記者|張子怡

以商貿物流園爲主業的華南城（01168.HK），迎來了新的第一大股份深圳國資特區建發，這也是今年首例出險房企成功引入戰投方。

5月16日，華南城公告稱，公司已經收到特區建發控股支付的認購金19.1億港元。根據協議，華南城將向特區建發控股配發33.5億股新股，認購價格爲0.57港元/股。

完成認購後，華南城已發行的股份擴大至114.42億股，特區建發控股持股33.5億股，佔比29.28%，特區建發（特區建發控股的全資母公司）成爲了華南城的主要股東兼單一大股東，此前的創始人兼第一大股東鄭松興持股比例由28.5%降至20.16%，成爲第二大股東。

從認購金額來看，特區建發耗資19.1億港元能成爲華南城第一股東，是一筆劃算買賣。

畢竟華南城是一家總資產達1049.4億元，淨資產的352.19億元的商貿物流企業。（數據截止2021年中期報）

截止到2021年9月30日，華南城擁有深圳、南昌、南寧、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶共8個華南城項目，總規劃建面8105.33萬平方米；其中已購土地規劃建面4318.05萬平方米，可售及運營中1046.37萬平方米，發展中656.69萬平方米。

雖然資產規模不小，但華南城近年來經營出現問題，營收下降、毛利率下滑、短期債務過大，且今年不少債務集中到期，徘徊於出險邊緣，特區建發的入股無異於“及時雨”。

華南城2021年度中期財報顯示，在上半財年，華南城實現收入61.66億港元，同比下降13.2%，其中持續性收入爲16.83億港元，同比增長27.2%；而物業銷售及融資租賃收入爲44.83億港元，同比下降22.5%，其中銷售物業收入爲38.96億港元，同比減少32.6%。

毛利率更是持續下滑。數據顯示，2018年、2019年、2020年，華南城的毛利率分別爲43.21%、45.74%、43.72%，常年高於40%，到2021年年中，公司毛利率下滑爲36.62%。

在債務兌付方面，華南城在2022年2月、6月和11月，分別有三筆美元債到期，總計9.7億美元，約合75億港元。公司還有2022年4月到期的6億元人民幣和2022年8月到期的14億元人民幣的境內債需要償還。

截至2021年9月，華南城總計息債務366.077億港元，資產負債率65.74%。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝告訴界面新聞，華南城的債務也很嚴重，如果不迅速引入戰略投資者，利用戰略投資者的融資能力，那麼他們可能會是下一家債務違約的企業。

黃立衝認爲，對於特區建發而言，這次收購不是投資利益最大化的選擇，而是一個基於本地經濟利益的選擇。華南城本身規模不大，業務集中在深圳及其他省會城市，項目不多，加上華南城做產業地產的特點，兩者未來有一定的業務協同性。

資料顯示，特區建發集團於2011年7月成立，並於2016年被深圳市政府進一步明確作爲“基礎設施投資建設運營平臺”，主營業務包括基礎設施投資建設運營、產業園區開發建設運營、戰略性新興產業投資、區域經濟合作、PPP項目實施等。

去年年底，華南城宣佈特區建發將成爲其大股東後，華南城今年2月、6月到期的兩筆美元債順利得以展期。

此外，深圳國資委旗下企業陸續同華南城展開合作，如與深圳能源集團全資子公司深能南京訂立戰略合作框架協議；深圳國際控股有限公司擬收購華南城旗下合肥、鄭州物流園。

華南城成功易主深圳國企的經歷，讓市場更爲關注出險房企是否能被央企、國企救助。從年第四季度開始，各部委就開始喊話，鼓勵房企間收併購。

今年4月份，出險房企佳兆業與央企招商蛇口、四大AMC之一的長城資產簽署戰略合作協議，約定以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區的城市更新爲基礎，設立三方合作平臺共同開發項目。目前這一合作的具體落地形式還有待觀察。

5月份，面臨債務壓力的中南建設，也獲得了華融資產與南通國資設立合作主體的支持，將對中南建設進行不超過50億元的資金支持。這一合作無疑會增強中南建設應對流動性問題的能力。

另外，中國奧園也有望在近期迎來山東某國企入主。接近中國奧園的人士告訴界面新聞，目前引進戰投工作已接近尾聲，山東實力國企已經派出近百人盡調團隊，雙方已經基本達成備忘錄協議，後續將以公告形式官宣。

黃立衝認爲，出險房企倘若想獲得地方國企的幫助。一是需要企業資產集中在某一地區，而不是大量分散在不同城市，不然無法實現從母公司層面的收購。二是要地方國企有足夠的資金的實力。三要是比較小規模的房企，太大規模的房企不容易救助，越小規模越容易救。