每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

房地產行業的整體下行，也使得與其關聯度極高的物業行業未能“獨善其身”。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年上半年58家上市物業企業中，有48家（超八成）企業市值呈現不同程度下跌。其中跌幅最大的領悅服務，相比2021年底11.27億元的市值，縮水81.54%。不僅如此，物業行業收併購也在上半年出現疲態，大宗收併購數量相比去年減少一半。

對此，中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟7月14日下午接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示，港股物業服務板塊去年已實現了較長時間快速增長，自身存在較大回調壓力。此外，受房地產行業下行及全球疫情等外部環境影響，在一定程度上影響了投資者信心，使得物業服務板塊加速探底。

今年上市物企難超10家

7月8日，山東首家赴港上市物企魯商服務正式在港交所主辦上市，成爲繼金茂服務、東原仁知服務、力高健康生活之後，年內第4家成功登陸資本市場的物業企業。

事實上，經過2020年至2021年物業上市熱潮後，大多數頭部房企及大中型房企物業拆分上市基本完成。如2021年，物業服務板塊新增14家上市公司，均在港交所主板，雖然較2020年下降4家，但仍高於2019年的11家，新上市物業企業數量依然維持高位。

此外，2021年新上市物業公司規模相對較小，募集資金數額也出現了較大回撤，通過IPO從資本市場融資108.1億港元，均值7.7億港元，較2020年的均值38.6億港元下降明顯，也低於2014-2021年物業服務上市公司募集資金的平均值11.4億港元。

具體而言，14家物業公司中募集資金數額超過20億港元的僅有兩家，分別爲越秀服務和中駿商管；10億-20億港元的有榮萬家和星盛商業，其他公司募集資金均不足10億港元。

但到了今年，仍在IPO路上的物業服務企業僅有萬物雲、融匯悅生活、蘇新美好生活、魯潤華智慧、龍湖智創生活等8家。“按當前情況推斷，預計本年內上市物業企業數量將不超過10家。”中指物業研究院分析指出。

值得注意的是，此前曾經宣稱不分拆物業上市的龍湖和萬科，今年上半年先後打破原有計劃，其物業平臺龍湖智創生活和萬物雲分別於1月和4月先後向港交所提交招股書，這預示着上市物企競爭格局中將迎來兩個“巨無霸”企業的加入。

根據萬物雲招股書，截至2021年12月31日，萬物雲在管住宅及商企物業建築面積約7.85億平方米，其中住宅物業共管理了2823個住宅物業，在管建築面積約6.6億平方米。而近期更新後的龍湖智創生活招股書顯示，截至今年4月底，其物業管理服務簽約及戰略合作建築面積超過4.8億平方米，在管建築面積2.74億平方米。

據克爾瑞物管統計顯示，目前在管面積突破3億平方米的物業企業共有6家，分別爲碧桂園服務、萬物雲、保利物業、恒大物業、綠城服務及招商積餘。

而從營收表現來看，在管面積規模居前的碧桂園服務和萬物雲，2021年營收分別爲288.4億元、237.04億元，也是目前僅有的營收超200億元的物業公司；龍湖智創生活同期則爲110.56億元。

從淨利潤指標來看，2021年萬物雲淨利潤約爲17.14億元；龍湖智創生活淨利潤爲13.2億元，但是其15%的淨利率有較爲明顯的領先優勢。

據克而瑞物管統計，2021年上市物企淨利潤超過10億元的有6家，位居第一位的碧桂園服務，淨利潤爲43.49億元。“隨着萬物雲、龍湖智創生活的上市，目前物管行業的競爭格局無疑將重塑。”

不過值得注意的是，作爲近年來物業行業的熱點，上半年收併購相比去年同期明顯放緩。上半年物業行業公開披露的併購案例近20宗，涉及交易金額80億元，較去年同期下降近五成。

對此，牛曉娟表示，物企收併購減少，一方面是前期高增長所帶來的回調壓力，另外一方面也是在目前經濟環境下，各物企對併購態度更加謹慎，考慮因素也更加的多元。

“未來收併購依然會是推動物業行業發展的重要手段和方式，擴規模仍將持續。”牛曉娟表示，通過近兩年中指數據來看，行業高增長的發展邏輯沒有改變，且行業集中度將進一步提升。同時，由於社會經濟的發展，人民對美好生活的需求也將充分影響物業行業的業務拓展方向。除了滿足基本的物業服務外，如何更好地提供多元化和高質量的物業服務也是每個物業企業都需要且正在考慮的重要問題，多元化的發展依賴於規模，而收併購是擴規模重要的手段之一。

超8成物企市值下滑

作爲能在一定程度上反映資本市場對企業目前經營狀況的評估，以及對未來盈利前景的預判的重要指標，物企市值在今年上半年變化尤爲明顯，

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年上半年58家上市物企中，有48家物企市值呈現不同程度的下跌態勢，佔比超過8成。其中，跌幅最大的領悅服務，相比2021年底11.27億元的市值，縮水81.54%；此外，佳源服務、正榮服務的市值跌幅同樣超過了80%，分別爲80.71%、80.09%；而包括寶龍商業、中駿商管、燁星集團、佳兆業美好等在內的物企，市值跌幅均超過50%。

今年5月18日，佳源服務股價突然暴跌70%，觸發臨時停牌，同一實控人旗下的佳源國際控股暴跌超40%。根據港交所權益披露顯示，5月11日，新鴻基財務以“保證權益”爲由，取得佳源服務質押的73.56%股份，佔控股股東持有股份的100%。

一天後，類似的劇情則在了領悅服務上演。5月19日，“領地系”兩家港股上市公司領地控股、領悅服務午後股價突發閃崩，其中領悅服務跌59.6%，總市值蒸發至3.43億港元，儘管在5月20日股價有所回升，但在此後兩個交易日，領悅服務股價繼續大幅下跌。

此外，上半年僅力高健康生活、綠城服務、特發服務、濱江服務、越秀服務、第一服務、華潤萬象生活等10家物企市值實現了正增長，其中力高健康生活市值增幅達到了112.36%。

記者通過梳理58家上市物企數據發現，截至今年6月底，市值超千億元的僅有碧桂園服務1家，爲1002.54億元，蟬聯物企市值之最，其巔峯時期市值更是超過2500億大關；市值達到百億元以上的則有包括華潤萬象生活、中海物業、旭輝永升生活、綠城服務等10家，而10億元以下的有19家，最低的燁星集團市值不足1億元，爲0.86億元，不足碧桂園服務千分之一。

需要注意的是，今年上半年上市的3家物企，金茂服務、力高健康生活、東原仁知服務的市值均在百億元以下，相比於上市之初，除力高健康生活市值有所上升外，金茂服務、東原仁知服務市值均出現了下跌，且跌幅在10%以上。

對於上半年物業上市企業市值整體下跌，牛曉娟認爲主要有三個方面的原因：首先是前期高增長帶來內在調整壓力。港股物業服務板塊去年已實現了較長時間快速增長，自身存在較大回調壓力；其次，受全球疫情等外部環境影響，物業服務板塊在大盤整體帶動下進入下降通道；此外，隨着房地產行業銷售增速放緩、融資渠道收緊，房企經營壓力顯著增大，也給關聯的物業行業帶來經營影響，在一定程度上影響了投資者信心，使物業服務板塊加速探底。