來源：華夏時報

開發商與業主簽署的“補充協議”。 受訪者供圖

近期，有業主對《華夏時報》記者反映，涿州“華遠∙海藍城”項目售價與備案價相差懸殊，購房者花150萬買房，網籤時發現備案價僅有92萬，售價高出備案價1/3以上。

《華夏時報》記者調查發現，開發商通過簽署“補充協議”，將網籤價與售價之間的差額以“增加房價款”名義體現。華遠地產接受《華夏時報》記者採訪時解釋：“網籤時涿州建委是不看補充協議的，故網籤價格會與實際購買價格不一致。”

售價超出備案價的部分應退還業主嗎？北京知名律師彭豔軍表示“未必”。涿州市場監督管理局價格科表示，因未“明碼標價”，已對售樓處處罰，並責令整頓，但“補充協議”仍然有效。

價格科工作人員還對《華夏時報》記者表示，除華遠∙海藍城項目外，也有其他幾個項目的售價高出備案價，此前，已有業主民事訴訟，但從歷史案例的判決結果來看，業主的請求多被駁回。

售價高出備案價1/3以上

2020年初，梅夕（化名）花約150萬購買了河北“涿州華遠海藍和光小區”（涿州華遠∙海藍城）一套精裝修的新房。幾個月後，爲新房辦理網籤手續時，梅夕突然發現，所購新房的備案總價只有92萬。梅夕疑惑，爲何網籤備案價和實際購房價如此懸殊，“缺席”的58萬哪去了？

據梅夕介紹，所購新房約16500元/平米，但網籤時，她突然發現，該房源只有10000元/平米。梅夕告訴記者，還有不少業主的情況與之相同，實際購房價要比網籤價高出一大截。

爲何會出現這種情況？

公開信息顯示，華遠∙海藍城是產權70年的普通住宅，距涿州高鐵東站約900米。開發商系涿州市盛豐和華房地產開發有限公司，由北京市華遠置業有限公司全資持股，後者由華遠地產股份有限公司（下稱“華遠地產”）全資持股。

《華夏時報》記者自梅夕與開發商簽署的《商品房買賣合同（預售）補充協議》（下稱“《補充協議》”）瞭解到，2020年上半年，梅夕和開發商辦理了《商品房買賣合同》及補充協議的網籤手續，買賣合同約定的房價款爲92萬。

值得注意的是，《補充協議》還提到，雙方達成如下協議：買賣合同中約定的房價款總額變更爲約150萬，其中“增加房價款”金額約58萬。

梅夕稱，除簽署《商品房買賣合同（預售）補充協議》和網籤合同外，此前還簽過一份“訂單”，曾繳過5萬元定金，除此之外，未簽過其他協議。

據梅夕向《華夏時報》記者出示的一份購房時由銷售人員爲其計算的房價明細，可以看到，梅夕所購房源總價170多萬，優惠後160多萬，在優惠的基礎上，新房又打9.1折，折後總價約150萬。

而記者注意到，該份手寫明細中，出現了“溢價”兩字，“溢價”部分約58萬。據此推斷，“溢價”就是《補充協議》中的“增加房價款”，也正是網籤合同中缺席的58萬。

對於此事，華遠地產在接受《華夏時報》記者採訪時表示：“我司與業主簽署了《商品房買賣合同》及補充協議，補充協議構成買賣合同不可分割的組成部分，與買賣合同具有同等法律效力，業主對其購買房屋的總價款予以認可。但網籤時涿州建委是不看補充協議的，故網籤價格會與實際購買價格不一致。”

《補充協議》的玄機

爲何要簽署一份建委看不到的《補充協議》？

涿州市住建局執法科對《華夏時報》記者表示，“此事其實不歸屬住建局管理，應是市場管理局解答。他們（涿州市場監督管理局）認爲《補充協議》是雙方真實意思的表達，不過，企業也有問題，是在規避備案價。”

售價遠超備案價，合規嗎？涿州市場管理局價格科工作人員對《華夏時報》記者表示，“這應諮詢住建局。”該工作人員還表示，“雙方屬市場交易行爲，所簽訂的網籤合同和《補充協議》具有法律效力，有異議的購房者還可以通過民事訴訟解決。”

