價總體下跌了一成。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

單看今年4月份的數據，當月全國實現商品房銷售面積8722萬平方米，同比下降約39%，商品房銷售額8134億元，同比下降46.60%，銷售均價約爲9325.84元/平方米。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯分析稱，4月商品房銷售額同比下降超過46%，是5年來市場的最低值。

張大偉認爲，造成樓市成交額下調的原因主要有：2021年房貸排隊現象嚴重，市場信心尚未恢復；疫情帶來的影響較大；樓市寬鬆政策井噴，但市場暫時還未完全見底。另外，2021年4月份的房地產市場相對活躍，也在一定程度上導致2022年4月的同比數據出現明顯下滑。

分區域看，東北地區商品房銷售面積和金額的同比降幅居各地區首位。今年1-4月份，東北地區實現商品房銷售面積864萬平方米，同比下降42.7%，商品房銷售額673億元，同比下降46.9%；東部地區實現商品房銷售面積約1.55億平方米，同比下降28%，商品房銷售額約2.09萬億元，同比下降34.2%；中部地區實現商品房銷售面積約1.18億平方米，同比下降13.9%，商品房銷售額8295億元，同比下降20.8%；西部地區實現商品房銷售面積1.16億平方米，同比下降14.5%，商品房銷售額7923億元，同比下降21.8%。

截至2022年4月末，商品房待售面積約5.57億平方米，同比增長8.4%。其中，住宅待售面積增長14.8%。58安居客房產研究院分院院長張波認爲，在銷售面積負增長的同時，待售面積則不斷提升，體現出商品房去化壓力持續存在，購房人入市的節奏在變慢，市場信心還處在底部回升階段。

企業到位資金也在減少

從企業端與資金面的表現看，房地產市場依舊不如人意。

國家統計局數據顯示，今年1-4月，全國房地產開發投資約3.91萬億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資2.95萬億元，下降2.1%。

在過去一年，房地產開發投資的同比增速持續放緩。嚴躍進對中新經緯說：“從歷史數據看，房地產開發投資的同比增速很少會出現負數，該數據出現負增長，值得業內和政府部門關注。”

今年1-4月份，房地產開發企業房屋施工面積約81.86億平方米，同比持平。其中，住宅施工面積約57.77億平方米，同比下降0.1%。房屋新開工面積約3.97億平方米，下降26.3%。其中，住宅新開工面積約2.89億平方米，下降28.4%。房屋竣工面積約2億平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面積約1.47億平方米，下降11.4%。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說：“房地產開發投資的同比增速爲負數，多多少少出乎市場預料，這與疫情貫穿整個4月，導致線下接觸式的拿地、開工、規劃報建、竣工、銷售等全鏈條都受到影響有關。”

另一值得關注的數據是房地產開發企業到位資金增速再次下滑。今年1-4月份，房地產開發企業到位資金4.85萬億元，同比下降23.6%。其中，國內貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長129.4%；自籌資金約1.63萬億元，下降5.2%；定金及預收款1.54萬億元，下降37.0%；個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

張大偉稱，企業到位資金下降的核心原因是“三道紅線”抑制了房企融資。李宇嘉表示，銀行貸款佔到房地產開發企業到位資金的15%左右，1-4月國內貸款下降24.4%，說明銀行對房地產市場仍偏謹慎；佔到企業到位資金約50%的銷售回款，即定金及預收款、個人按揭貸款的跌幅均進一步擴大，說明購房人對市場的信心不足。

多地調控政策頻出

面對房地產市場整體趨冷，從中央到地方，各類寬鬆政策不斷出臺。

5月15日，央行、銀保監會通知，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。按照最新（即2022年4月）5年期以上LPR報價4.6%計算，此次通知後，首套房貸款利率最低可降至4.4%。

17日，杭州市從優化二手住房交易政策、完善稅收調節、更好滿足三孩家庭購房需求等方面，進一步完善了房地產市場調控。例如，對非杭州市戶籍家庭，“在購房之日前1年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿12個月”即可購房；個人轉讓家庭唯一住房的，增值稅徵免年限由5年調整到2年。

據中原地產研究中心統計顯示，2022年樓市政策全面企穩，已經有超過130個城市發佈穩樓市政策。但張大偉認爲，目前穩樓市政策的整體力度依舊不大，未來還需更多積極的政策提振市場。

李宇嘉則認爲，當前房地產市場出現的是預期和購買力不足的問題，僅通過政策刺激無法解決樓市困境，他建議，未來各地要想發設法去降低購買成本、提高新市民購買力。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂提出了具體措施，即提高房貸利息抵扣個稅額度，提高租金抵稅的額度。目前，首套房貸款利息每年按1.2萬元標準定額扣除，住房租金按每年9600元到1.8萬元標準定額扣除。財政適當突破赤字率約束，發行特別國債，向有房貸人羣發放房貸抵扣券，用來延緩到期債務。向租賃羣體發放租房消費券，用來向房東支付房租。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄預測，當前出臺的政策多放在需求端發力，出臺措施也多集中於放寬公積金貸款條件、降低首付比例、放鬆限購限售等，後期政策端還需考慮創新性政策出臺，如長沙近期出臺的租購聯動新政等形式。他預測，隨着疫情的影響逐漸散去，從中央到地方的政策效應將會逐漸顯現出來，預計6月後銷售數據有望迎來明顯回升。

責任編輯：劉萬里 SF014