來源：21世紀經濟報道

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

招商積餘再在央企國企朋友圈尋覓到了牽手的小夥伴。

2022年6月16日，招商積餘公告稱，其將成爲在西南聯合產權交易所掛牌的新中物業67%股權受讓方，交易價款爲5.36億元。

新中物業是一家主要爲銀行類金融機構客戶提供綜合物業管理服務以及銀行輔助服務的物業企業，其原股東新中香港爲中銀投資的全資附屬公司。在交易完成後，新中香港仍持有新中物業33%的股權。

招商積餘這筆交易在市場上並沒有得到一片讚譽。投資者正面的反應是，完成交易後，招商積餘能夠在非住領域更顯優勢；反面的聲音則指出，招商積餘收購新中物業的價格並不十分公允，且它本身在併購領域的步履也顯得不夠積極，與其他央企同行相比略顯緩慢。

一分爲二審視之，招商積餘過往在金融機構物管賽道有一定積澱，將新中物業收入囊中之後或許對管理層所承諾的“形成規模效應”是加分項；不過，招商積餘所切入的非住賽道雖有一定的競爭壁壘，但這類物業對營收和利潤能帶來多大貢獻，目前尚未明確。

“不便宜”的收購

招商積餘瞄準的新中物業，是中國銀行旗下中銀投資的全資子公司。

根據新中物業官網，其主要服務的資產有中國銀行總行大廈、中國銀行信息中心（北京）、中國銀行國際金融研修院、中國人民銀行重點庫辦公園區、中國銀行信息中心（上海）、上海中銀大廈等。

根據招商積餘發佈的公告，截至2021年7月底，新中物業在管項目數量241個，在管建築面積約559萬平方米，分佈於境內26個省份、直轄市，其中在管辦公物業建築面積約457萬平方米，佔比約82%。

賬面收入來看，新中物業的表現並不算十分出色。截至2021年12月31日，新中物業資產總額約6.11億元，淨資產約2.19億元。2021年，新中物業營業收入約4.1億元，淨利潤約0.4億元。

以5.36億元收入67%股權來計算，招商積餘爲新中物業給出的估值爲20倍，對比近期的其他同類收購，是有相對溢價的。一位不願具名的物業分析師在接受21世紀經濟報道記者採訪時直言，這個價格“不便宜”。

與其他同樣商管類業務佔比較高的收購案相比，也可以看出招商積餘爲這單收購付出的代價要高於同行。例如，華潤萬象生活此前收購禹洲物業時給出的估值約爲13倍，更早之前碧桂園服務收購富力物業時則給出約14倍的估值，相比之下，招商積餘買得“貴了些”。

不過，招商積餘願意高溢價收購，或許也有其他的考量在。在今年的業績會上，招商積餘管理層曾表態稱，收購項目要跟公司發揮協同價值，此外價格要合理，估值太高的項目會對未來經營形成負擔。

而招商積餘的這筆收併購或許也正是出於“協同”的因素。

招商積餘在公告中表示，新中物業整體運作管理規範，符合公司收併購戰略方向。本次交易將進一步提升公司金融類物管業務影響力，擴大公司物業業務規模。

一位不願具名的物業企業人士也告訴21世紀經濟報道記者，價格貴不貴是相對來說的，因爲評價體系不一樣，同一個標的有人覺得它值10塊，有人覺得只值5塊。覺得沒有什麼價值可能是因爲不能產生內部協同，而有一些買回來可以產生一加一大於二的效果，那它就會覺得這個價格是合理的。

非住領域競速

近年來，招商積餘在多個細分領域完成了數筆收併購。

2021年12月，招商積餘完成了兩單航空物業的收併購，分別是對南航物業95%股權的收購，斥資2.3億元；以及以5362萬元收購上航物業100%的股權。

兩單併購完成後，招商積餘在航空物業領域的話語權得到了加強。除了航空物業以外，招商積餘在金融機構物管領域也早有佈局。

2021年12月30日，招商積餘發佈公告稱，擬支付現金對金尊公司全資子公司深圳匯勤增資，增資完成後，招商積餘將持有深圳匯勤65%股權。

深圳匯勤服務的物業類型與新中物業類似，主要爲以招商銀行爲主的金融機構客戶提供物業管理服務，服務建築面積約222萬平方米，業態以辦公類物業爲主。

招商積餘所佈局的這些賽道，是近年來頗受頭部物業企業所看重的方向。

上述物業企業人士指出，這類FM或者IFM業務是比較受歡迎的，相對來說細分領域利潤率也比較高。但它有一定的競爭壁壘。招商積餘之前有一定的積累，如果對外收購能形成規模效應，相當於“長板更長”。

不過，即便細分領域有各種各樣的競爭優勢，但至少到目前爲止，招商積餘去年的利潤表現仍不及同行亮眼。

年報顯示，2021年全年，招商積餘利潤總額7.46億元，同比增長 18.67%；歸母淨利潤5.1億元，僅增長17.25%，呈現增收不增利的狀態；毛利率則爲13.8%，與同行相比仍有差距。

因此，新中物業的這單收併購也被市場寄託着優化招商積餘利潤水平的希望。

廣發證券對這單併購評價稱，2021年新中物業淨利率約爲9.8%，若對標招商積餘去年淨利率（4.3%）、歸母淨利率水平（4.8%），當前新中物業淨利率水平遠高於招商積餘的整體淨利率表現。以2021年爲基準，新中物業的並表將直接提升公司淨利潤增8.8%，並改善淨利率近0.4百分點。

從投資者的反應來看，招商積餘這單收併購在資本市場上的反應也頗值得關注。

2021年6月15日，在招商積餘尚未公告收購新中物業之前，招商積餘尾盤拉漲，收於17.57元/股，上漲9.47%，換手率1.73%，成交額爲1.91億元。

而16日開盤之後，招商積餘一度被砸跌停，截至收盤，招商積餘報16.23元/股，下跌7.63%，換手率爲2.94%，成交額爲3.17億元。

蹊蹺的漲跌之間，資本市場對這宗交易的態度已經有所體現。