21世紀經濟報道見習記者 唐婧 北京報道

“房價跌了，房貸利率也高位站崗了，現在月供勉強維持着。要是哪天撐不住，就只能把房子賣了。”一對去年10月底在鄭州購買了新房的小夫妻對21世紀經濟報道記者表示。

“我們是2021年10月買的房。總價146萬，貸款102萬，30年等額本息還款，當時6.272%的房貸利率，每個月月供是6294元。如果按照鄭州最新的4.25%的最低房貸利率，每個月月供是5017元，足足差了近1300元。我們不指望能享受最新4.25%的房貸利率，銀行如果能給我們降到5%左右就很知足了。”男方小張（化名）說。

國家統計局數據顯示，去年8月，鄭州新房、二手房價格同時出現拐點，自去年8月起鄭州房價連續9個月下降。據21世紀經濟報道記者梳理，鄭州房貸利率今年開啓過山車模式，從年初的首套5.39%一路走低到最近的4.25%。而早在去年初，由於央行對房貸設置了“兩道紅線”，鄭州的房貸利率曾一度達到6.37%。

受國際貿易、國內疫情、洪澇災害等多重因素的影響，2021年鄭州房地產交易市場遇冷，全年新建商品房銷售總量約爲163450套，同比下降32.9%；二手房約成交65450套，同比下降3.73%。雖無法得知這23萬業主是否爲首套購房或貸款購房，但可以確定的是，其中凡是申請了房貸的，幾乎都站在了利率的高點。

“我的工資每月6000元，但是沒有公積金。她的工資每個月拿到手3000元左右，另有住房公積金，按稅前4500元的標準個人和公司一共繳納1080元。刨去6300元的房貸和1400元房租，我們每個月都是月光，真不知道如果有點意外怎麼辦。”小張很無奈。

小張介紹，他們購買的是期房，兩年之後才能交房，這意味着每個月還貸的同時還得付1400元的房租，如果6.272%的房貸利率能降到4.25%，這部分房租就算是省下來了。

當被問及是否有尋求其他渠道降低房貸利率時，小張小劉夫婦表示有諮詢過，但最後發現是房貸轉經營貸，不合規，年限短而且還有被抽貸的風險。

記者採訪了數位房貸利率站崗的人士，他們回應稱，即使聽說有灰色渠道可以降低存量房貸利率，如果沒有央行、銀保監會等監管部門的承認，也不會冒險參與。

小張夫婦“存量房貸利率降低”的訴求並不是個案。21世紀經濟報道記者在政府留言板上發現，近日，有關存量房貸利率下調的呼聲明顯多了起來，多位留言者詢問以“商轉公”、“轉按揭”的方式降低存量房貸利率是否可行。

再提“轉按揭”

一位銀行信貸經理對記者直言，申請人實際承擔的房貸利率由“LPR+銀行加點”組成，銀行加點自從合同簽訂的那天起就不會變了，以後申請人實際承受的房貸利率會按照重定價週期跟隨最新的5年期LPR一年一變。無論央行如何調降5年期LPR，銀行加點始終是以合同簽訂時的爲準。

中國外匯交易中心數據顯示，2021年全年的5年期LPR並未變動，一直持平在4.65%，但銀行加點卻普遍是幾次上調。數據顯示，當時由於多種客觀因素疊加，個別地區，銀行對首套房的貸款加點會達到120BP甚至更多。

也就是說，按照合同約定，貸款存續期間，存量房貸客戶的加點是無法調整的。但是，在疫情影響和目前的經濟環境之下，超過千元的月供差距，促使購房者不斷尋找月供減負的方式。

在各種社交平臺上，“經營貸”、“商轉公”和“轉按揭”成爲已購房人士經常提及的關鍵詞。

此前21世紀經濟報道曾深度調查過房貸轉經營貸的風險。“商轉公”是把已經辦理好的商業住房貸款轉換成公積金貸款，進行轉換的目的在於公積金貸款的利率很低，轉換完以後可以節省很多的利息。但“商轉公”對於申請人的公積金貸款額度及所在城市公積金貸款額度都有很高的要求，有資格申請的人並不多。

已購房者所呼籲的“轉按揭”是指跨銀行間的貸款轉接，借款人在甲銀行辦理了住房按揭貸款，但甲銀行提供的折扣不如乙銀行大，借款人想方設法將按揭轉到乙銀行，以便享受更優惠的利率。2008年，轉按揭業務曾一度盛行，後被叫停。

記者查閱當年的相關報道，發現2008年全球金融危機期間，和如今類似的存量房貸優惠爭議也曾出現，並最終落地實現。2009年1月6日證券時報《銀行存量房貸7折優惠扭捏落實》一文報道稱：

“2008年10月27日，央行將商業性個人住房貸款利率的下限擴大爲貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整爲20%。此後，符合條件的首套住房新個貸很快獲得了7折優惠利率。由於央行先後5次降息，優惠前後的房貸利率已經相差超過2%，存量房貸客戶開始謀求享受優惠利率。儘管政策沒有明確在此之前簽訂的房貸客戶是否可以享受優惠利率，但由於轉按揭的存在，在實際操作中，大多數個貸消費者選擇通過轉按揭形式獲得優惠利率。

