美國房價上漲的趨勢仍在延續。

在美聯儲快速收緊貨幣政策的背景下，受傷的不僅是美國股市，樓市也已明顯感受到了壓力。

根據不同機構的統計，過去兩年美國房價的平均漲幅在30~40%之間，成爲助漲通貨膨脹的重要推手之一，但隨着美聯儲今年3月開始加息，抵押貸款利率正以40年來最快的速度攀升，這使得普通民衆的購房成本激增，需求受到抑制，樓市可能正迎來週期的拐點。

亞洲房產科技集團居外IQI（Juwai IQI）聯合創始人、集團CEO卡斯夫·安薩里（Kashif Ansari）在接受第一財經記者採訪時稱：“美國樓市正在迅速降溫，過去兩年的市場過熱，房價上漲了約30%，但隨着按揭利率創下十多年來的最高，買家逐漸減少，市場開始冷卻。不過美國樓市的基本面並沒有改變，一方面，疫情催生了民衆對更大住宅的需求；另一方面，住宅供應仍然嚴重不足。這意味着美國房價在相當長的一段時間內，仍會保持堅挺。”

居外IQI統計的買家詢盤數據顯示，2021年美國在中國買家海外購房諮詢榜上排名第四，首次跌出前三。下跌的原因或與國際旅行受限以及對美國疫情的擔憂有關。

多項樓市指標明顯放緩

到目前爲止，美國房價上漲的趨勢仍在延續，但市場的成交量已出現明顯放緩跡象。

週二（24日）公佈的美國4月新屋銷售總數爲年化59.1萬戶，爲2020年4月以來新低，低於前值（70.9萬戶）且遠不及預期（75萬戶），環比跌幅16.6%，爲2013年7月以來最大值。

新屋的庫存也在快速增加。截至4月底，市場上有44.4萬套新屋待售，爲2008年以來最多，高於3月份的40.7萬套。按照當前的銷售速度，至少需要9個月時間才能耗光庫存，高於3月份的6.9個月。

無獨有偶，上週美國房地產經紀人協會（NAR）公佈的數據顯示，美國4月成屋銷售總數爲年化561萬套，創2020年6月以來新低，環比下跌2.4%，同比下降5.9%。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲 （Lawrence Yun） 表示，房價上漲和抵押貸款利率大幅上升減少了買家的購房行動，未來幾個月成屋銷售將出現更多下降，在過去兩年的顯著激增後，市場狀況將回歸疫情之前的常態。

美國樓市突然遭遇寒流，顯然和美聯儲今年加息及持續收緊的貨幣政策密切相關。

房地美（Freddie Mac）5月公佈的30年期抵押貸款利率一度飆升至5.3%，爲2009年6月以來的新高，而去年同期僅爲3%。

快速上漲的抵押貸款利率遏制了市場需求，美國抵押貸款銀行家協會（MBA）最新數據顯示，4月美國購買新房的抵押貸款申請數量同比去年下跌10.6%，環比上月下跌14%。

伯克希爾·哈撒韋房地產服務公司（Berkshire Hathaway HomeServices）佛羅里達州坦帕市（Tampa）房產經紀人譚雯月（Lena Tan）對第一財經記者表示，樓市降溫的主要原因就是加息——投資客直接就選擇離場了，因爲過高的利率讓他們預期收益大幅降低了。

“之前，我見過不少機構投資者，他們會一次性買幾千套，然後出租賺取收益，但現在投資客明顯變少了，還在買房的大多數都是剛需客戶。” 譚雯月如是說。

洛杉磯美國凱利威謙恆信地產（KW CINDY CHIN REALTY INT’L）總監程欣迪也對第一財經記者表示，由於整體上房源供應仍然緊缺，目前還是賣方市場，但由於加息、通貨膨脹等因素，買家的承受力下降了，熱情也不高了。

程欣迪認爲：“美國樓市已從去年的白熱化狀態迴歸中等溫度，現在是賣家出手的最後時機，再過不久就會冷卻到正常狀態了。”

房價面臨下跌風險？

美國房地產中介機構Redfin的數據顯示，2020年年初美國房價的中位數約爲30萬美元，現在已經漲至42萬多，漲幅約40%。德克薩斯州首府奧斯汀（Austin）的房價漲幅這兩年長期高居榜首，中位數一路從40萬漲到了65萬，漲幅超過60%。

在去年市場最火爆的時候，幾十人排隊搶購一套房，最後還要加價才能買到的情況屢見不鮮，但現在的形勢已發生了改變。

據美國房地產資訊網站Realtor的數據，4月份奧斯汀在售的房源中有9.4%出現了降價，一年之前，還只有2.6%。該市4月份的降價房源比例上升速度在美國前50大城市中排在首位。

Realtor的資深經濟學家拉提烏 （George Ratiu）近日表示，2022年美國房價的平均漲幅預計會從去年的15%放緩至5%左右，而一旦美聯儲未能成功打壓通貨膨脹，甚至出現經濟衰退，那麼房價下跌的潛在風險就會進一步擴大。

安薩里也對第一財經記者表示，美國樓市正在迴歸“正常”狀態，炒房者退出市場可能會讓房價漲幅回落到個位數，但對於剛需買家來說，這未嘗不是壞事，因爲買房的時候不用再和幾十個人同時競爭了。

“我們這邊（坦帕市）搶房的人沒有以前那麼多了，現在通常也就是幾個買家搶一套。不過價格並沒有鬆動，有好的房源上市，還是能收到不少報價，但一些老舊的房子，有興趣的買家就明顯少了。”譚雯月表示。

類似的情況也出現在大洛杉磯地區的爾灣市，程欣迪對第一財經記者表示，現在的市場沒有之前那麼火熱了。

“我手裏目前有一套不到200萬美元的房子待售，這個價位在爾灣算是比較有吸引力的，但這套房子上市後好幾天，都還沒有人來看房——這在去年是完全不可思議的事。” 程欣迪說道。

對於美國房價未來一年的走勢，各家機構衆多紛紜，意見不一。其中，房地產服務公司Zillow最爲樂觀，該公司5月份預測未來12個月美國房價還會上漲11.6%；相比之下，另外一家房地產數據研究公司Core Logic的預測值則只有5.9%；而穆迪分析（Moody‘s Analytics）更爲悲觀，該公司研究稱，目前美國96%地區的房地產市場相對於當地平均收入而言都屬於“被高估”了。

穆迪分析首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）表示，他預計美國房價未來一年將持平，而在一些“被高估”最嚴重的地方，房價可能會下跌5~10%。

達拉斯聯儲最近在一份研究報告也提到：“我們正置身於一個與基本面脫節的房地產市場，這是上次房地產泡沫破裂以來的首次。”

不過即使房價出現下跌，目前大多數經濟學家認爲，由於美國家庭資產負債表比之前更健康，貸款標準也更嚴格，像2007年那樣的史詩級崩盤不太可能發生。