華夏時報

本報記者李凱旋 李未來 北京報道

5月13日，據天津法院網，日前，天津市高級人民法院、天津市住房城鄉建設委、天津市規劃和自然資源局等三部門聯合發佈《關於進一步明確司法拍賣房產競買人資格有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）。

整體來看，天津對於法拍房購房資格審查以及拍賣程序作出明確規定，法拍房市場虛構購房資格等亂象有望得到控制。值得關注的是，自2022年1月1日起，全國法拍房全面納入限購，“購買債權間接持有產權”等手段也無操作空間。在此背景下，《華夏時報》記者瞭解到，法拍房市場表現分化，熱門房源高溢價率成交，有隱形糾紛的房源陷入流拍循環。

嚴控競買人資格

《通知》指出，落實最高人民法院司法解釋規定，統一天津法院司法拍賣房產納入限購範圍的規則，進一步規範司法拍賣房產行爲，明確天津區域涉住房司法拍賣競買人受限購政策約束的有關事項及買受人購房資格審覈流程。這表明，天津進一步收緊法拍房的審覈和拍賣流程。

天津法院網方面5月13日表示，此次調整體現了天津法院貫徹房住不炒的原則，通過多元聯動機制確保審覈的準確性，堅決防止通過司法拍賣投機炒房的行爲，將進一步規範房產司法拍賣程序。

具體來看，《通知》顯示，天津法院對坐落於天津市區域內房產啓動司法拍賣程序，在發佈公告時應明確載明競買人必須具備本市購房資格，並提示相應法律後果。其中，因競買人明知自身不具備購房資格導致司法拍賣無效、虛構購房資格或惡意串通嚴重影響司法拍賣的，將被罰款、扣留直至追究刑事責任。

同時，《通知》進一步優化了購房資格審覈流程，並明晰各部門工作職責。《通知》規定，司法拍賣房產成交至作出拍賣成交裁定書期間，在買受人按照天津市購房資格政策文件提供購房資格的審覈材料後，天津法院需要及時向房產所在地住建部門送達《購房資格查詢函》，住建部門經覈查後進行書面反饋。

此外，涉及覈實買受人相關不動產登記情況時，由不動產登記經辦機構予以配合。經過多方聯動審查後，對於具備購房資格的，天津法院及時作出拍賣成交裁定書。

法拍房規則與地方限購政策同步

一直以來，法拍房都與“撿漏”一詞聯繫在一起。隨着重點城市出臺限購政策，購房資格變得格外寶貴。此前，在“房票”稀缺的背景下，法拍房因部分房源不需要購房資格而成爲不少購房者的首選，但也催生了炒房現象。

5月16日下午，在機構從事法拍房工作的陳頌（化名）向《華夏時報》記者介紹，此前，購買法拍房並繞開限購有兩種途徑。其一，如果主管該套房源拍賣的法院所處城市並不執行限購政策，那麼無論該房源所處的城市是否限購，購買這套房源都不需要購房資格。簡言之，房源是否限購併不以房源所在地執行的購房政策爲準，而是以主管拍賣該套房源的法院所在地執行的購房政策爲準。其二，該套法拍房源需要購房資格，但如果其在流拍之後，競買人通過購買被執行人的債權即可間接擁有這套限購房源的產權，這也同樣不需要購房資格。

不過，2021年12月，最高人民法院對法拍房作出新規定，該規定自2022年1月1日起實行。在新規之下，各城法拍房將受當地限購政策約束，即購買法拍房同樣需要購房資格。

與此同時，通過購買債權來間接持有房屋的產權從而繞過限購，這條路也徹底被封堵，最高人民法院規定，司法拍賣房產出現流拍等無法正常處置情形，不具備購房資格的申請執行人等當事人請求以該房抵債的，人民法院不予支持。

“將法拍房納入限購以及嚴控拍賣程序等是從多方面對於法拍房的漏洞進行圍堵。此前，法拍房購買資格的規定邊界模糊，也使得市場出現法拍房炒房現象。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進5月15日表示。

有的高溢價成交，有的多次流拍

“雖然此前法拍房限購規則不太明確，且也有一定的途徑可以繞開限購操作，但購買法拍房也不是一件容易的事。價格方面，大部分法拍房價格是市場價的80%-90%左右，但是要求競買人需要全額支付房款，對競買人的資金配置有比較大的要求。”陳頌對《華夏時報》記者說。

由於法拍房在2022年1月份就已經全面納入限購，因此，當《華夏時報》記者詢問陳頌法拍房市場成交是否受到新政影響時，陳頌對《華夏時報》記者表示，近兩年，各地法拍房數量有增多的趨勢，市場上也頻頻出現因房貸斷供導致房屋被司法拍賣的消息。不過，從法拍房源的分類來看，個人被法拍的房源佔比依然較低，大部分則是借貸無法償還進行拍賣的企業房源以及司法沒收的房源等。

陳頌還表示：“以北京、天津等熱門城市爲例，法拍房源的市場成交分化比較明顯。由於已經納入限購，法拍房在一定程度上與二手房區別不大。競買人購買法拍房時除了關注價格及其他限制因素等之外，也十分看重地理位置等市場價值。”

《華夏時報》記者注意到，據阿里拍賣網，5月14日，北京熱門樓盤萬柳書院先後成交兩套法拍房源，兩套房源總成交價約1.85億元，引發超千人次的圍觀。值得關注的是，兩套房源的總成交價約是評估價的兩倍。

不過，有人歡喜有人憂，除萬柳書院等項目可以高溢價成交之外，也有很多房源多次流拍。例如，《華夏時報》記者注意到，同屬北京海淀區的一套房源即將進入二拍，當前起拍價爲800萬元，已經低於評估價40%。

“很多人可能看到這個房源價格低，覺得就可以拍，但是沒有仔細閱讀拍賣文件，實際上法拍房需要注意的細節很多。”陳頌對《華夏時報》記者說。陳頌表示，儘管上述房源價格吸引人，但其在拍賣文件中表明該套房源登記在公司名下，並且已經租賃，租賃期截至2032年。

“雖然已經支付了幾百萬元拍下房子，但房子後續還涉及到租賃合同糾紛、物業費等費用清償，以及從公司過戶至個人等程序，非常複雜。這方面的隱形費用有多少也很難預估，這也是類似房源不喫香，屢屢流拍的原因。”陳頌對《華夏時報》記者表示。