導讀

壹  ||6月30日，一份顯示來自江西省景德鎮市恒大瓏庭樓盤業主們的《強制停貸告知書》在網上流傳。康橋那云溪的業主們看到後，決定也要停貸，7月6日，多位業主簽署了《康橋那云溪全體業主決定於2022年8月強制停貸告知書》。

貳  ||康橋那云溪的業主認爲，按揭房貸涉及到的銀行應當將貸款付至康文公司預售款監管專用賬戶。但幾家銀行將貸款資金付至康文公司一般賬戶，使資金無法受到有效監管。

叄  ||  受地方“斷貸潮”影響持續發酵，銀行板塊已經連續兩日下跌。7月14日午間，多家銀行發公告回應涉爛尾“斷貸”風險情況。

7月11日，肖強第三次接到了建行的提醒還款電話。

對面是人工智能語音，但他還是耐心地跟電話那端講述了他爲何暫停還房貸的前因後果。

停貸的念頭出現在6月份。每月的1號，建行會按時划走肖強銀行卡中的3300元以償還住房按揭貸款。6月底，他的卡里只剩下3000塊，在7月初扣房貸的時點被銀行划走，現在他還有300多元沒還。

近日，已有約150個停工或爛尾樓盤項目的業主發出停貸告知書，涉及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個城市。肖強購買的樓盤也是其中之一。肖強已經暫停了貸款。入不敷出是他當下的狀態——工資無力支撐房貸、租房和日常開銷，開始欠下債務。

在業主發出的停貸告知書中，多個樓盤業主直指，銀行在房屋主體結構未封頂前發放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監管賬號等違規問題。

“停貸潮”目前仍在持續發酵，反映在資本市場上，銀行板塊連續兩日下跌，銀行指數7月13日下跌2.29%，7月14日下跌2.1%。

7月14日，六大行、興業銀行（601166.SH）、平安銀行（000001.SZ）、招商銀行（600036.SH）、民生銀行（600016.SH）、光大銀行（601818.SH）紛紛緊急發佈公告回應涉爛尾“斷貸”風險情況——業務規模較小，風險可控；其中，建行、中行未披露相關業務數據。

決定停貸

2019年5月，肖強在新鄭市康橋那云溪二期購買了一套住房，父母提供了首付27萬元，其在建行貸款67萬元，當時的貸款利率爲5.88%，每月還款3400元左右；後續，隨着5年期以上LPR下調，利率降至5.73%，他每月還款額爲3300元左右。

按照約定，2022年7月底之前，肖強買的房子就可以交房了，他也盼着早日住進新房。但從2021年7月到現在，康橋那云溪已經停工將近1年的時間，何時交房無望。

康橋那云溪由鄭州康文置業有限公司（下稱“康文公司”）開發建設，隸屬於河南當地房企康橋集團旗下項目。從今年2月起，康橋那云溪的業主與開發商多次就復工事宜進行溝通。

與肖強購買了同一全小區樓房的施先生，未能如期住上新樓房。他告訴記者，康橋那云溪二期樓盤按照約定要在2022年5月30日前、7月31日前、11月30日前交房，樓盤剩餘工程量還有三分之二，業主頻頻去工地，看到無人動工，眼看延期交房已經成爲既定事實，且開發商也曾表示會延期，但是關於延期多久，什麼時間全面復工，業主們的感受是，康橋集團沒有給業主一個合情合理的回應，一直在溝通的過程中敷衍業主，口頭承諾沒有兌現。

2022年2月9日、2022年3月11日、2022年3月15日、2022年3月21日、2022年3月28日……康橋那云溪的業主數次到康橋集團溝通，希望早日復工，但他們未得到明確的答覆。

施先生回憶，2022年4月26日，幾位業主代表在新鄭市龍湖鎮政府，由龍湖鎮信訪辦組織與康橋集團、中建七局（總承包單位）、康橋那云溪業主進行一次會談，當時中建七局未參會，開發商仍然維持原有說法，復工需要2到3個月，具體時間不確定，什麼時間能交房，不確定。

