21世紀經濟報道記者李莎 實習生闞珍 北京報道

日前,東莞市住建局等四部門聯合發佈《關於加強分類指導優化住房限購政策的通知》(以下簡稱“《通知》”),將東莞住房限購區域調整爲莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區,東莞其他區域暫停實行住房限購政策。

爲此,21世紀經濟報道記者致電東莞住建局,工作人員表示外地戶籍居民在非限購區域內購房,同本市戶籍居民執行政策一致,無需進行購房資格覈驗。

非本地戶籍居民可在非限購區域購房,東莞並非第一個調整這類限購政策的城市,此前武漢、成都、濟南、大連等地也有類似政策推出。

合肥、青島、杭州、瀋陽、衢州等城市直接放寬或取消外地戶籍居民在本地購房的社保、個稅要求等,降低其購房門檻。漳州、屏山、湘潭等地則通過發放購房補貼或增加額外折扣,鼓勵外地戶籍居民前往購房。

外地人購房“本地人化”

武漢、濟南、大連等地解除非中心區域限購,爲確認外地戶籍居民在這三座城市非限購區域的購房資質問題,21世紀經濟報道記者致電當地相關部門,工作人員皆迴應稱外地戶籍居民可以在非限購區域購房,無限制要求。

相較而言,合肥、青島、杭州、瀋陽、衢州等城市降低外地戶籍居民購房門檻的規定更明確,即通過取消提供社保、個稅證明,或縮短社保、個稅連續繳納時間,或允許社保、個稅補繳等措施,降低外地戶籍居民購房門檻。

如合肥明確,6月24日起,非合肥戶籍居民可以通過補繳社保、個稅的方式購房。杭州“517”新政將非杭州戶籍居民購買二手房的社保或個稅繳納要求從48個月縮短到12個月。4月29日,瀋陽發文宣佈,外地人在瀋陽購買新房的,執行瀋陽戶籍家庭購房政策,取消社保要求。

同樣是二線省會城市降低外地人購房門檻,不同城市的政策內容有所不同,如瀋陽政策聚焦新房市場,杭州政策關注二手房市場。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院專家、浙江工業大學美好生活研究院副院長金細簪向21世紀經濟報道記者表示,各地出臺政策不同,是因爲遵循了中央政治局會議提出的“支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求”的理念,根據地方實際情況展開調控。

金細簪指出,杭州二手房市場低迷,因而政府在保持原有限購、限貸政策總體不變的基礎上,優化杭州二手房購房政策。此舉既能滿足近幾年杭州流入的非本地戶籍居民的剛性住房需求,也能對杭州的二手房市場產生促進作用。瀋陽則是新房市場不容樂觀,因而降低外地戶籍居民購置新房的要求。

與前述城市降低外地戶籍居民購房門檻不同,漳州、屏山、湘潭等地直接通過提供補貼或額外折扣鼓勵外地戶籍居民購房。

6月20日,漳州發佈樓市新政,明確對於前來漳州購買新房的非漳州戶籍居民,按照每套住房成交合同總額的0.7%給予補貼,最高補貼金額不超2萬元。6月28日,屏山則在新政中提出,對非屏山戶籍購房人員,按100元/平方米給予一次性補貼,每戶最高不超1.5萬元。湘潭在5月20日發佈的新政中提出,外地戶籍居民等羣體首次購買湘潭城區新房,房企可在原規定基礎上增加不超5%的折扣浮動促銷。

整體來看,金細簪認爲,政府出臺相關措施支持外地戶籍居民購房主要有兩方面的原因,一是當前房地產市場狀況不容樂觀,通過放鬆外地戶籍居民購房,有利於託舉當地房地產市場;二是各大城市希望通過出臺相關措施達到引人、留人的目的。

政策效果因城而異

中指研究院不完全統計發現,截止到7月1日,年內已有180餘個城市和地區累計出臺樓市支持政策近500次,其中5、6月各地調控頻次合計近300次。

部分城市出臺的優化或解除部分區域限購、降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度等措施,客觀上有利於降低本地戶籍居民和外地戶籍居民的購房壓力,但定向降低外地戶籍居民購房門檻,甚至爲外地戶籍居民購房提供補貼或額外折扣,從政策內容看更具吸引力。

總體而言,除放鬆區域性限購外,各地支持外地戶籍居民購房的政策大致可分爲兩類,一是降低外地戶籍居民購房門檻,以合肥、青島、杭州、瀋陽等二線城市爲主;二是提供購房補貼或額外購房優惠,以漳州、屏山、湘潭等三、四線城市爲主。

中指研究院指數事業部分析師孟新增向21世紀經濟報道記者表示,相較而言,二線城市的產業基礎更好、人口吸引力更強,嚴格的政策對外地戶籍居民購房產生約束,適當降低其購房門檻有助於釋放外地戶籍居民購買力。三四線城市則產業基礎和人口吸引力相對弱勢,很多城市呈人口流出狀態,且限購政策不嚴格或不限購,可動用的政策工具箱也有限,因而部分城市加大購房支持力度,鼓勵外地人前往購房。

中指研究院數據顯示,2022年上半年,二線代表城市商品住宅成交面積同比下降42.0%,三四線代表城市商品住宅成交面積同比下降43.8%;二線城市新房價格有所恢復,累計上漲0.33%,三四線代表城市新房價格持續低迷,上半年各月價格環比均下跌。三四線城市的市場壓力可見一斑。

以漳州爲例,據當地統計局數據,2022年1-5月,漳州商品住宅銷售額和銷售面積分別爲221.66億元和235.16萬平方米,同比分別下降16%和1.8%;同期商品房待售面積爲468.9萬平方米,較去年同期增加27.6%,去庫存壓力加大。

金細簪表示,鼓勵外地戶籍居民購房相關政策在一定程度上會拉動剛性和改善性住房需求,但僅能起輔助作用,總體政策效果仍同經濟形勢密切相關。

從採訪和交易數據反饋來看,各地支持外地人購房的政策效果也存在因城而異現象。日前漳州房屋經紀人黃華(化名)向21世紀經濟報道記者表示,近期漳州市房地產市場仍然冷淡。6月20日,漳州出臺政策鼓勵外地戶籍居民購房後,看房客戶略有增多,但總體來說政策效果尚不明顯。

瀋陽出臺政策降低外地戶籍居民購房門檻至今已兩月餘,瀋陽市房屋經紀人邢天(化名)向21世紀經濟報道記者表示,自6月起,瀋陽新房成交量有所提升,但房價仍尚未反彈。瀋陽中原研究部數據顯示,截止到7月3日,瀋陽商品住宅存量1598萬平方米,去化週期約21個月。

與之相對,杭州放鬆外地人購房門檻新政的效果相對顯著,杭州貝殼研究院數據顯示,5月杭州中介日均網簽單量較新政前提升71%,新政前後 30 天,日均新增掛牌房源量提升 57%,二手帶看量提升 73%。但6月新政效應有所衰減,二手房新增掛牌房源量與5月基本持平,帶看量環比下降6%。

在目前經濟仍未完全恢復、房地產整體仍未回暖背景下,要更好、更快促進行業平穩健康發展,金細簪認爲還可以從四個方面着力。一是部分城市仍有房貸利率下調空間,可繼續適度放鬆住房按揭貸款政策。二是部分城市還可加大首套房公積金貸款支持力度。三是更多城市可以通發放購房補貼、契稅補貼等進一步激發購房需求。四是二三線城市可以將引才與購房優惠政策相結合,將提振房地產業與人才和城市發展相勾連。

(作者:李莎,實習生闞珍 編輯:李博)

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