隨着轉按揭競爭越來越激烈，各家銀行普遍給予首套客戶存量個貸七折優惠利率的壓力越來越大。終於，在2009年新年第一天，四大國有銀行總行關於存量房貸優惠利率措施鬆了口：只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄，原則上都可以申請七折優惠利率。而其他中小銀行也開始陸續跟進，爲爭取市場份額制定相應規則。”

14年過去，轉按揭這一業務再度被利率高位站崗的月供族們提起。比如，一位市民在政府留言板上呼籲：“希望能放開銀行‘轉按揭’政策，讓老百姓自由選擇利率和銀行，讓利率真正實現市場化。”

記者發現，有部分小銀行已經開始謀求喫下這部分“蛋糕”。浙江省的紹興銀行總行營業部官方微信公衆號5月12日官方推送顯示：爲廣大客戶享受更優惠的按揭利率、減少房貸月供利息支出，特別推出“轉按揭”業務，並附上一張以“按揭貸款置換”爲標題的海報。海報顯示，置換後的房貸利率最低可至5.05%。

據瞭解，紹興去年房貸利率也站上過6%，最新房貸利率最低可至4.4%。記者致電紹興銀行，相關人員反饋稱確實有此業務，但產品細節仍在設計當中。

但是，轉按揭業務並非沒有隱憂。有金融管理部門前官員曾指出，在經濟上行、房價持續上漲的環境下，轉按揭和加按揭極易放大住房信貸規模，且信貸資金大多用於購買多套住房或進入股市，增加了銀行的潛在風險，加劇了房地產和股市泡沫成分。

舉例來說，一位購房者通過A銀行貸款80萬元買了套價值100萬元的房子，2年間還了10萬元，此時他把貸款轉到了B銀行，而B銀行對他的房產進行重新評估，發現房產漲價，值130萬元，就給他放貸100萬元，比原來的貸款額度還高。這就是典型的轉按揭和加按揭業務。

上海師範大學房地產與城市發展研究中心主任、教授崔光燦表示，現在月供族們所呼籲的“轉按揭”僅是同一貸款人將其他銀行貸款轉到新申請的銀行，這實質上是一個商業銀行的競爭行爲，以前基本是需要先還清其他銀行的貸款再申請。

崔光燦認爲，如果現在新的銀行在操作流程上優化，並在控制風險的情況下，允許先從本銀行借款或提供“過橋”資金結清原來銀行的貸款，再正式辦理本銀行的按揭貸款，從操作上是可行的。在我國利率市場化不斷推進過程中，商業銀行間的競爭會有所加大，住房貸款是優質資產，以較優惠的利率吸引存量客戶是一個有效的手段，同時也利於存量房貸的業主減少房貸利息支出。建議貸款人在辦理該業務時，一定要注意程序的規範，以免操作不當，影響到本人徵信，或者出現還了上一家銀行，下一家銀行貸不出來等風險，特別是不要使用消費貸等作爲過橋資金，注重規範性和安全性。

崔光燦表示，在當前經濟環境下，各部門應該創造條件，讓存量房貸客戶儘可能享受利率優惠：商業銀行可以主動階段性減免利息，或通過競爭將存量房貸客戶“轉按揭”爲新增房貸客戶，也可以讓存量房貸客戶按新優惠利率“增按揭”歸還部分存量貸款。但在政策具體制定上有關部門和銀行應當審慎，將優惠政策精準用於減輕自住型和合理改善型客戶房貸負擔，避免炒房泡沫重演。

或有利樓市，但有損契約精神？

北京師範大學管理學院教授、北京師範大學房地產研究中心主任董藩對21世紀經濟報道記者表示，應當讓存量房貸客戶和新增房貸客戶享受同等的利率優惠。對老客戶的利率優惠也會對房地產市場交易的恢復、房地產市場情緒的回暖產生積極作用。如果存量房貸客戶因爲高利率下的月供壓力被迫出售房屋，同樣會影響穩房價、穩地價、穩預期的政策目標的實現。房地產市場的預期是全社會共同形成的預期，並不侷限於新增房貸客戶，存量房貸客戶如果被迫出售房屋，也會干擾樓市積極預期的形成。

董藩認爲，讓存量房貸客戶享受同等利率優惠比發消費券對穩增長更加有效。消費券能夠拉動的產業鏈非常有限，而房地產行業上下游關聯產業衆多， 對經濟的帶動作用會更加明顯。存量房貸客戶過去的購買行爲同樣增加了稅收和土地出讓收益，創造了就業機會並拉動了GDP，對城市發展做出了貢獻，有權利享受同等待遇。

市場上的另一種聲音認爲，存量房貸客戶應當尊重契約精神，遵守與銀行之間的房貸合同約定。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，銀行加點是由當時的金融市場環境決定的，是貸款申請人和貸款銀行在簽訂貸款合同時博弈的結果。合同本身不應該隨意改變，但如果市場環境發生變化，申請人可以考慮和貸款銀行重新談判，尋求更大的貸款利率優惠。另外貸款申請人應該有權利選擇利率更加優惠的銀行重新辦理貸款，這也是市場化精神的體現，前提是堅決遏制投機炒房行爲。

對此，董藩也對21世紀經濟報道記者表示，政策制定重在相機抉擇，新老客戶的同等優惠更加有助於房地產市場形成積極預期。契約精神應當尊重，但也應該鼓勵銀行接受更多的市場競爭，承擔社會責任。