財聯社7月7日訊（記者 張曼玉）6日，深圳一樓盤傳出“以房換房、以舊換新”的消息，連同深圳住建局當天發佈的公積金貸款政策，兩則新聞背後的深圳樓市引發關注。對此，業內人士認爲，政策端適度鬆綁和房企推出花式促銷方式的初衷都是爲了緩解當前樓市恢復進程較慢、樓市銷售表現欠佳的局面。

對於下半年深圳樓市的走勢，有分析人士認爲，下半年的市場表現依然要取決於政策的放鬆力度和幅度。從公積金政策調整信號來看，深圳下半年對樓市進行放鬆的概率大大提高，下半年深圳市場的表現大概率會好於上半年。

“預計最終真正採用‘以房換房’的比例會很小”

7月6日，有媒體報道，近日深圳一售賣公寓的樓盤傳出標有“以房換房、以舊換新”的宣傳海報，海報上寫着“普通住宅換尊貴大平層總裁私域！換商務公寓！換臨街店鋪！”等字樣，交換原則是以舊換新、等價交換、多退少補。

深圳的一位房產中介告訴財聯社記者，“以房換房”的意思就是開發商拿公寓先置換你的住宅，之後再將住宅賣出。她介紹，公寓和住宅在產權年限、物業管理、水電費標準等方面均有不同。

“開發商推出的‘以房換房’本質上依然是花樣促銷的噱頭。相比於直接打折，這個方式的吸睛效果更爲明顯。” 58安居客房產研究院分院長張波在接受財聯社採訪時還表示，預計最終真正採用“以房換房”的比例會很小，但這波花樣促銷，會起到較好的市場廣告作用，讓更多人羣關注到此項目，從而加速項目成交。”

無獨有偶，也是在7月6日，深圳市住房和建設局發佈公告稱，擬修訂公積金貸款政策，有望實現“一人購房全家幫”。

據悉，“一人購房全家幫”的公積金政策，此前已在不少城市推行。在張波看來，這一政策對於高房價的深圳而言，更爲重要。“深圳是全國年輕人佔比較高的城市，加之落戶門檻在一線城市偏低，不但吸引到大量來深工作的年輕人，更是容易讓其中大部分人考慮長期居住和工作在此，但房價依然是阻礙新市民購房的重要因素。公積金政策的調控則更有利於緩解年輕人在買房首付層面的壓力，在一定程度上提升深圳樓市的熱度。”

機構數據：上半年深圳新房、二手房成交量同比下降37%、60%

在業內人士看來，無論是開發商推出的“以房換房”促銷，還是深圳擬修訂公積金貸款的政策，其初衷都是爲了緩解當前樓市恢復進程較慢、樓市銷售表現欠佳的局面。

根據諸葛找房數據研究中心向財聯社提供的監測數據顯示，2022上半年深圳新建商品住宅共計成交15635套，較去年同期下跌37.17%；二手住宅成交11193套，較去年同期下跌60.65%。深圳的一位房地產中介在接受財聯社記者採訪時證實了這一點：“這個月還沒開張，新房和二手房都不好賣。”

張波也表示，深圳是少數今年上半年未對樓市進行明文放鬆的城市，也是目前調控從緊力度排前的城市，深圳新房市場成交量同比去年降了超過三成，市場的分化表現更爲明顯。

此外，張波還指出，深圳二手房的調控力度尤其大，二手房參考價格對於市場的作用力不容小覷，這也導致了今年上半年深圳二手房成交量依然偏少，並非購房者不願意選擇二手房，而是銀行以參考價作爲放貸依據會導致購買二手房幾乎無槓桿，這本身就極大地阻礙了二手房成交量提升。因此，深圳二手房市場保持清冷就在意料之中了。

“深圳上半年樓市還是受調控影響，導致市場熱度並未出現有效提升，市場依然處於底部徘徊階段，缺少成交量的市場難言已回暖。”張波說。

那麼，無論是開發商推出的“以房換房”促銷，還是深圳擬修訂公積金貸款的政策，將會給市場帶來多大影響？這還有待時間來驗證。不過，從當前購房者的置業意願方面看，深圳當前市場情緒整體不高。幾位深圳市民告訴財聯社記者，考慮到公寓的質量和稅費等問題，對待“以房換房”這類措施還是持謹慎的態度。另外，是否申請“一人購房全家幫”的政策，甚至是否買房，最終都要看自身經濟狀況。

“深圳下半年對樓市進行放鬆的概率大大提高”

上半年，深圳新房、二手房市場表現均不及去年同期。下半年，走勢如何？

張波認爲，總體來看，深圳樓市本身並不缺乏需求，而是由於政策限制導致很多需求不能入場，下半年的市場表現依然要取決於政策的放鬆力度和幅度。“從公積金政策調整信號來看，深圳下半年對樓市進行放鬆的概率大大提高，公積金政策調控只能視爲小步試探，對於有過房價快速上漲經歷的深圳來看，本輪調控放鬆也會更爲謹慎，‘小步試探、外圍推進’的方式將是政策調控的主要表現。”

由於政策進一步放鬆的跡象已出現，張波預計，下半年，深圳市場的表現大概率會好於上半年，尤其是成交量層面的提升會更爲明顯。二手房參考價格如果同步進行調整，則會更有利於二手房市場復甦。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪在接受財聯社採訪時也表達了類似的看法：“深圳市場潛在購房需求仍然居多，只不過由於市場對政策端調整舉動的消化尚需時日，觀望情緒猶存，預計在深圳樓市政策端持續發力下，回升進程有望加速，下半年樓市表現或較上半年穩中有升。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則向財聯社表示，上半年，深圳市場在同類城市裏面的表現還算可以，尤其像一些豪宅的交易，表現相對較好。下半年，整個跌幅可能繼續收窄，也有可能轉正。“這些大城市，尤其是二手房交易活躍以後，會釋放出新的購買力。”

中指研究院預計，下半年，有利於房地產行業平穩健康發展的政策將繼續出臺，房地產市場將逐步企穩恢復，但全年難改下行態勢，商品房銷售面積同比降幅或超10%。