“我們廣大業主的最大的訴求是康橋那云溪二期什麼時間能全面復工？什麼時間可以交房？”經過多月溝通，業主仍然沒有等到答案。

6月30日，一份顯示來自江西省景德鎮市恒大瓏庭樓盤業主們的《強制停貸告知書》在網上流傳。康橋那云溪的業主們看到後，決定也要停貸，7月6日，多位業主簽署了《康橋那云溪全體業主決定於2022年8月強制停貸告知書》（下稱《停貸告知書》）。

未打入預售監管賬戶的按揭款

“爲啥業主去走‘停貸’這條路呢？那都是沒法，其他路都堵死了。”施先生說，幾個月來，他們跟開發商康橋集團、當地政府、貸款銀行溝通無數次，但都沒有結果。

康橋那云溪業主的按揭貸款涉及到多家銀行，施先生和肖強都是在當地建行辦理的貸款。

7月4日和7月11日，幾位業主到建行鄭州經三路支行進行溝通，業主希望建行經三路支行個貸中心回覆他們兩個訴求：一是查詢康橋那云溪二期業主貸款資金流向，建行經三路支行個貸中心回覆10個工作日給出回覆。

第二個訴求是停息停貸，直到康橋那云溪二期交房後再次還房貸。建行經三路支行個貸中心回覆表示向上級反應並回覆上級回覆結果。

根據《停貸告知書》，康橋那云溪全體業主所籤購房合同第五條和附件一的約定，鄭州市人民政府、中國人民銀行鄭州中心支行《鄭州市商品房預售款監管辦法》第三章第十條第二款：“預購人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行按預售人提供的商品房預售款專用存款賬號直接劃入”。

鄭州市住房保障和房地產管理局《關於繼續做好商品房預（銷）售行爲規範工作的通知》（2016年5月3日）第七條：“加強商品房預售款監管。商品房預售款必須嚴格按照有關規定，專戶存儲、專款專用。凡屬售房資金（包括首付款、分期付款、按揭貸款等），必須及時進入監管賬戶，不得賬外循環”的規定。

施先生給記者提供的房貸合同中的打款賬戶和《商品房預售許可證》中的監管賬戶顯示，兩個賬戶不一致。

施先生購買的房子所在樓棟的《商品房預售許可證》中的監管銀行爲交通銀行鄭州黃河路支行；而他的房貸合同中的貸款款項劃入了建行鄭州崇山路支行的賬戶。

康橋那云溪的業主認爲，按揭房貸涉及到的銀行應當將貸款付至康文公司預售款監管專用賬戶。但幾家銀行將貸款資金付至康文公司一般賬戶，使資金無法受到有效監管，業主們認爲，該行爲已經嚴重違規違法。因而導致了康文公司輕易地挪用資金，進而導致工地長期停工延期爛尾等嚴重後果。

北京市京師律師事務所向霞律師對記者表示，如果銀行違反規定，購房者因銀行過錯等問題停貸，購房者可以通過訴訟方式確認銀行是否存在過錯，如銀行確實存在過錯，購房者是可以停貸的，對於已支付的購房款，購房者可與開發商解除購房合同解決。在按揭貸款購房中銀行依約既享有抵押權，又享有債權，如果違規放貸，疏於監管甚至爲開發商“開綠燈”，依法應當承擔監管責任。

在各種討論中，案號（2018）粵民申7516號的案子被廣泛關注。向霞舉例稱，2018年廣東省高級人民法院（下稱“廣東省高院”）審判的一個案件，具有參考意義。這個案件是招商銀行股份有限公司惠州分行（下稱“招行惠州分行”）因與被申請人黃一婷以及一審第三人光耀集團有限公司（下稱“光耀公司”）金融借款合同糾紛一案。

在該案中，銀行沒有將貸款支付到預售款專用賬戶，而是轉到開發商的另一個賬戶，導致資金被挪用，項目爛尾。廣東省高院從公平原則出發，以締約過失責任，維持一審、二審的判決：開發商交房前，購房人可以不還貸，購房人已付的貸款銀行不需要退回。

