原標題 36年開業120家,高端酒店的“深圳速度”

5月7日,《深圳市2021年國民經濟和社會發展統計公報》正式發佈,公報主要內容包含了農業、工業、服務業、文化、旅遊等12個部分的發展數據,其中住宿和餐飲業增加了407.9億元,增長7.3%,在分行業固定資產投資層面,住宿業和餐飲業同比上年增長387.9%,領先製造業、建築業、金融業、房地產業等多個行業,這也意味着餐飲住宿產業正在成爲深圳經濟深化發展的新引擎。

羅馬並非一日建成,深圳酒店市場也並非短期練就,從深圳1979年正式建市到1980年成立特區,乃至如今成爲GDP萬億俱樂部的長期會員、中國四大一線城市之一,高端酒店就伴隨着深圳的城市建設而不斷髮展,不少高端酒店在成爲深圳地標的同時,也見證了城市的迭代與變遷。

1、深圳高端酒店的地標演變史

深圳市地處中國華南,東臨大亞灣與惠州市相連,西至珠江口伶仃洋與中山市、珠海市相望,南至深圳河與香港毗鄰,北與東莞市、惠州市接壤,擁有得天獨厚的地理條件。

其於1980年成爲中國第一個經濟特區、中國改革開放的窗口和新興移民城市,創造了舉世矚目的“深圳速度”。這一加速度也同樣作用在深圳的高端酒店市場上,據邁點研究院不完全統計,深圳自建市以來共有超120家高端酒店開業,除了有聞名遐邇的國際高端酒店品牌入駐以外,本土高端酒店更是遍地開花,成爲深圳高端酒店市場獨特的風采,其中湧現不少地標酒店。

深圳第一個明顯的地標酒店是1986年開業的深圳首家五星級酒店——深圳南海酒店。其坐落於深圳蛇口經濟特區,由香港美麗華集團、香港招商局集團、香港上海匯豐銀行及中國銀行深圳分行聯合投資,開業期間接待過衆多中外政要,作爲亮眼的城市名片,其不僅見證了深圳的發展,也成爲深圳蛇口不可替代的重要標誌。

隨後,伴隨着1992年鄧公視察深圳並發表南方談話,深圳經濟發展進入新階段。同年,深圳第二個地標酒店開業,就是位於位於羅湖區的深圳香格里拉大酒店,這是深圳第一家國際高端酒店品牌,也正式開啓了深圳的高端酒店浪潮。

據邁點研究院不完全統計,進入21世紀以前,深圳共開業8家高端酒店,除了1992年開業的深圳香格里拉酒店及1994年開業的深圳富苑皇冠假日套房酒店屬於國際高端酒店以外,其餘均爲本土高端酒店,且均勻分佈在深圳的羅湖區、南山區、龍華區和福田區,成爲各分區極具代表性的地標建築。

進入21世紀以後,深圳經濟飛速發展,高端酒店也進入開業高峯期。2006年起,深圳五星級酒店數量開始明顯提高,奢華酒店如星河麗思卡爾頓酒店、深圳君悅酒店逐漸入市,深圳的地標酒店更新速度明顯上升。

據邁點研究院不完全統計,此階段深圳共開業31家高端酒店,其中包括13家國際高端酒店,佔比約爲41.94%,國際高端酒店開業數量增多。而伴隨着新區的逐漸發展成熟,除了原有的中心城區以外,不少酒店開始向其他分區擴散。

如2007年開業的深圳大梅沙京基洲際度假酒店,這是深圳鹽田區第一家五星級酒店,也是該區域著名的地標建築之一。

2010年是深圳經濟發展的一大轉折點。一方面在於此時深圳的經濟特區範圍繼續延伸,擴展到了龍崗、寶安地區,同年7月國務院批覆深圳經濟特區擴大至全市。原有的特區經濟帶來的優勢如龍捲風般席捲了整個深圳,深圳高端酒店迎來一波更大的開業浪潮;另一方面在於深圳的國際地位也在不斷上升,在接下來的2011年,深圳承辦了第26屆世界大學生夏季運動會,儘管起知名度不如奧運,但也讓世界知道中國華南地區還有這樣一個充滿機會的酒店市場。

