來源:華夏時報

開發商與業主簽署的“補充協議”。 受訪者供圖

近期,有業主對《華夏時報》記者反映,涿州“華遠∙海藍城”項目售價與備案價相差懸殊,購房者花150萬買房,網籤時發現備案價僅有92萬,售價高出備案價1/3以上。

《華夏時報》記者調查發現,開發商通過簽署“補充協議”,將網籤價與售價之間的差額以“增加房價款”名義體現。華遠地產接受《華夏時報》記者採訪時解釋:“網籤時涿州建委是不看補充協議的,故網籤價格會與實際購買價格不一致。”

售價超出備案價的部分應退還業主嗎?北京知名律師彭豔軍表示“未必”。涿州市場監督管理局價格科表示,因未“明碼標價”,已對售樓處處罰,並責令整頓,但“補充協議”仍然有效。

價格科工作人員還對《華夏時報》記者表示,除華遠∙海藍城項目外,也有其他幾個項目的售價高出備案價,此前,已有業主民事訴訟,但從歷史案例的判決結果來看,業主的請求多被駁回。

售價高出備案價1/3以上

2020年初,梅夕(化名)花約150萬購買了河北“涿州華遠海藍和光小區”(涿州華遠∙海藍城)一套精裝修的新房。幾個月後,爲新房辦理網籤手續時,梅夕突然發現,所購新房的備案總價只有92萬。梅夕疑惑,爲何網籤備案價和實際購房價如此懸殊,“缺席”的58萬哪去了?

據梅夕介紹,所購新房約16500元/平米,但網籤時,她突然發現,該房源只有10000元/平米。梅夕告訴記者,還有不少業主的情況與之相同,實際購房價要比網籤價高出一大截。

爲何會出現這種情況?

公開信息顯示,華遠∙海藍城是產權70年的普通住宅,距涿州高鐵東站約900米。開發商系涿州市盛豐和華房地產開發有限公司,由北京市華遠置業有限公司全資持股,後者由華遠地產股份有限公司(下稱“華遠地產”)全資持股。

《華夏時報》記者自梅夕與開發商簽署的《商品房買賣合同(預售)補充協議》(下稱“《補充協議》”)瞭解到,2020年上半年,梅夕和開發商辦理了《商品房買賣合同》及補充協議的網籤手續,買賣合同約定的房價款爲92萬。

值得注意的是,《補充協議》還提到,雙方達成如下協議:買賣合同中約定的房價款總額變更爲約150萬,其中“增加房價款”金額約58萬。

梅夕稱,除簽署《商品房買賣合同(預售)補充協議》和網籤合同外,此前還簽過一份“訂單”,曾繳過5萬元定金,除此之外,未簽過其他協議。

據梅夕向《華夏時報》記者出示的一份購房時由銷售人員爲其計算的房價明細,可以看到,梅夕所購房源總價170多萬,優惠後160多萬,在優惠的基礎上,新房又打9.1折,折後總價約150萬。

而記者注意到,該份手寫明細中,出現了“溢價”兩字,“溢價”部分約58萬。據此推斷,“溢價”就是《補充協議》中的“增加房價款”,也正是網籤合同中缺席的58萬。

對於此事,華遠地產在接受《華夏時報》記者採訪時表示:“我司與業主簽署了《商品房買賣合同》及補充協議,補充協議構成買賣合同不可分割的組成部分,與買賣合同具有同等法律效力,業主對其購買房屋的總價款予以認可。但網籤時涿州建委是不看補充協議的,故網籤價格會與實際購買價格不一致。”

《補充協議》的玄機

爲何要簽署一份建委看不到的《補充協議》?

涿州市住建局執法科對《華夏時報》記者表示,“此事其實不歸屬住建局管理,應是市場管理局解答。他們(涿州市場監督管理局)認爲《補充協議》是雙方真實意思的表達,不過,企業也有問題,是在規避備案價。”

售價遠超備案價,合規嗎?涿州市場管理局價格科工作人員對《華夏時報》記者表示,“這應諮詢住建局。”該工作人員還表示,“雙方屬市場交易行爲,所簽訂的網籤合同和《補充協議》具有法律效力,有異議的購房者還可以通過民事訴訟解決。”