涿州市場監督管理局價格科工作人員還分析道，“從市場管理局角度，備案價格不在河北省定價目錄中，不是政府定價，也非政府指導價，所以我們不以備案價爲基準，處罰他（因爲）超出備案價，我們沒有相關的法律依據。”

購房人士梅夕表示將通過法律途徑維權，而梅夕打贏官司的概率有多大？《華夏時報》記者自涿州市場管理局價格科獲悉，歷史上這種情況，業主的請求多被法院駁回了。

此外，據涿州市場管理局價格科工作人員介紹，售價超出備案價的模式，不只一家企業是如此情況。該工作人員表示，“其他項目的業主也有采取民事訴訟的，還有業主訴訟至（河北）省高院，但若干判決顯示，法院多將業主的請求駁回了。法院認爲，業主具有完全民事行爲能力，雙方是真實意思表達。”

在購房者看來，開發商售價高出備案價的部分應退還。那麼，法律人士觀點如何呢？

《華夏時報》記者注意到，2020年5月，北京市鑫諾律師事務所律師王樹德曾對開發商超出備案價售房，做出態度明確的分析。王樹德表示，有人認爲商品房價格屬於市場調節價，開發商想賣多少賣多少，這是錯誤的。

王樹德分析，商品房價格確實屬於市場調節價，但市場調節價以及商品房價格，同樣要受到約束。其中，價格法規定要“明碼標價”。同時，國家發改委對“明碼標價”進行過解釋：商品房售價務必和備案價一致，否則就屬於價格違法，開發商應該退回多收的房款。

7月6日，王樹德在接受《華夏時報》記者採訪時進一步說明，“法律規定和審判實踐有些脫節，但超出備案價銷售商品房屬於價格違法，法律依據非常明確。”

7月6日，知名律師彭豔軍對《華夏時報》記者表示，雙方簽訂的《補充協議》是否有效，開發商對於售價高出備案價的部分是否必然要退，要具體情況具體分析。“價格法”屬於對“市場價格”進行管理的法律，並非直接認定《補充協議》是否有效的依據。事實上，超出備案價售房的行爲是否屬於違反法律的強制性規定，在實踐中尚有爭議。在實踐中，儘管售價遠超備案價，但若是交易雙方真實意思表示，且已實際履行，這種情況下，購房人“要求退款”不一定會得到法院支持。

涿州市場管理局價格科工作人員表示，“已做過處罰，處罰的是（華遠∙海藍城）沒有明碼標價。”但具體處罰金額，該工作人員未告知。記者通過相關行政處罰網站檢索開發商名稱亦未有結果。涿州市場管理局價格科另一位工作人員透露，“處罰的是售樓處，不是開發商。”

“增加房價款”是什麼錢？

最初，梅夕推測，所謂“增加房價款”可能是開發商裝修的成本，因爲她所購買的房屋是精裝修。但仔細推敲，梅夕又認爲這並不符合邏輯，裝修單價達到6500元/平米，甚至超過網簽單價的六成，未免太高了。

梅夕介紹，目前已有不少業主通過多種方式找開發商協調，而下個月她也將收房。那麼，開發商是否會通過升級裝修來對業主進行“彌補”？能在多大程度上彌補？這個問題，目前無法確定。

梅夕購買的一期新房帶精裝修，但據梅夕介紹，網籤合同並沒有說明該房源是帶精裝修的。此外，梅夕稱，目前二期在售的新房是毛坯房，價格約10000元/平米。

華遠地產在接受《華夏時報》記者採訪時表示，涿州華遠·海藍城項目分兩個地塊，分兩期開發。一期總計1638套商品房，二期總計1818套商品房。在售的所有樓棟均取得商品房預售許可證，且五證齊全，全部在正常銷售中。目前主推的戶型是116㎡及93㎡戶型，均價10244元/㎡。

有華遠∙海藍城相關銷售人士透露，華遠∙海藍城一期售價高的原因是因爲拿地價格比較高，此外，一期也帶裝修。涿州市住建局執法科也表示，開發商一期拿地價較高。

梅夕稱其始終想搞明白這58萬到底是什麼錢，曾多次嘗試諮詢華遠∙海藍城的銷售人士，不過，對方始終未有詳細說明。但今年4月中旬，開發商曾對業主做出了書面說明。

根據開發商說明：關於“溢價款”，無法律依據予以退還。此外，其還表示，因市場因素導致後續銷售房屋確不具備精裝條件。

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