出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

自去年下半年以來，各地房地產市場陸續出現斷供、停貸的情況，這其中主要是由於部分“爆雷”房企因資金困難而無法施工交付，而導致的購房者無奈停貸。

據最新統計，目前全國已爆出的業主發佈強制停貸項目達百餘個，涉及鄭州、武漢、長沙、重慶、南寧、瀋陽、西安等城市。其中，房地產市場低迷的鄭州市超二十多個，武漢市7個，長沙市5個，重慶和西安各三個。

儘管城市分佈較爲分散，但是梳理後發現，停貸項目主要分佈在河南省、湖南省、湖北省、江西省、重慶市、山西和陝西等中西部地區。

（停貸城市和項目數，資料來源：鳳凰網房產梳理）

實際上，停貸項目集中在中西部城市也並不難理解。撇除近幾年因銷售去化緩慢而導致現房銷售的情況外，其餘期房銷售的交房週期平均在2年左右。因此，目前在建（含停工）未交付的項目多是過去兩年開盤銷售的期房項目。而在大灣區、華東沿海、京津冀、長三角等區域開發早已較爲成熟的情況下，中西部地區是不少房企近幾年開發的重心。

但無論停貸項目處在哪個區域和城市，歸根結底多是由於爆雷房企流動性欠缺的緣故。自去年下半年來房地產行業銷售回款、融資回款的低迷，由於情況沒有改善且隨着時間在往前推移，房企的資金越來越緊張。於是近幾個月停貸項目明顯增多，且可以預計，如果下半年房企回款仍無明顯改善，停貸項目預計將更多。據大眼樓管與部分房企瞭解情況後，情況比較悲觀甚至不少優質房企都可能撐不過年底。

因此，面對未來的不確定性，房企、購房者、銀行三者均要承擔相應的風險。對銀行來說，相關的風險敞口主要集中在“個人按揭貸款”、“貸款區域佈局”、“房地產行業貸款”等方面。鑑於此，大眼樓管梳理42家上市銀行的資產質量，以從更大口徑上釐定相關停貸風險敞口。

新增按揭：6大行位列前茅 招商、興業緊隨其後

一般來說住房按揭貸款週期大多在20-30年之間，而我國1998年房改至今才24年，過去兩個財年按揭到期的總額度預計較小。

因此，我們大致以2019年至2021年間淨增的個人住房貸款餘額，來衡量過去兩年新銷售房產所產生的按揭貸款規模，預計此次停貸事件所涉及的新增個人住房貸款絕大多數也在此之內。

Wind數據顯示，過去兩個財年個人住房貸款淨增長最多的爲工商銀行，淨增長約1.2萬億元。緊隨其後的分別爲農行、建行、中國銀行、郵儲銀行及交通銀行，淨增長額從1.08萬億至3510億不等。

顯然，商業模式定位在絕對的體量面前顯得渺小，六大行在個人住房貸款淨增量方面處於前列。緊隨其後的則是聚焦零售銀行業務的招商銀行，以及興業銀行、中信銀行、浦發銀行、民生銀行、光大銀行、華夏銀行、平安銀行等。其中，近兩年，招商銀行淨增2663億元，興業銀行淨增2103億元，民生銀行淨增1756億元，平安銀行淨增800億元，寧波銀行淨增345億元。

值得注意的是，在過去兩個財年的M2增速在10%左右的情況下，除六大行、招行、興業、中信、浦發外，其餘上市銀行在個人住房貸款的資產規模擴張速度明顯要更激進。其中最爲激進的爲寧波銀行，個人住房貸款餘額從2019年的28億元飆漲12.37倍至373億元，此外淨增長率超過50%的還有蘭州銀行、江陰銀行、浙商銀行、無錫銀行、常熟銀行等城商行。

招商銀行住房貸新增絕對量大 不良率有所上升

過去兩個財年，招商銀行的新增個人住房貸餘額基本與總資產規模增速相同，可見招行在貸款結構上並未有明顯傾向於按揭業務，相關貸款佔比保持在46%左右。

但由於體量較大的緣故，招行的個人住房新增貸款絕對額是僅次於六大行的，從絕對量來說，風險敞口是股份行裏最大的。

此外，招行個人住房貸款的不良率從2019年的0.25%的水平提升至2020年的0.29%，提升了4個基點，並在2021年下降1個基點。相關貸款不良率水平較低，低於其整體0.94%的不良率，相對而言是更爲優質的資產。

