炸天團 地產大爆炸

在7月28日舉行的政治局會議上，有關房地產的表述，出現了兩處明顯的變化。

一處是將“穩定房地產市場”放在了“房住不炒”之前；一處是“保交樓”這三個字，在這個層級的會議上被首次提及。

見微而知著，這類明顯具有指導意義的表述也充分說明，7月以來蔓延的“停貸潮”事件，已經引起高層的重視。

在“保交樓”的問題上，會議專門提到要“壓實地方政府責任”，可以想見這三個字，將會是下半年地方政府的重心之一。

而這通常也意味着，中央層面與之配套的紓困政策，同樣也將很快露面。

畢竟地方解決困局的決心再大，如果沒有政策的支持，很多時候也是“巧婦難爲無米之炊”。

恰好這兩天，“停貸潮”風暴中心之一的鄭州，已經試探邁出了一步，給其他城市打了個樣。

01

最先把“鄭州模式”曝光的，是網上流傳的小道消息。消息裏提到，鄭州房管局拉着幾家房企開了場會，彙報“頭部房企自願退出項目情況”。

而流傳的文件截圖裏清楚寫着，單融創在鄭州，就有7個項目申請退出。

一時間，有關“頭部房企在鄭州出局”的消息不脛而走。

事後經媒體求證，會議的確是開了，文件也的確是真的，但所謂的“自願退出”並非房企“清盤離場”。

在“退出方式”上，鄭州給這幾家房企劃出了四條道，讓房企根據自己項目的情況來選擇。這四個模式分別是：

棚改統貸統還、收併購、破產重組、保障房租賃。

自“停貸潮”爆發以來，各地針對“保交樓”都迅速應變，有“一對一”幫扶督促，有“一案一策”針對化解。

但像鄭州這樣提供一套系統性、多樣化方案，讓房企針對不同項目，差異化選擇的，還是第一例。

如果這樣的模式能夠跑通，鄭州接下來將爲全國“保交樓”打出一個樣板來。

02

這次鄭州優先選擇了8家房企幫助紓困，包括了建業、鑫苑、世茂、康橋、綠地、正商、融創、瀚海。

這裏面，建業、鑫苑、康橋、正商、瀚海都是鄭州本土房企，救這幾家不僅出於“保交樓”，同樣也有“保地方企業”的動機。

曾號稱“河南王”的建業地產已經在稍早前，由河南鐵建正式入股，由河南國企親自入場將其“染紅”。

但有意思的是，本土房企紓困名單裏，正商位列其中，卻獨缺了永威置業。

正商目前在售項目遍及鄭州各個區域，至今也沒有資金鍊問題傳出，此時卻“榜上有名”，難免讓人詫異。

而永威置業的老闆在今年3月剛淚灑發佈會現場，旗下的永威金橋西棠項目此前停工，也釀成過“鄭州引進人才樓盤爛尾”的大新聞，險些無法收場。

該救的躺在走廊，把沒什麼事兒的推進ICU，難免讓外界猜測，這份名單還有隱藏的篩選條件。

至於世茂集團、綠地集團、融創中國這三家房企，都是在鄭州深耕多年的老夥計。

三個裏頭，最早進入鄭州的是綠地，它也是與鄭州這座城市綁定最深的房企。

鄭州的CBD“大玉米”、二七新城雙塔、東站綠地中心、綠地國賓會晤中心等地標建築，都出自綠地的手筆。

融創自2016年進入鄭州，此後5年時間裏交付了十多個樓盤，如今鄭州融創在手的10個樓盤均處於積極自救之中。

根據網傳圖片顯示，融創計劃申請退出的7個項目，涉及負債53.87億元，保交樓還需投入108.57億元。

而世茂在2018年才進入鄭州，也是三家房企中在鄭州項目最少的，唯一的常西湖世茂璀璨熙湖三期如今已停工近一年。

總的來說，名單上的房企不僅急需紓困，更構成了鄭州樓市的支撐位，穩住他們就是穩住鄭州樓市。

03

在鄭州有關部門劃出的四條路徑中，最受歡迎的還要數“棚改統貸統還”。

比如上面提到的融創申請退出的7個項目中，有6個項目都選擇了棚改統貸統還模式。而鑫苑集團選擇退出的7個項目中，同樣有3個選擇了這條路徑。

只要一提到“棚改”二字，自然而然就會想起上一輪地產牛市的發動機。其實“棚改統貸統還”在2014年的時候，就在政策機遇期出現在多個省份。

