南方財經全媒體見習記者王東 東莞報道 “週一到週五每天都有15批左右的到訪客戶，週六來訪量則來到了40批左右。”位於東莞塘廈鎮的某樓盤銷售李明（化名）告訴記者，東莞樓市新政後，樓盤的來訪量和成交量較之前上升顯著，很多來自深圳龍崗、觀瀾和龍華的客戶當場入手。

7月4日凌晨，東莞出臺重磅樓市新政，除主城區和松山湖高新區外，其他28鎮全部取消限購，東莞房地產市場調控進入區域性限購的新階段。

樓市新政推出一週，市場反響如何？南方財經全媒體記者走訪發現，一週以來，東莞房地產市場升溫顯著。

根據克而瑞數據顯示，東莞樓市新政後的三天（7月5-7日），單日新房網籤量連續突破150套以上，日均158套，上漲2.7倍。而在之前，整體去化率低迷，日均爲42.5套左右，基本上鮮有單日破百的記錄。

東莞中原戰略發展中心總經理車德銳表示，從過去一週的市場數據來看，新政對有實際住房需求的剛需羣體產生明顯的正向影響，之前該羣體市場基本面尚不明朗，抱有政策預期，觀望情緒濃厚，仍在期待更多購房優惠政策推出。未來隨着市場逐漸走向平穩，隨着交易量增加將逐步帶動市場情緒回暖。

樓市回暖

事實上，此前東莞樓市政策已進行了多次鬆綁，但整體樓市的成交仍難有起色。由於入市信心不足，成交低迷，東莞房地產市場庫存不斷積壓。據中原大數據顯示，今年6 月底東莞住宅庫存高達 425 萬平方米，同比上升 42%，按過去 6 個月消化速度計算，消化週期至26個月，創歷史新高。

但與此前的樓市政策不同，此次新政不再是過去調控加碼後的鬆綁，而是更加直接的方式，是東莞自實施全市限購政策以來，首次劃出非限購區。同時，對於差別化房貸政策，南方財經全媒體記者瞭解到，目前東莞部分銀行已經陸續執行，最低 2 成首付的海報也於各大新盤宣發。

28鎮取消限購、首付最低2成起，無疑堪稱東莞近年來力度最大的政策放鬆，疊加較低的房貸利率，利好信號不斷釋放，樓市回暖節奏加快。

“首付只需52萬起，對很多‘剛需’的客戶吸引力非常大，目前樓盤的登記人數和熱度超過了預期。”李明告訴記者，新政後成交的客戶有兩個顯著特徵，一是之前曾到訪項目的本地購房者，由於預算不足或無購房資格，趁着取消限購和首付比例下降利好趁早“上車”；二是外地客，主要看中“不需社保+低首付+低貸款利率”，本着就近原則來到臨深樓盤淘房。

位於高埗鎮的某樓盤，作爲改善型樓盤，項目主推爲96—193平的五種不同戶型。南方財經全媒體記者瞭解到，新政後該樓盤吸引了大批改善客戶的湧入，週末一天來訪量達到200批以上。“新政後剛需、改善需求的首付門檻大幅降低，原本不夠的預算現在夠了，甚至還有多出的部分預算。”有意向購買該樓盤的王女士說。

市場人士普遍認爲，本次新政通過限購放鬆、降低首付等一系列手段，有效促進了市場需求的釋放，特別是自住和改善性需求不斷入市，推動了市場成交的活躍，市場信心明顯增強，預期正逐漸轉好。

開發商折扣力度加大

除了利好政策頻出之外，在本輪樓市的調整潮中，開發商也在大力推盤，緊抓新政熱度去庫存仍是大部分項目的營銷策略。

南方財經全媒體記者瞭解到，爲刺激銷售，東莞部分開發商推出首付分期、首付比例只要5%活動等，折扣戰有越打越烈的趨勢。

在整體降首付的基礎上，石碣某樓盤推出更大的折扣力度，首付0.5成，剩餘1.5成直接送。據銷售人員介紹，購房者需要按照備案價購買，先給20%首付，網籤後15天內，再返還15%。厚街某樓盤更是推出了7天先付5%首付的政策，一個月內再付5%，剩下10%一年內付清，無利息。

此外，位於虎門高鐵站旁某樓盤，推出首付一年免息分期，首期僅需20萬起，樓盤銷售人員告訴記者，優惠力度加大吸引了衆多購房者的關注，週末到訪人數超出預期。

“大部分開發商業績壓力都壓在下半年，出貨意願強烈，所以我判斷下半年樓市仍然是促銷不斷的行情。”東莞某品牌開發商負責人表示，今年下半年東莞還有38個新盤上市，新增供應約255萬平方米，加上庫存425萬平方米，整體供應達680萬平方米，市場競爭非常激烈。

業內人士認爲，雖然新政起到了刺激樓市作用，但由於7-8月是傳統淡季，從歷年市場表現看，推出相關折扣措施成促進成交的關鍵。

“對於房企而言，建議不要真的收回折扣和優惠，因爲整體新房去庫存壓力巨大，趁政策利好出臺去庫存纔是明智之舉，特別是塘廈、鳳崗這些臨深區域。”車德銳表示。

深圳客來莞購房趨勢升溫

得益於毗鄰深圳、廣州兩大一線城市的地緣優勢，東莞樓市深得深圳客、廣州客的青睞。隨着東莞樓市鬆綁，東莞深圳客佔比增加，而臨深片區也把深圳客戶重新放回到醒目的位置。

南方財經全媒體記者近日走訪東莞多個樓盤發現，不少樓盤均打着“距離深圳1小時”“40分鐘到達深圳××區”等廣告來吸引客戶，尤其是臨深片區，這種現象更爲普遍。

“上週工作日每日來訪15批左右，5天成交6套，其中4套是深圳客戶。”鳳崗鎮某樓盤銷售人員介紹，該樓盤位於臨深片區，憑藉臨近深圳的優勢，有部分深圳客戶前去看房，且來訪成交率比此前高了很多。

表現最明顯的是網絡羣組，以某房產中介建立的臨深片區購房交流羣爲例，原本由於樓市的低迷，發言者寥寥，如今討論卻變得火熱，一夜之間羣對話近五百條。

數據顯示，深莞兩地每天有120.8萬的通勤人數，與廣佛接近，同樣是日均通勤人數超百萬的雙子城。在深莞兩地關聯愈加密切的背景下，置業東莞也是不少預算有限的深圳人的選擇。 

“對於部分難以‘上車’深圳的剛需客而言，東莞臨深片區具備獨特的區位優勢，在城市建設和交通互聯加速的前提下，深莞雙城工作生活也是一種選擇。”車德銳表示，預計深圳客返回臨深買房的趨勢將逐漸升溫，但不會有大批湧入東莞的現象，與以往不同的是，本次東莞樓市新政後，在“房住不炒”的大基調下，深圳客在莞的置業方向，正從投資轉向自住。

業內人士同樣認爲，東莞部分臨深區域解除限購之後，會吸引部分深圳客戶前往購房，但不會過熱。因爲深圳和東莞樓市的聯動性比較強，以往每逢深圳調控，在深圳沒有購房資格或購買力不足的居民，纔會選擇到東莞購房，而目前的情況是深圳需求處於低位。

（作者：南方財經全媒體見習記者王東 編輯：於長洹）