疫情逐漸消退後的上海租賃市場，迎來了意想不到的狀況，不少租客在社交平臺上表示，正在租住中或續約時，遭遇了房租上漲的問題：比如有房租在5000元的房子提價1000元，漲幅高達20%。

據第一財經記者採訪瞭解，上述非理性漲價的案例確實存在，但更多位受訪租客反饋顯示，租期內未遇到房東漲租的情況，續租時則多爲正常漲幅或不漲。

據上海中原地產提供的數據顯示，6月上旬，該公司租賃業務量同比增長約32%。租賃活躍度超出市場預期。

業內人士分析，疫情期間，人們的普遍的預期是，疫情過後會有人離開上海從而帶來租金水平下滑，然而這樣的預期並沒有出現，相反，上海市場平均租金水平自去年下半年下行之後，到近期重新出現上漲趨勢，從而讓市場產生了租金大漲的感覺。

多位受訪業內人士向第一財經分析，封控兩個月期間，不少租賃需求被積壓，也催生了不少新的租賃需求，如更換有品質的小區，或從羣租狀態轉爲單人租住等。此外，開學季的到來也促使學區內的租房活躍起來，“學區房集中的區域漲價幅度在10%左右”。

租房市場衆生相

近日，關於上海房租上漲的信息見諸各大社交平臺，也有自如租客反映，續約租金的漲幅在7%或更高。

第一財經瞭解到，類似的情況確實存在。一位在浦東新區濱江附近居住的租客，月租金在5000元，遭遇了房東千元的提價，最終選擇了換租；另有租住在青浦區徐涇板塊的租客也在合同到期後，因房東大幅漲價而搬家。

不過，在十餘位受訪的租客中，大部分在租或即將續租的租客反饋，並未遇到漲房租的情況。“我們的房子最近到期，疫情前就跟房東說要續簽，”有在世紀公園地鐵站附近居住的租客表示，“因爲疫情，新合同一直沒來得及寄，但房東並未提出漲價。”

有房源位於寶山區的房東告訴記者，手中一套75平方米的房子，租金在3500元，租客原本已是租住第二年，之前談好租金上漲300元，但租客表示幾個月沒有進賬，“疫情期間的確也不容易，最後減免了一個月房租。”另有一位房東也考慮到疫情，讓租客延期繳納房租。

有部分租客的房租上漲則在可以接受範圍內。在陸家嘴附近生活的一位租客，與三位朋友在合租一套四室兩廳的大戶型，她告訴記者，房子原本的續租期在4月份，疫情期間沒漲，“8月份開始，房租漲1000元，漲完之後房租在1.4萬元。”

有多位中介表示，近期房東掛牌的房租有所上漲，但漲幅在正常的區間內。“一居室的價格比去年大概漲了300元左右，兩居室的漲幅約爲500元。”長寧區中山公園板塊的某大型中介向記者透露。

據鏈家披露的信息顯示，6月以來，中山公園板塊的房源租金有所上漲，漲幅約爲3.5%。

不過，這一掛牌價格並不是最終成交價，有租客表示明顯感受到議價空間的存在，“掛牌5500元，成交可以在5000元左右”。位於普陀區長壽路的一套一室戶，掛牌價在6200元左右，該房源的中介表示，大約可以降至5800元。

從一位中介發佈的房源信息來看，部分位於市中心區的高價房源出現明顯降價，一套位於永康路附帶獨立花園的房源，租金從2.8萬元降至2.5萬元。另有活躍在浦東新區內的中介表示，目前租金上漲並不明顯，“畢業季的大潮還沒來。”

相較於房租的變動，當前上海租賃市場更明顯的特點是快速成交。“2點去看房，4點讓中介去定房，房子已經租出去了。”有租客表示。

據上海中原地產數據顯示，6月上旬的租賃業務量同比去年上漲了32%，成交量明顯增加。“我們門店復工這幾天主要都是做租賃業務，”上海中原地產內部人士向第一財經表示，“一週門店成交在5-6套。”