北京盈科律師事務所張曉英對記者表示，在此次事件中涉及到的法律關係有兩個：一是業主跟銀行的借貸關係，一個是跟開發商的購房關係。以爛尾樓爲例，不能因開發商爛尾，業主就拒絕還銀行的貸款，因爲它們的法律關係不同，除非是借款合同裏頭有明確的約定，在什麼情況下可以申請逾期，這可以跟銀行方面進行協商。但如果單方面自動停貸的話，那對於廣大的購房者來說不利，因爲私自停貸是一種違約行爲。

具體分析來說，張曉英律師認爲，如果購房者希望停貸，要拆分出兩個法律關係。因爲作爲買房人，是跟開發商籤的購房合同，如果開發商涉嫌違規或者沒有按期交房的，需要按照商品房買賣合同的相關法律規定去主張，具體是主張解除合同、還是追究開發商的違約責任等。

對於多位買房人反應的將按揭貸款資金劃入非監管賬號問題，張曉英律師認爲，如果銀行監管不到位，把資金劃撥給開發商，但資金被開發商挪用去還其他的借款，或者是又去做其他的開發，那銀行在監管資金中可能存在過失。但是都改變不了購房者與銀行簽訂的商業貸款的合同性質。購房者與銀行簽訂的是購房貸款協議，要落實到具體的貸款合同裏的條款約定，如果銀行涉及給開發商放款，涉及資金監管不到位的問題，業主可以向銀行的監管機關比如銀保監會舉報投訴處理，不能把這幾項不同的法律關係混合在一起。

“現在業主這種聯名公告，其實已經不是單純的法律問題，應當涉及到地方政府、銀行等多方溝通，協調這些業主的合法權益。如果單純從個案的角度上，涉及到法律問題的話，業主是很被動的，所以現在不是一個簡單的法律能解決這些問題。”張曉英律師表示。

銀行股全線下挫 銀行緊急回應

受地方“斷貸潮”影響持續發酵，銀行板塊已經連續兩日下跌。

7月13日，銀行股全線下挫，其中江蘇銀行、成都銀行分別跌4.4%、4.12%，報收6.96元、16.05元。郵儲銀行、招商銀行、興業銀行、平安銀行均跌超3%。

7月14日，銀行股開盤後大範圍跳水，招商銀行、平安銀行、寧波銀行（002142.SZ）一度跌超4%。截至收盤，招商銀行收於36.48元，跌3.75%；平安銀行收於13.37元，跌4.29%；興業銀行報收18元，下跌3.23%；寧波銀行收於32.51元，跌1.19%。

對於停貸的影響，部分券商進行了測算。根據天風證券研報，央行數據顯示，新房按揭貸款發放額佔新建商品住宅銷售額的比值長期穩定在38%~42%之間。在40%的中性假設下，對應按揭潛在斷供規模在3600億~7300億，佔2021年第一季度按揭貸款餘額的比重爲0.9%~1.9%，整體來看難以構成系統性衝擊。

7月14日午間，農行（601288.SH）、建行（601939.SH）、興業銀行等發公告回應涉爛尾“斷貸”風險情況。

農行午間公告稱，針對近期個別房地產企業風險暴露、住房開發項目延期交付情況，農行高度重視，迅速行動，已在總行層面建立統籌協調機制，在全系統組織開展住房項目“保交樓”情況排查。截至2022年6月末，全行個人住房貸款餘額5.34萬億元。其中一手樓合作樓盤5.7萬個，一手樓按揭貸款餘額3.97萬億元。

農行表示，已初步認定存在“保交樓”風險的樓盤涉及逾期按揭貸款餘額6.6億元，佔全行按揭貸款餘額的0.012%，佔一手樓按揭貸款餘額的0.017%。目前涉及“保交樓”風險的業務規模較小，總體風險可控。

建設銀行公告，建行午間公告稱，建行個人住房貸款業務積極貫徹落實國家政策，認真執行監管要求，加強風險管理，嚴格樓盤准入，堅持合規經營，資產質量長期保持平穩。當前部分地區停工緩建和未按時交付樓盤情況，涉及建行規模較小，總體風險可控。建行將密切關注合作企業和樓盤情況，積極配合地方政府做好客戶服務工作，與客戶做好溝通，促進房地產市場平穩健康發展。

