文 |《財經國家週刊》記者 丹華

5月20日，央行公佈最新一期貸款市場報價利率（LPR）。其中，1年期LPR爲3.7%，保持不變；5年期以上LPR爲4.45%，相較上月下降了15個基點。

5年期以上LPR與房貸相關，因此備受關注。4月18日央行的“23條”紓困政策就曾提出，要合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。這是2017年以來央行再次對首付和貸款利率提出明確要求，也爲本次LPR的下調做了政策鋪墊。

“即使如此，降幅仍然大大超出預期，此前業內預判在4.55%左右。”多位業內人士對《財經國家週刊》記者表示。

首套利率可低至4.25%

“5年期以上LPR下降達到15個基點，1年期LPR水平保持不變，可見優惠主要是針對中長期貸款的，當然也包括居民住房貸款。”一位商業銀行內部人士對《財經國家週刊》記者表示，從2020年新冠肺炎疫情之後，LPR最多也就是下降10個點的幅度，“這次的確力度較大，非常給力。”

貝殼研究院市場分析師劉麗傑對《財經國家週刊》記者表示，5月5年期以上LPR超預期下降15個基點，代表決策層對穩房地產的實質態度和決心，將大大提振市場的信心。

值得注意的是，5月15日，人民銀行、銀保監會發布了《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，明確對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。

這就意味着，按照5月20日的貸款市場報價利率（LPR），首套住房商業性個人住房貸款利率下限幅度，當前可低至4.25%。

新華社援引《經濟日報》報道認爲，5年期以上LPR下行，有助於落實中央政治局會議精神，支持剛性和改善型住房需求，減輕居民房貸利息壓力，穩定投資、消費和宏觀經濟基本盤，促進房地產市場平穩健康發展。

每個月可省多少房貸？

那麼，本次5年以上LPR下降15個基點，對購房者會有什麼實際影響，每月能省下多少利息開支呢？

前述銀行人士和記者算了一筆賬。假設購房人的貸款本金爲100萬元，並選擇30年等額本息的償還方式，那麼可按以下兩種情況來測算。

情況一：不考慮央行房貸利率下限下調的政策。此時，房貸利率從4.6%下調爲4.45%，購房人的月供額將從5126元變爲5037元，減少了89元。

情況二：考慮央行房貸利率下限下調的政策。此時，疊加LPR下調15個基點和銀行下調20個基點的雙重因素，實際的房貸利率就可以變爲4.25%，若房貸利率從4.6%下調爲4.25%，購房人的月供額將從5126元變爲4919元，減少了207元。

雖然看起來數目不大，但是疊加30年的時間長度，即使利率從4.6%下調爲4.45%，100萬元的房貸也可以省下超過3萬元。

劉麗傑估算說，“本次降息將對新增房貸客戶、存量房貸客戶進行全面的降成本，如以商貸額度300萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，LPR下降15個基點，存量貸款客戶每年房貸能省超過3000元；對於新貸款人羣，考慮首套房貸利率下限可在LPR基礎上下降20個基點，每年房貸節省還款額度約7500元。”

貝殼研究院的數據顯示，自5月15日央行公佈首套利率下限降低之後，已有天津、青島、濟南、鄭州、臨沂、綿陽等11城執行的主流首套房貸利率降至4.4%，加大了對首套住房的支持。全國103個重點城市中，有超過60城二套房貸利率在5.2%的水平。

“需要注意的是，對存量貸款，銀行是一年一個定價週期。”多位業內人士對《財經國家週刊》記者表示，本次LPR下調之後，大量存量房貸用戶的利息調整，實際要等到明年元旦之後才能實現。相信後期銀行對於首套、二套房貸均有更大的降息空間，可以用於支持住房需求，帶動市場交易進一步增長，穩地產將在穩增長中發揮更積極的作用。

而購買首套房的房貸申請人，受到的優惠更爲立竿見影。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，“實際上，已經有銀行在推4.25%的利率了。”