據邁點研究院不完全統計,在接下來的十年中,深圳共開業了72家高端酒店,僅2011年就開業了12家。

其中有25家國際高端酒店,佔比約爲34.72%。包括2011年的深圳瑞吉酒店、2017年的深圳觀瀾湖硬石酒店、2018年的深圳機場凱悅酒店及2019年的深圳鵬瑞萊佛士酒店等,這些國際高端酒店品牌在中國的佈局屈指可數,卻同時下注深圳,可見深圳在國際市場中的知名度和影響力。

值得注意的是,到了2010年以後,深圳再無劃時代意義的地標酒店,因爲往往一年內就有數家高端酒店開業,“地標”已經無法形容高端酒店市場的蓬勃,新的時代已經到來。

2、深圳高端酒店,政策引領,商務遍地

想要探尋中國經濟發展的歷史脈絡,繞不開深圳城市的建立與發展,同樣地,想要追溯中國高端酒店市場的發展軌跡,也同樣離不開這座矗立在南海之濱的城市。與其他城市相比,深圳高端酒店市場的形成更加清晰直接。

首先,深圳高端酒店市場的發展有着極爲雄厚的政策優勢。簡單來說,深圳建市和特區建立是中國在國家經濟發展探索之路上的偉大嘗試,本身有着明顯“孤注一擲”的政策傾斜,這爲高端酒店的發展提供了良好的生存土壤。

其次,深圳高端酒店市場呈現多中心發展態勢,在區域上呈現沿東向西,沿南向北的發展脈絡。據瞭解,最早劃分的深圳特區只包括羅湖、福田、南山、鹽田四個區,隨之建立的還有特區和非特區之間用鐵絲網修築的一道管理線,直到2010年經濟特區才擴大至全市。因此在2010年以前,深圳開業的39家高端酒店有29家位於此區域內,在2010年以後開始向北部的龍崗區、龍華區進行轉移。而在南部地區的羅湖、福田及南山3個重點行政區域內,伴隨着金融、商務功能的轉移,其也呈現沿東向西的發展態勢。

最後,獨特的城市定位構築了深圳獨特“高端商務酒店爲主”的市場佈局。此前邁點分析重慶、香港、上海等城市高端酒店市場時,酒店品類的多元化是高端酒店發展的重要特點之一,但深圳卻有所不同。實際上,僅從酒店名稱來看,深圳開業的120餘家高端酒店僅有5家帶有度假的明顯字樣,而從酒店介紹來看,大多數以靠近交通中心和中心CBD爲主要賣點。據不完全統計,在1985至2000年,深圳高端酒店大多位於羅湖火車站附近,而在2001年以後,大多數酒店則選擇開業在CBD和商業中心附近。

其根本原因在於深圳的城市發展便是以商業發展爲主要目的,也催生了商務酒店市場發展與成熟。其中福田-羅湖作爲早期深圳的城市主中心區域,擁有專業的金融和商貿服務資源,商務氛圍成熟。隨後伴隨着南山和前海成爲深圳CBD崛起新力量,深圳的高端商務酒店市場的版圖愈發擴大。

3、深圳高端酒店市場如何回暖?

近日,中國各省市2022年一季度GDP數據陸續出爐,其中深圳的地區經濟總值爲7064.61億元,同比增長2%,落後全國4.8%的整體增速,也低於其他主要城市。而在消費方面深圳市全市社會消費品零售總額爲2107.34億元,同比下降1.6%,僅餐飲收入就下降了17.3%。業內人士認爲疫情是主要原因,畢竟一季度的深圳既要阻擊本土疫情、支援香港抗疫,還要保障城市平穩有序運行,壓力不小。

但增速下降已成客觀事實,而伴隨着餐飲住宿企業在深圳產值佔比的不斷增加,其受到疫情的負面影響或許會繼續影響深圳經濟的發展。長遠來看,深圳高端酒店市場發展也有可能進入冷卻期,想要實現市場回暖,活躍酒店投資市場,有以下幾個角度可以思考:

