6月28日，克而瑞地產研究中心發佈的報告顯示，今年前5個月全國100個重點城市商品住宅新增供應面積9654萬平方米，同比下降48%，創2019年以來同期新低。

報告顯示，2022年1-2月，商品房銷售面積和金額分別同比下降9.6%和19.3%，增速降至近7年次低。到了4月份，受國內疫情衝擊明顯的超預期影響，經濟新的下行壓力進一步加大。房地產行業銷售與投資雙雙進入負增長。進入5月份，行業主要指標開始改善，單月新房銷售規模和開發投資規模分別環比上漲26%和14%。商品房銷售均價、房屋新開工面積和土地購置面積分別環比上漲3%、20%和46%。行業到達“市場底”出現實質好轉，市場信心開始恢復。

從投資端來看，房企受困於自身資金壓力和融資困境，大幅放緩投資行爲。隨着5月各地資金監管放鬆，房企到位資金環比上漲。因此房企積極投入再投資中以加快房屋建造，並及時恢復施工強度。尤其亮眼的是房屋新開工和土地購置，兩項指標環比大漲重新成爲整體投資的支撐力量。但仍需注意的是，開發投資規模5月仍爲2022年次低。新房銷售尚未完全恢復，行業投資仍處於歷史較低點。

從銷售端來看，克而瑞在報告中表示，居民購房信心隨政策寬鬆而緩慢恢復，多城四限政策放開、降低首付首貸壓力後購房需求陸續恢復釋放。

截至6月12日，2022年全國累計175個省市出臺了299次調控政策，共627條。同時，5月全國商品房銷售均價爲9615元/平方米，環比上漲3%。因此5月商品房銷售實現觸底環比回升，主要原因是各省市的調控放鬆政策“應出盡出”，頻率和力度有效地觸動了購房者，放棄觀望入市購房。從銷售均價回升看，“以價換量”對銷售規模回升貢獻度較低。5月商品房銷售規模在年內首次實現環比增長，共銷售商品房10970萬平方米和10548億元，分別環比上漲26%和30%，同比分別下降31.8%和37.7%。

從不同能級城市供應占比變化來看，一線波動上行趨勢因疫情“戛然而止”，2022年1-3月供應占比基本在10%左右波動，4月小幅回升至14%，5月再度回落至8%；二線城市表現“中規中矩”，供應占比持穩在50%左右，5月增至55%，三四線則延續小幅下行走勢，供應持續縮量，5月佔比降至38%。

具體來看，一線城市前5個月新增供應面積1027萬平方米，同比回落2%，與2019年同期基本持平，較2020年同期增長22%。二線城市整體供應面積4537萬平方米，同比增下降49%，較2020年和2019年同期降幅均在四成以上。三四線城市整體供應面積4090萬平方米，同比下降53%，較2020年和2019年同期分別下降39%和51%。

對於2022年下半年市場，克而瑞在報告中稱，供需預期都會有企穩回升態勢，但市場熱度預期難回2021年高峯時期，因而狹義整體庫存或將延續高位持穩。核心一二線城市整體庫存量有望持穩或小幅微降。尤其是當前市場熱度較高的北京、上海、杭州、合肥等城市，因購買力相對充裕，供不應求持續加劇，但凡核心區域供應放量基本都會迎來成交爆發式增長，狹義庫存有望延續低位波動態勢。

對於基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如煙臺、北海、寶雞等，這些基本都是人口淨流出城市，目前商品住宅消化週期均在50個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

就廣義庫存而言，預期仍將高位持穩，一方面因疫情延期土拍的城市有望在後期持續放量，涉宅用地成交規模或將與新房成交走勢趨同，延續穩中有增態勢；另一方面，房企開工信心略有恢復，5月新開工面積達11889萬平方米，環比上漲20%；兩相綜合，下半年整體未開工地塊量還是有望持平上半年或是小幅微降。