比如，2014年廣西搞棚改的時候，就遇上了資金缺口大，財政、商業貸和房企都填不上的情況。

這時候廣西旅遊發展集團就出面，統一向國開行廣西分行貸款，拿到錢投入到各市棚改項目。各市償還的資金再由廣西旅發歸集到一起，再統一還給國開行。

說白了就是，國開行的資金房企沒資質用不上，各省就以地方融資平臺去貸出來再轉貸給房企用。解決的就是房企貸不到錢，或者貸得錢太貴，政府又沒錢的窘境。

它最大的特點就是貸款的程序簡化、快捷，並且成本較低，具有明顯的專項貸款的特點。

自2018年後就銷聲匿跡的“統貸統還模式”，再度在鄭州露面。只不過事已境遷，它要解決的不再是“起高樓”，而是給那些“沒起來的高樓”做個體面收場。

04

這次扮演鄭州的“統貸統還”主體角色的，是鄭州地產集團或其全資子公司，從國開行貸來的款專項用於安置房項目。

注意，這筆貸款是用在安置房項目上的，因爲當下的鄭州，安置房是被照顧的重點。

在《鄭州市房地產良性循環發展相關模式和建議》裏提到，鄭州城市化浪潮之中，主城區普遍採用“安開比”的建設模式。

也就是由開發商作爲安置房建設主體，同時給予合理面積的商業開發模式。本該政府承擔的拆遷款，由開發商來支付，後期政府再返還土地款。

實際上，這就讓開發商自己墊錢，去承擔政府的部分職能。結果這輪房企爆雷潮，造成了安置房和商業開發項目雙雙停工擱淺。

“棚改統貸統還”出現，就是爲了把開發商主導的“安開比”模式，變爲政府主導模式，解決被拆遷羣衆安置的問題。

除了“棚改統貸統還”模式之外，對於那些資產大於負債的項目，可選擇“收併購”模式，由政府組織國企、央企、金融機構對接，解決企業現金流問題。

對於資不抵債的項目，可以採用“破產重組”模式，由政府組織破產重整，以保證項目交付。

而對於銷售不暢，建設資金困難的，也可對應匹配“保障性租賃住房”模式，由地方出面收購做成保障性租賃住房。

雖然這個方案還在論證階段，但出險項目方方面面的情況都被考慮了進去，頗具誠意。

更關鍵的在於，當下“保交樓”就是避免預期進一步惡性循環，只要能穩住市場情緒，必須不惜一切代價。

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鄭州“保交樓”紓困模式最值得探究的地方，在於回答了那個關鍵的問題：

保交樓，究竟拿什麼保？

此前對銀行寄予厚望，希望他們爲爛尾樓注入流動性；希望資管公司進場處置問題資產；甚至希望央企國企接盤承債式併購。

但問題在於，銀行也好，資管公司也好，都是有經營目標的商業機構，並不是做好事的活雷鋒。

大量爛尾樓涉及資金體量巨大、債權債務關係複雜、牽涉全國多地，有的乾脆就是資不抵債的情況。

在這種情況下，“接盤俠”這個角色並不好扮演，這也是爲什麼很多爛尾樓處置速度遠遠不及預期。

問題的核心就在於，處置爛尾樓，需要真金白銀的往裏面填坑，這筆錢究竟誰來出？

現在這個答案越來越清晰了。

稍早有外媒消息，國家層面正考慮設立紓困基金、設立房地產基金，規模最高可達2000億元至3000億元之間，用於支持12家出險房企和部分地方房企。

在銀保監會7月21日的發佈會上也提到，首批464億規模的金融穩定保障基金已到位，用於具有系統性隱患的重大風險處置。

此時，鄭州的紓困政策中，又明確提到了“棚改統貸統還模式”，從國開行獲得資金支持。

這些信號都明確了一點：由政府協調增量資金，完成“保交付”任務。

既然講清楚了“錢從哪兒來”的問題，接下來就是爭分奪秒，只爭朝夕了。

時間還剩下5個月，留給各方向市場證明的時間窗口仍在，穩定預期就是穩定信心。

這也是鄭州紓困模式對於行業最大的意義。

責任編輯：劉萬里 SF014