在城市規劃角度,深圳高端酒店市場更需內外兼修。一方面,發揮粵港澳大灣區經濟作用,多城市聯合吸引酒店投資。深圳的高端酒店市場始於“特區”,其本質是開放和吸引外資,而其高端酒店發展的每一個節拍都與對外交通的發展有着密不可分的關係。

比如1991年深圳機場正式通航,同年位於羅湖區的深圳陽光酒店開業;1996年前後京九鐵路和廣深高速通車,同年深圳五洲賓館和深圳麒麟山莊開業;2018年廣深港高鐵開通、港珠澳大橋通車,同年深圳機場凱悅酒店開業等。

如今,對於包括深圳、廣州在內的南部沿海城市而言,粵港澳大灣區作爲近年來最大規模的區域經濟政策,擁有廣闊的發展前景,深圳在灣區經濟中可以充分發揮地理優勢和交通優勢,積極對外溝通,多城市聯合共創,以此拉動高端酒店投資。

另一方面,加速城市更新,挖掘區域酒店市場新潛能。2021年11月,鹽田區官網發佈《深圳市鹽田區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》(後稱《規劃》),該份文件提出要要圍繞建設沙頭角深港國際旅遊消費合作區,聚焦“旅遊+消費”主體功能,形成“一核引領,四區聯動”的空間發展結構。《規劃》中還提到鹽田海鮮街漁港風情體驗區將加快舊墟鎮改造,面向全球招標配建七星級酒店。

而早在2018年,華僑城集團就曾與大鵬區簽署戰略合作協議,將斥巨資把大鵬半島打造成世界級別的旅遊目的地,其中包括建設“七星級度假酒店羣”。

邁點注意到,深圳的區域建設正在成爲城市更新的重要助力,過去“全民搶奪商業中心”的勢頭正在伴隨着城市經濟發展成熟而在不斷變化,不同的區域找到了屬於自己的定位,並以此爲基礎進行系統的區域規劃,而這也成爲高端酒店投資的重要方向之一。

在酒店產業角度,深圳高端酒店投資更需貼近消費者需求,既要發展多元業態,更要攻堅存量改造。有業內人士認爲當下酒店業的經營難點在於酒店的客源結構呈現出隨疫情波動的常態化新局面,簡單來理解就是當一地發生疫情,與其關聯的重點區域的客源就會呈現速凍狀態,此時想要抓住消費者,酒店就需要有適應不同客源的能力。此前就有報道稱曾經集會議、娛樂、購物、度假爲一體的北京樂多港萬豪酒店就於今年2月正式轉型爲度假酒店,旨在抓住後疫情時代的親子游消費者。

而這對於過去以商務酒店爲主的深圳高端酒店市場來說,也是值得借鑑的方向之一。除了度假以外,符合年輕消費者需求的生活方式酒店、電競酒店等等均有可能在深圳找到自己的一席之地。

另外,深圳高端酒店市場經過近40年的發展已經趨於成熟,其市場中也存在大量的老舊物業亟待改造,目前比較成功的案例一是1985年開業的深圳灣大酒店,由華僑城集團和香港中旅酒店管理有限公司合資建成,在開業20年後拆除改建,於2006年以深圳華僑城洲際大酒店的名字重新起航;二是前文提及的1986年開業的深圳南海酒店,在2017年6年伴隨着招商蛇口引入希爾頓酒店集團,更名爲深圳蛇口希爾頓南海酒店。

當然,不僅那些經營數十年的高端酒店歷經時代變遷同樣有重新煥發光彩的可能,還包括部分老舊廠房、老舊街區等等,均可以作爲高端酒店投資的重要選項。

4、結語

如果說是“特區經濟”催生了深圳高端酒店市場的形成,那麼其發展至今依賴的則是特區模式的生命力和城市更新迭代的無限可能,而深圳的成功也爲中國南部沿海城市發展樹立了一個優秀的樣本。從某種程度上來說,深圳是中國經濟發展長路上的開拓者,而身處其中的酒店市場也同樣不會畏懼變化的可能,屬於高端酒店的“深圳速度”將依然繼續!

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