“現在有一部分的房子，還沒退出來就被預定了，”上述中山公園板塊的中介告訴記者，“因爲過去三個月基本上沒有客戶訂房，6月一復工，前幾個月的客戶量放出來了，所以變得特別快。”

房租意外地上漲

儘管一線房源租金漲跌互現，但綜合克而瑞、諸葛找房等機構監測數據，當前上海的租金仍處於上升通道。

據克而瑞租售數據，5月份，上海個人房源租金爲102.51元/平方米/月，排在55城之首，也是唯一一個每平米月租金破百元的城市；環比上漲6%，漲幅排在55城前三。而4月份，處於疫情管控期的上海，個人房源租金環比漲幅也在3%。

克而瑞租售研究總監李見林告訴第一財經，當前上海租賃市場上，個人房源是絕對主體，佔比在95%左右，這部分房源的租金變動對整體租金水平有明顯的影響。

對於當前的房租上漲，李見林認爲，按照時間節點，四五月份時，許多高校畢業生已找好工作，將離校租房，是房租上漲的傳統節點。而受疫情影響，這一需求延遲到了五六月份。

疫情還帶來了市場需求的變化。從防控需要到物資發放，更多的租客意識到需要相對獨立的空間，不少租客在疫情結束之後，會傾向於換到有獨立衛生間和廚房的房源。

“有上述配置，並且面積不大的房源，也就是四、五十平方米的一房一廳，”李見林表示，“這類房源是市場供應的主力，但原本的需求量也很大，在上海的租賃市場結構上，一直處於供不應求的狀態。”而對於這部分換租的需求，相當於“產品升級”，也在一定程度上帶動了房租上漲。

上海中原地產市場分析師盧文曦也認爲，當前租賃市場的活躍受到畢業季及新增需求的影響，“比如需要換有品質的小區，或者原先是羣租的，現在發現必須合租或者單人租住。可見，市場復甦是必然的。”

此外，近期也是開學季，很多家長會傾向於在學校附近租房，以便孩子上學。“例如盛大花園租金掛牌價格上漲5-7%不等，因爲學區因素，疊加房屋品質也不錯，房東有漲價的意願。”盧文曦表示。另有中介人士表示，部分學區集中的區域房租漲幅可能在10%左右。

在需求大量釋放的同時，上海房源供應則明顯不足，從新增房源來看，上海5月新增房源19304套，環比降2.80%，同比下降56.99%。

據李見林透露，受疫情影響，4月、5月份的新增房源都不到2萬套，過去上海的月均房源供應則在5萬套，高峯時期掛牌量可以達到7萬套，當前市場的供應明顯不足。

在盧文曦看來，市場實際上是從封凍格局中走出來的，雙方有相互博弈的過程，租金也有自然增長的過程，所以即便掛牌價格合理上浮也並不意外。“當前大部分業主比較理性客觀地掛牌，漲幅比較微弱。對房東而言，能租掉是最重要的，畢竟多掛300-500元后，萬一沒有成交，空掛1個月就損失好幾千元。”

事實上，將時間線拉長，當前上海租金的漲幅並不算多。“從2020年到2021年7月份，上海的房租一直都是上漲的狀態，有些板塊可能同比漲了20%。”有業內人士分析回憶道。有租客表示，2020年小區內房租在1.3萬-1.5萬的房源，同戶型在2021年6月掛牌價達到了1.9萬元。

不過，“在一番管控之後，上海的租金從去年7月份開始有所下調，2022年一季度環比下跌。疫情期間，我們的預期是，人員處於不流動的狀態中，按照常理來說，租金應該延續向下的趨勢，但是實際上是沒有的。”上述業內人士表示。

“其實，房租一年一漲，一次漲幾百，在上海很正常。”在上海中山公園板塊的中介告訴記者，“只不過今年受疫情影響，大家原本覺得房價可能會跌，但是現在卻漲了，都很意外。”