興業銀行公告稱，經排查，截至目前興業銀行涉及“停貸事件”樓盤相關按揭貸款餘額16億元（其中不良貸款餘額0.75億元），已出現停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區。得益於前期本公司對按揭貸款的差異化准入和管理要求，興業銀行已介入的且存在爛尾風險的按揭貸款總體規模較小，不會對公司經營構成重大影響。

7月14日收盤後，交行（601328.SH）、工行（601398.SH）、中行（601988.SH）、郵儲銀行（601658.SH）、平安銀行、招商銀行、民生銀行、光大銀行等銀行也相繼公告回應。

交行發佈公告稱，今年以來，交行按揭貸款運行良好，截至6月末，境內行住房按揭貸款餘額近1.5萬億元，資產質量穩定。近期個別房地產企業風險暴露，導致部分城市的項目出現停工、延期交付的情況。經初步排查，媒體報道中存在風險的樓盤所涉及的本公司逾期住房按揭貸款餘額0.998億元，佔本公司境內住房按揭貸款餘額0.0067%，規模和佔比較小，風險可控。

工行公告稱，近期，個別房地產開發企業風險暴露，個別樓盤的開發項目出現延期交付的情況。工行高度重視，迅速行動，經排查，目前停工項目涉及不良貸款餘額6.37億元，佔全行按揭貸款餘額的0.01%，風險可控。

工行表示，截至2022年6月末，個人住房貸款餘額6.36萬億元，不良率0.31%，資產質量穩定。工行將嚴格落實金融監管要求，積極配合地方政府做好相關金融服務，促進房地產市場平穩健康發展。

中行公告稱，今年以來，中行房地產融資平穩有序，房地產開發貸款投放及對困難房企項目併購的支持力度不斷加大，新增房地產開發貸款位於同業前列；因城施策，實施差異化住房貸款政策，支持剛性和改善型住房需求；疫情期間爲客戶提供延期還本付息等多項紓困政策，資產質量保持穩定，中行個人住房貸款業務總體風險可控。

郵儲銀行公告顯示，目前，住房貸款餘額超過2萬億元，筆均金額約44萬元，房地產類不良貸款率處於行業較低水平。郵儲銀行密切關注部分地區出現的停工緩建和未按時交付樓盤情況，開展深入排查，初步認定的停工項目涉及住房貸款逾期金額1.27億元，規模和佔比小，風險可控。

平安銀行公告稱，針對近日網傳“停貸事件”涉及的樓盤開展了排查。截至2022年6月末，本行個人住房貸款餘額2，829.19億元，佔全行信貸資產的8.80%。其中，一手樓按揭貸款餘額1，522.97億元。經查，目前平安銀行涉及網傳“停貸事件” 樓盤的逾期按揭貸款餘額0.318億，佔全行按揭貸款餘額的0.011%，佔一手樓按揭貸款餘額的0.021%。涉及爛尾風險的按揭貸款總體規模小，不會對平安銀行經營構成重大影響。

招商銀行公告顯示，經初步排查，目前涉及“網傳停貸”事件的樓盤數量佔比較小，所涉及的招商銀行逾期個人住房貸款餘額0.12億元，佔銀行境內個人住房貸款餘額的比例不到0.001%，風險整體可控。

民生銀行公告稱，針對近期網傳房地產相關風險事件，我行高度重視，在全行迅速開展了排查。截至2022年6月末，民生銀行住房按揭貸款餘額5910.39億元，其中涉及上述風險事件逾期按揭貸款餘額0.66億元，總體風險可控。

光大銀行公告表示，經初步排查，截至2022年6月末，認定存在“保交樓”風險樓盤的逾期按揭貸款餘額0.65億元，佔全行按揭貸款餘額的0.01%，規模較小，整體風險可控，不會對銀行經營產生重大影響。

對於停貸事件，記者將持續關注。

（應受訪者要求，肖強爲化名）