（資料來源：Wind，公司年報）

此外，由於此次停貸時間多涉及中西部地區，2021年底，招行在中部、西部地區合計貸款佔比爲20.68%，基本與2019年持平。招行的貸款重頭在長三角、環渤海、珠三角等3大都市圈。

除個人貸款外，截止2021年底，招商銀行涉及房地產行業的對公貸款佔比爲18.68%，較2019年的19.37%有所下降，但佔總公司貸款的比重仍不算低，絕對值達到4017億元。

綜上，招行在公司經營層面基本保持以往的策略，儘管其在中西部地區的佈局並不多，但在房地產方面的資產佈局絕對量較大，如果停貸掉入惡性循環，招行或也將受到較大牽連。

興業銀行個人按揭貸款佔比達60% 不良率或高於招行

個人住房貸款新增額僅次於招行的是興業銀行，淨新增規模約2103億元，兩年增長23%。

興業銀行在個人住房貸款的佔比由2019由的62.84%下滑至2021年的59.64%，但佔比仍然明顯高於招商銀行46%的水平，因此興業銀行在按揭貸款的佈局是更爲激進的。

（資料來源：Wind，公司年報）

由於興業銀行並未有披露該細分貸款的不良率情況，但近幾年興業銀行的總體不良率要稍高於招商銀行且其按揭貸款佔比更高，因此我們預計興業銀行的個人住房貸款不良率要高於招行。

在地域方面，截止2021年底，興業銀行在中部、西部區域的貸款佔比爲26%，也較招行要高出不少。而在公司貸款方面，興業銀行佈局在房地產行業的佔比僅有15%左右，較招行的18.68%要更低，相對而言的風險敞口更小些。

綜上，興業銀行在個人按揭貸款的佈局，無論是從佔個人貸款之比、新增量、地域佈局方面都要更加激進，但在公司貸款方面控制相對更好。截止發稿，興業銀行表示，目前其涉及“停貸事件”樓盤相關按揭貸款餘額16億元（其中不良貸款餘額0.75億元），已出現停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區。

平安銀行個人住房貸款淨增40%

儘管在過去兩個財年，平安銀行的個人住房貸款淨新增僅有800億元，明顯小於招行和興業銀行，但其淨增長率卻達到了40%的水平。這個超同期M2、招行、興業個人住房貸款增速主要得益於平安銀行近幾年總資產的快速增長。

（資料來源：Wind，公司年報）

而實際上，平安銀行的個人住房貸款佔個人總貸款比重僅有14%-15%的水平，大幅小於招行和興業。平安銀行採取的是高舉高打的策略，其個人貸款的重心在收益率更高的信用卡和其他個人貸款。

而在公司貸款方面，平安銀行佈局在“高風險高收益”房地產行業的佔比高達28.94%，較招行的18.68%、興業的15%要明顯更高，相對而言的風險敞口更大。

綜上，平安銀行在個人按揭貸款的佈局儘管增速較快，但佔比相對更小，而在公司貸款方面，將29%的資金投入了房地產行業，相關風險較大。

寧波銀行個人住房貸款新增超12倍

以往，寧波銀行更多的業務是在對公層面展開的，而近幾年隨着整體經濟增速的放緩，寧波銀行也將視線轉向了按揭貸款。

2019年，寧波銀行在按揭貸款方面的餘額僅有27.9億元，佔總貸款餘額5291億元的千分之五，幾乎可以忽略不計。但在過去兩個財年，寧波銀行在個人住房貸款的淨增率超過12倍，力度不可謂不明顯，佔總貸款的比重提升至4.3%，佔個人貸款比重也提升至11.2%。

（資料來源：Wind，公司年報）

可見，儘管寧波銀行這兩年發力按揭貸款，但由於起步晚、基數低，相關的風險敞口較小。此外，寧波銀行的主要客戶佈局自有北京、浙江、上海、江蘇、廣東、寧波市，並未涉足中西部地區，因此與此次停貸事件的關聯度並不大。

即使是寧波銀行的重心，對公貸款方面，其在房地產行業的佈局佔比也只有7.88%的較低水平，且相關項目也不在中西部地區。因此，整體來看，寧波銀行相對更爲穩健，受此次停貸事件影響較小。