來源：華夏時報

截圖自“溫州住建”公衆號

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

溫州市住建局日前與華夏銀行溫州分行簽訂政銀合作協議，在浙江省內率先推出“安居貸”產品。按照協議，貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人員，前3年僅需按月支付貸款利息，第4年再開始分期還本付息，旨在減輕購房人貸款後前3年的還款壓力。

不過，6月15日，中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者直言，“先息後本”的還貸壓力遠高於其他還款模式，不建議購房者選擇這種前期不還本金的辦法：“地方政府應該想辦法降低購房者成本，纔有可能真穩樓市。”

溫州放出“安居貸”大招

6月13日，“溫州住建”微信公衆號發文：溫州市住建局與華夏銀行溫州分行簽訂政銀合作協議，在浙江省內率先推出“安居貸”產品。

按照協議，貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人員，前3年僅需按月支付貸款利息，第4年再開始分期還本付息，旨在減輕購房人貸款後前3年的還款壓力。

據悉，此次發佈的華夏“安居貸”面向貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶，對“等額本金、等額本息”兩種傳統個人購房按揭貸款還款方式進行創新，核心是“靈活還、自由還”。申請“安居貸”的居民可選擇“先息後本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式，靈活還款方式最長可達3年，第四年開始分期還本付息，以減輕購房前期還貸壓力，滿足剛需購房需求。

至於“首套”的認定標準，溫州市住建局表示，以溫州市域範圍內住房和貸款信息爲準。即名下在溫州有1套住房，但沒有貸款或貸款已結清的，購買普通住房都可執行首套首貸優惠政策。

對於這一還款方式，華夏銀行溫州分行相關負責人表示，疫情反覆使經濟發展的不確定性增強，導致很大一部分人羣對購房持觀望態度：“新推出的還款方式，一方面能夠減輕剛性、改善性貸款購房人的前期還款壓力，另一方面也希望通過金融紓困計劃支持購房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

6月15日下午，《華夏時報》記者以購房者身份向華夏銀行溫州分行方面進行了相關問題的諮詢。工作人員表示，“安居貸”產品目前還處於調試階段，完全確定後會與記者取得聯繫。

值得一提的是，6月10日，華夏銀行溫州分行微信公號發佈了《華夏銀行溫州分行推出23條舉措穩經濟促發展》一文，其中多條涉及房地產行業。

例如，在“支持消費金融”一欄中，該行提出要“安居服務，幫助緩解購房壓力”，首套商業性住房按揭貸款利率最低可達到LPR下調20個BP，二套房利率可達LPR上調60個BP；在“明確支持房地產業務”一欄中，該行提出積極對接溫州市住建部門，加強對保障性租賃住房建設項目的信貸支持；對有併購需求的房地產企業，個性化提供併購金融服務等。

利好與風險並存

在中原地產首席分析師張大偉看來，“安居貸”不是創新。“房貸還款方式除了等額本金、等額本息外，一直有‘自由還款模式’。該模式常用於公積金貸款，借款人申請住房公積金貸款時，公積金管理中心根據借款人的借款金額和期限給出一個最低還款額，借款人可根據自身的經濟狀況，在不低於月最低還款額度的情況下自由安排每月還款額。”張大偉表示。

不過，除了“安居貸”，《華夏時報》記者看到，“先息後本”模式現存於多家銀行，如交通銀行“惠民貸”、建設銀行“建行快貸”、中國工商銀行“融e借”、農業銀行“網捷貸”等，還款時限一般多爲3年、最長不超過5年；貸款額度一般在10-60萬之間。

需要注意的是，這些“先息後本”貸款均爲消費信用貸款，且強調不得用於購房。例如，建設銀行“建行快貸”條款顯示，“快貸”資金只能用於消費，不能用於購房、投資途徑；中國工商銀行“融e借”條款也指出，借款人應嚴格按照貸款用途使用貸款資金，貸款款項不得以任何形式流入房地產項目開發，不得用於購房等方面。

作爲按揭貸款範圍內罕有的“先息後本”模式，“安居貸”被認爲對購房者存在一定利好。

6月15日，58安居客房產研究院院長張波向《華夏時報》記者指出，對於購房者來說，“安居貸”減緩了前幾年的月供壓力，對部分對未來收入預期偏好的購房者會產生一定吸引力；易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認爲，“類似政策是當前房貸金融創新的重要例子，值得推廣，也是保護合理住房消費需求的重要體現”。

但另一方面，“先息後本”的還款方式也給銀行和借款人帶來了一定風險。

張大偉認爲，“安居貸”誠意不足。其表示：“既然叫安居貸，最應該做的是房貸利率降低，這樣購房者纔可以安居，因爲房貸利率和本金還款時間，決定了購房者的負擔，如果一開始不還本金，這意味着整體貸款週期的房貸利息將非常高。”其測算出的結果是，三種還款方式利率均爲4.5的情況下，“相當於30年前3年不還本金，全貸款週期的房貸200萬利息將多達188萬，遠高於其他還款模式”。

截圖自“大偉看樓市”公衆號

張波也向《華夏時報》記者分析指出，這一貸款方式並不會實質性減輕購房者負擔：“由於靈活還款的方式最長3年，所以只能延緩最多3年內的月供壓力，並且前3年每月還的利息還要一分不少的付給銀行。”

張波強調，這一模式本身存在一定風險，並不適合在全國大面積推廣：“採用這一貸款方式要求銀行對於貸款申請人的還款能力進行細緻審覈，如果審覈不嚴容易導致實際不具備完全還款能力人申請成功，這一風險將會延遲到3年後體現。另一方面，如果部分地區的房價出現明顯下降，這一模式也會導致後續的違約風險明顯提升。”張波指出。

“我不會選擇這個方式，”一位購房者亦向《華夏時報》記者表示：“對那些手頭暫時缺錢的人有用，但是其實最後一分錢少不了的，過3年要還更多的錢。”

張大偉向《華夏時報》記者表示，據溫州當地媒體在5月底的市場調研，溫州目前四大銀行的首套房按揭利率在4.75%至5.0%之間，而商業銀行中平安銀行針對優質客戶首套房按揭利率最低達4.25%。“所以華夏銀行應該首先宣佈房貸利率降低到最低的4.25，之後再談還款模式，纔對於購房者最有幫助。”張大偉直言。

而《華夏時報》記者注意到，6月10日，在《華夏銀行溫州分行推出23條舉措穩經濟促發展》中，該行已提出，首套商業性住房按揭貸款利率最低可達到LPR下調20個BP，即4.25%。

張大偉還提出，各地當前都在穩樓市，6月前2周已經有60多個城市發佈了各種政策，地方政府應該想辦法降低購房者成本，纔有可能真穩樓市。

不過，根據國金證券於6月12日發佈的研報，2022年5月，全國新增人民幣貸款1.89萬億元，同比多增3920億元，而居民中長期貸款新增1047億元，同比少增3379億元，2022年以來，居民中長期貸款新增額單月同比均爲負，主要由於居民購房意願不高，住房貸款新增額較低。

2022年3月以來，全國各地在房地產供給端、需求端、信貸端均出臺了不同程度的寬鬆政策，政策落地後市場銷售需要一定恢復時間。“對標2014-2016年的寬鬆調控週期，我們預計8月份全國商品房銷售額單月同比或將轉正，居民中長期貸款走勢或與房地產市場銷售一致。”國金證券研報判斷。