涿州市場監督管理局價格科工作人員還分析道,“從市場管理局角度,備案價格不在河北省定價目錄中,不是政府定價,也非政府指導價,所以我們不以備案價爲基準,處罰他(因爲)超出備案價,我們沒有相關的法律依據。”

購房人士梅夕表示將通過法律途徑維權,而梅夕打贏官司的概率有多大?《華夏時報》記者自涿州市場管理局價格科獲悉,歷史上這種情況,業主的請求多被法院駁回了。

此外,據涿州市場管理局價格科工作人員介紹,售價超出備案價的模式,不只一家企業是如此情況。該工作人員表示,“其他項目的業主也有采取民事訴訟的,還有業主訴訟至(河北)省高院,但若干判決顯示,法院多將業主的請求駁回了。法院認爲,業主具有完全民事行爲能力,雙方是真實意思表達。”

在購房者看來,開發商售價高出備案價的部分應退還。那麼,法律人士觀點如何呢?

《華夏時報》記者注意到,2020年5月,北京市鑫諾律師事務所律師王樹德曾對開發商超出備案價售房,做出態度明確的分析。王樹德表示,有人認爲商品房價格屬於市場調節價,開發商想賣多少賣多少,這是錯誤的。

王樹德分析,商品房價格確實屬於市場調節價,但市場調節價以及商品房價格,同樣要受到約束。其中,價格法規定要“明碼標價”。同時,國家發改委對“明碼標價”進行過解釋:商品房售價務必和備案價一致,否則就屬於價格違法,開發商應該退回多收的房款。

7月6日,王樹德在接受《華夏時報》記者採訪時進一步說明,“法律規定和審判實踐有些脫節,但超出備案價銷售商品房屬於價格違法,法律依據非常明確。”

7月6日,知名律師彭豔軍對《華夏時報》記者表示,雙方簽訂的《補充協議》是否有效,開發商對於售價高出備案價的部分是否必然要退,要具體情況具體分析。“價格法”屬於對“市場價格”進行管理的法律,並非直接認定《補充協議》是否有效的依據。事實上,超出備案價售房的行爲是否屬於違反法律的強制性規定,在實踐中尚有爭議。在實踐中,儘管售價遠超備案價,但若是交易雙方真實意思表示,且已實際履行,這種情況下,購房人“要求退款”不一定會得到法院支持。

涿州市場管理局價格科工作人員表示,“已做過處罰,處罰的是(華遠∙海藍城)沒有明碼標價。”但具體處罰金額,該工作人員未告知。記者通過相關行政處罰網站檢索開發商名稱亦未有結果。涿州市場管理局價格科另一位工作人員透露,“處罰的是售樓處,不是開發商。”

“增加房價款”是什麼錢?

最初,梅夕推測,所謂“增加房價款”可能是開發商裝修的成本,因爲她所購買的房屋是精裝修。但仔細推敲,梅夕又認爲這並不符合邏輯,裝修單價達到6500元/平米,甚至超過網簽單價的六成,未免太高了。

梅夕介紹,目前已有不少業主通過多種方式找開發商協調,而下個月她也將收房。那麼,開發商是否會通過升級裝修來對業主進行“彌補”?能在多大程度上彌補?這個問題,目前無法確定。

梅夕購買的一期新房帶精裝修,但據梅夕介紹,網籤合同並沒有說明該房源是帶精裝修的。此外,梅夕稱,目前二期在售的新房是毛坯房,價格約10000元/平米。

華遠地產在接受《華夏時報》記者採訪時表示,涿州華遠·海藍城項目分兩個地塊,分兩期開發。一期總計1638套商品房,二期總計1818套商品房。在售的所有樓棟均取得商品房預售許可證,且五證齊全,全部在正常銷售中。目前主推的戶型是116㎡及93㎡戶型,均價10244元/㎡。

有華遠∙海藍城相關銷售人士透露,華遠∙海藍城一期售價高的原因是因爲拿地價格比較高,此外,一期也帶裝修。涿州市住建局執法科也表示,開發商一期拿地價較高。

梅夕稱其始終想搞明白這58萬到底是什麼錢,曾多次嘗試諮詢華遠∙海藍城的銷售人士,不過,對方始終未有詳細說明。但今年4月中旬,開發商曾對業主做出了書面說明。

根據開發商說明:關於“溢價款”,無法律依據予以退還。此外,其還表示,因市場因素導致後續銷售房屋確不具備精裝條件。

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