樓盤營銷又玩出了新花樣。而這次愛心助農及鄉鎮市場成爲營銷落點。

6月28日，南京新城雲漾濱江推出“西瓜換房，最高抵10萬元”活動，西瓜收購價達10元/斤，每套房收購上限爲一萬斤，最高可抵扣10萬元，活動時間爲6月28日至7月15日。

“西瓜換房”活動受到熱議，迫於輿論壓力，新城雲漾濱江並未給出具體實施細則。在此之前，河南房地產項目推出的“小麥、大蒜換房”活動就因輿論過熱被叫停。

例如，河南商丘民權縣一房地產項目，打出“2元/斤小麥換房，最高可抵16萬元房款，高價收購小麥抵首付”的銷售廣告。河南開封杞縣推出“大蒜換房”活動：“大蒜換房5元/斤抵首付，愛心助農，輕鬆安家”。

新城雲漾濱江是新城控股旗下南京新城公司所開發樓盤，位於南京市江寧濱江板塊。而江寧橫溪是南京著名西瓜產地，橫溪西瓜也以皮薄、甘甜、多汁而備受市場喜愛。當下，愛心助農在各地鋪開，又又值西瓜銷售熱季，新城雲漾濱江便借勢推出“西瓜換房”活動。

不過，一位南京市場人士稱，該項目距離橫溪並不近，約有30公里。且目前南京市場上西瓜價格爲2元至4元左右，遠低於10元/斤，很難想象“西瓜換房”活動該如何展開。

“近期，小麥抵房、西瓜抵房等信息在網上大肆傳播，有些人感覺似乎是噱頭，有些人又認爲能帶動銷售，還有人認爲這一行爲不值得提倡。” 58安居客房產研究院分院院長張波分析稱，“只要是堅持“房住不炒”，因地制宜，西瓜抵房等營銷值得在各地有更多本地化的操作方式進行推廣。”

但類似“西瓜換房”活動背後，更值得關注的則是利用鄉鎮人口去樓市庫存營銷手段真的有效嗎？

張波進一步表示，“下行市場依然有一定的購房需求，從農產品來抵房的操作來看，就是直接吸引縣以下購買需求，城鎮化率不斷提升的同時，鄉鎮人口爲了滿足子女更好的教育，自身工作等需求亦會在縣以上城市有購房需求，這類需求需要有效的手段來拉動，也是三四線城市、二線遠郊區域去庫存的重要手段之一。”

不過，三四線城市以及二線城市的遠郊區域對人口的吸引力整體偏弱。

新城雲漾濱江位於南京江寧濱江板塊，江寧濱江是南京九大新城之一，還有待發展。該板塊比較偏遠，距離南京中心區域新街口約30公里以上，通往南京河西的地鐵8號線還在規劃中。區域發展並不成熟，以小商業爲主，中大型的奧特萊斯、綠地花茂商業綜合體等商業設施還待後期建設。

“板塊內主要是地緣客，來自安徽客戶或者本地上班族。這裏有一些小產業園。”貝殼南京經紀人稱，“如果投資，不建議關注濱江，發展會比較久。”

一位南京市場人士則表示，江寧濱江規劃更多是藉助“寧皖一體化”，是一個吸收安徽人口的區域，不過目前還是依賴拆遷戶。

相比南京其他區域動輒單價幾萬元的房價，江寧濱江房價相對較低，單價在2萬元左右，且近一年，該區域房價還在下行。

365淘房信息顯示，新城雲漾濱江目前在售一期多棟戶型建面約75、85、100、125平方米房源，帶裝修交付，在售均價約16000元/平方米；另在售二期8、9號樓，戶型建面約86、98、101、126平方米，銷許均價約18802元/平方米。

而去年，新城雲漾濱建面約75、85、100、125平方米房源銷售價格在19000元/平方米以上。

據界面新聞了解，新城雲漾濱江營銷活動也頗多。比如，在“西瓜換房”活動推出前，該樓盤就借勢“618”推出“推薦客戶成交最高享6萬元佣金（稅前）”、“成交即有機會獲得5萬元家電大禮包、2萬元蘋果四件套”等活動，優惠力度相當可觀。

當下，樓市尚處於低位修復期，市場並未真正回暖，降價打折、寬鬆政策不斷出臺，但效果並不明顯。

市場復甦動能分化的根本是城市基本面的差異。從市場復甦的節奏和力度看 ， 也是強二線城市領先。

貝殼研究院稱，鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市調控政策出臺後，短期成交量增長但後期政策效果弱化，持續性較弱。如3月1日鄭州出臺扶持政策，3月二手房成交環比增長超過100%，但後期效果乏力，4、5月成交量持續下降，6月“房票”新政出臺帶動新一輪住房需求釋放，“房票”新政的效果仍有待觀察。

當下一線及強二線城市樓市正在企穩，但普通二線及以下城市預期仍在低位。