預售制背後：銀行爲何願意辦理大額、實際無抵押的按揭？

作 者丨方海平

統 籌丨馬春園

近期，圍繞爛尾樓、停貸斷供，以及隨之而來的期房預售制等問題的討論甚囂塵上。在不斷細究的過程中，不管是當事人還是公衆都開始反思這一運行了數十年的制度中的細節，並拷問其諸多不合理之處。

7月21日，關於樓房爛尾風險是否該取消期房預售的問題，銀保監會新聞發言人、法規部主任綦相在國新辦舉行介紹上半年銀行業保險業運行情況新聞發佈會後接受記者提問時回應，是否該取消期房預售關乎整個房地產新模式，國家會統籌考慮這個問題。“這不僅僅涉及金融監管政策，還需要住建部、人民銀行等多個部門統籌政策協調。”

在這一討論中，一個關鍵點指向的是預售資金的監管制度。21世紀經濟報道記者就當前現實中的預售資金使用方式問題，分別向開發商、銀行、律師等多個相關主體進行了解，得到的回覆具有較高一致性，其中最大的一致即：“每個地區都有自己的一套規定和流程，很不一樣，差別很大。”

各地監管、流程差異很大

　　一位開發商人士對記者表示，原則上要求監管部門（房管局）、銀行共同簽署一份監管協議，但實踐中，很多地區監管部門並不在協議上簽字，也很少參與監管賬戶資金的放款行爲，所以主導權基本在銀行方面。“除非某個地區爆出了風險，監管部門可能會加大一下關注力度。”

一位銀行人士對記者表示，對預售資金的監管賬戶要求每個地區很不一樣，有的地區需要房管局蓋章；有的地區比如上海，銀行自己審覈工程進度後，再按工程進度放款就行；有的甚至對優質企業明確可以適度放鬆要求。

“總之差異很大，各地監管協議一般有標準要求，理論上應該按照協議要求來放款。但現實中，各種情況都有可能發生，比如開發商做假材料，或者沒有付款需求卻僞造付款需求，實際套取資金等。”上述銀行人士向記者表示。

另有多位銀行人士也向記者承認，銀行在對預售資金賬戶上要求相對比較寬鬆。

據21世紀經濟報道記者瞭解，預售資金監管賬戶一般開設在爲該項目發放開發貸的銀行，賬戶名往往就叫“xx預售監管賬戶”。值得注意的是，監管賬戶雖然開設在開發貸銀行，但是爲項目辦理按揭貸款的往往涉及多家銀行，這些按揭銀行在商品房預售階段發放的按揭貸款也不一定都按要求進入監管賬戶，直接進入開發商指定的其他賬戶的情況也很普遍。

這種地區化的差異或許有望得到改變。

據新華社今年2月份報道，商品房預售資金監管新規已經出臺，這是首份全國統一的預售資金監管文件。距離1994年城市房地產管理法出臺，從立法上確立商品房預售制度時隔28年。其間，我國相繼出臺了商品房預售管理辦法等文件。

銀行爲何發放預售房貸款？

爲什麼對預售資金監管賬戶的相關規定，並不如其他方面那麼嚴格？爲什麼在沒有統一規定的情況下，銀行卻願意配合開發商濫用預售資金？

一位房地產行業資深人士對記者表示，預售資金可以理解爲購房者爲開發商提供的一筆大額、無息融資，降低了開發商的成本和風險，從而間接支持了銀行的貸款利息收入，以及政府的相關收入。“從這個意義上看，開發商和銀行是利益共同體。”

對購房者個人而言，無法具體知曉，其實也並不關心這背後究竟是如何運作的，只要所購買的房子按時交付，價格還能持續上漲，就皆大歡喜。直到出現爛尾樓，才發現陷入了拿不到房子還要持續還貸的尷尬處境，莫名其妙承擔了某種遠超過個人控制能力的風險。

“我也是最近在看到這些新聞之後，纔去瞭解我的房貸問題，發現我也可能攤上這種事。”一位同樣貸款購置了期房但沒爛尾的購房者谷女士對記者表示。她所購房產尚在建設中，但已經向銀行辦理了按揭貸款，目前每個月在還貸中，如今她開始擔心房子爛尾的問題了。

爲什麼個人購房者可能陷入這種困境？這或許與我國銀行按揭貸款的設計有關。

住房按揭貸款作爲一種舶來品，上世紀90年代引入中國，經過了多項改造後形成了我國特有的一種金融工具。在一般定義上，住房按揭是指購房者以所購住房作抵押而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規定的歸還方式和期限分期付款給銀行，銀行按一定的利率收取利息。

可以看出，這一業務的核心是“抵押”。這放在現房銷售中很好理解，購房者買房的同時就獲得了房產證，再將其抵押給銀行；但是在期房預售中，在真正交房之前，購房者並沒有獲得房產證，那麼此時，“抵押”給銀行的是什麼呢？

答案是並沒有實質的抵押，有的只是開發商的擔保，以及登記宣告一份未來抵押的權利。

市場人士多將中國內地的住房按揭制度和預售資金賬戶監管制度，與中國香港的模式進行對比。記者對此也進行了瞭解，一位香港地區的人士對記者稱，按照當地的規定，期房預售只能通過律師，由律師開設監管賬戶並全程監管賬戶資金的運用。更大的區別是，銀行只能在交房之後跟個人簽署按揭貸款協議，也就是隻有現房才能辦理個人住房按揭貸款。

對於辦理按揭貸款的時點規定，中國內地市場也經歷了幾次變化，目前通行的要求是，在項目結構封頂之後允許辦理按揭貸款，相比早前是一種更嚴格的要求，此前有的項目在動工之初就允許向個人辦按揭。儘管如此，在項目結構封頂和交房之間仍然有一段沒有抵押的“真空期”，也正是這一階段導致了種種問題的出現。

按揭時點的不同所導致的差異，看起來是銀行介入時點不同、承擔的風險不同。實質上，是購房者所承擔的責任和風險不同：交房之後開始按揭，購房者承擔的責任範圍在抵押物即房子本身；交樓之前按揭，購房者承擔的責任範圍從房子本身的風險，擴展到包括不能交房的風險。

不過進一步而言，這些作爲銀行的業務對象，其所有的風險進而也變成銀行的風險。從銀行的角度看，如此注重風險的機構，爲什麼在沒有抵押的情況下，就願意向個人發放一筆如此大額的貸款呢？

上述銀行人士對記者表示，其實是有擔憂的，銀行希望監管部門規定建好交樓之後再開始辦按揭，但是規則就是交樓之前就可以辦按揭，如果規則是這樣，那即使有的銀行認爲不應該這樣做，也一定有銀行願意去做，最後就是銀行爲了爭奪市場都開始這樣做。“我們之前就是不做按揭的，這幾年也開始做了。這個市場太大了，你不做有的是銀行做，而且業務長期、穩定、客戶質量高。”

上述開發商人士對記者表示，從銀行的邏輯來看，個人購房者都已經掏出了好幾成首付的真金白銀，不可能冒着當老賴的風險不還貸，都是正常的購房者，所以這種風險概率是極小的。

不管是按揭前置，還是預售資金賬戶監管的寬鬆，都大大加速了資金運用效率。過去幾十年，中國的房地產市場經歷十年持續快速上漲的繁榮階段，這一背景環境一定程度上扮演了催化劑的角色，但是行情掩蓋了很多問題，上升週期中，政府、銀行、開發商、購房者均是獲益者，其中的風險或許被忽略。

責任編輯：梁斌 SF055