公寓是當今美國投資者的熱門選擇。

美國租房市場正在經歷前所未有的火爆景象。

根據房地產諮詢公司貝納斯（John Burns）最新研報，截至2022年第1季度的12個月內，僅在美國大型公寓社區就有創紀錄的70萬個公寓單位被租出，比近五年的平均水平高出一倍多。根據房地產數據提供商RealPage的統計，今年第一季度租賃的公寓數量也是去年第二季度的兩倍。

貝納斯分析稱，租賃公寓的數量急劇增長，是因爲美國居民比疫情期間更願意、也更有條件“自立門戶”。根據美國房地產投資信託公司艾夫隆公寓（AvalonBay Communities）的數據，其每套公寓的住戶減少了0.2人。

投資諮詢公司BCA Research美國資產部門主管唐克爾（Irene Tunkel）對第一財經記者表示，房地產行業正經歷着後疫情時代的強勁復甦，這表現爲空置率下降，盈利增長，資產負債表看起來很健康。當租金增長速度超過通貨膨脹速度，這意味着房地產在高通脹下是具有吸引力的投資機會。

三大原因推動促進市場火熱

貝納斯稱，租房量激增的背後驅動力之一是美國家庭戶數增多。疫情封閉期間住在家裏的大學畢業生單獨居住的需求開始井噴，合租住戶也爲了獲得更多空間而尋找新房。同期，全美交付了33.5萬套新公寓，遠低於70萬的租賃量。

房屋出租率也達到新高。貝納斯數據顯示，2022年第一季度，公寓出租率達到97.6%，是歷史上最高水平，比2021年第一季度的95.5%有了明顯的提高。貝納斯分析稱，租房流動率比以往任何時候都低，是因爲更多的租戶由於市場租金和搬家成本的提高而選擇留在他們的公寓裏。

房地產投資信託基金（REITs）也報告說，在搬出的人中，搬出到自購房屋中的比例有所下降。而由於公寓市場幾乎全部被佔用，業主能夠有信心地提高租金。

根據在線列表網站Apartment List的數據，在租房者佔所有家庭三分之二的紐約市，從2021年1月至2022年1月期間，租金已經上漲了30%以上。

唐克爾表示，由於長期的住房建設不足和家庭數量的新增，租金增長超過了通脹速度。“抵押貸款利率的上升往往會進一步增加對租賃的需求。空置率勢必進一步下降，導致租金和價格持續兩位數的增長。截至4月，公寓式住宅的租金同比增長9.4%，高於8.5%的通脹率。”唐克爾說。

貝納斯的報告認爲，收入的上升也支持了租金增長。截至2022年4月，在簽訂新租約的租戶中，家庭收入同比增長10%，這有助於租戶跟上要價租金同比平均增長14%的步伐。貝納斯稱，在涉及租金預算時，一般的經驗法則是將年度費用保持在總收入的30%以下，而收入的增加使得租金收入比成功保持在這一水平以下。貝納斯跟蹤的所有公寓房地產投資信託基金報告說，儘管新租約和續約的租金大幅上漲，但2022年第1季度的租金收入比仍在20%左右。

房地產適合用來對沖通脹嗎？

貝納斯稱，由於基本面堅挺，再加上投資者希望對沖通脹的影響，公寓是當今投資者的熱門選擇，流入該行業的資本比可供選擇的機會更多。2021年的公寓資產交易價值超過3000億美元，是迄今爲止的新紀錄。因爲租金還有很大增長空間，許多投資者正在從快速增長的三級市場和增值項目中獲利。

貝納斯預計，雖然今年美國租金增長會有所鬆動，但由於市場的持續動力，特別是由於預期的購房需求下降，租金增長還會保持在歷史水準之上。許多仍在享受疫情優惠利率的租約將在今年夏天更新，最終更接近市場水平。

唐克爾對第一財經記者表示，房地產通常被視爲一種高收益的有形資產，從原理上也有能力抵禦通貨膨脹，因爲房東可以相應地提高租金。她稱，公寓式住宅的銷售價格平均比一年前上漲了10.5%，但租金收入和回報都高於目前的通貨膨脹率。

“現在購買一個穩定的公寓項目是非常有競爭力的。投資者正在尋找新的發展，以獲得更好的收益。”RealPage經濟和產業部門副總裁派利斯（Jay Parsons）說，“雖然未來難以預測，但未來10到20年人口統計學現象較爲有利，公寓市場仍有增長和繁榮的空間。”

但唐克爾也提醒，緊縮的貨幣政策和不斷上升的抵押貸款利率給該行業帶來了獨特挑戰，壓制了對房地產的需求，壓縮了未來現金流的現值，從而阻礙了資本增值，並抵消了租金上漲帶來的收入收益。根據全美住房建築商協會（NAHB）房產市場指數，5月的讀數爲69，低於預測值75和前值77。唐克爾說：“這意味着房價增長較快地減速。銷售活動也出現了明顯的轉向。”

房地產數據分析公司ATTOM也稱，在2022年第一季度房價中位數超過25萬美元的市場中，約四分之三的房東今年購買的三居室獨棟住宅的平均總租金收益率出現下降。在房屋售價通常低於25萬美元的市場中，三分之二的毛收益率正在下降。

“單戶住宅租金收益率的下滑是由於房東購買房產的成本比租金上漲得更快。從2021年到2022年，在所分析的一半郡縣中，三居室房屋的中位價格至少增長了15%，而在這些市場中，只有三分之一的地區的平均租金有同樣幅度的上漲。”ATTOM市場情報執行副總裁沙嘉（Rick Sharga）說。

“在過去的一年裏，擁有獨棟出租房產的投資者看到他們的利潤被壓縮了，因爲房價的上漲速度超過了租金，”沙嘉補充說，“但隨着年度出租率的提高，他們的收益率應該得到改善，而且隨着時間推移，他們也會從房價升值中受益。”