（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）拖延長達半年時間，富力在2022年中報發佈前“補”發上年度成績單。

8月7日，富力地產發佈2021年經審覈年度業績公告。公告顯示，富力地產實現營業收入爲762.3億元，同比減少11.25%；歸屬於母公司股東的淨利潤爲-163.53億元，同比減少282.89%。

對於淨利潤由盈轉虧，富力地產歸因於新房銷售收入減少、毛利率降低，以及營運項目售價較低導致年內就存貨作出減值撥備。對應來看，期內富力地產新房銷售實現的營業收入爲690.01億元，同比減少12%。

此外，爲加快銷售步伐、加速現金迴流，富力地產不得不打折出售項目，導致其期內物業發展整體毛利率爲13.9%，較上年度的25.2%減少11.3個百分點。

這意味着，若物業發展同樣實現690.01億元營業收入，2020年富力地產能實現173.88億元的毛利，但2021年富力地產只能獲得95.91億元的毛利。

下行趨勢不止，以價換量的日子就將繼續，這也勢必會對富力地產剩下的新房項目利潤產生影響。長痛不如短痛，在盤點擁有的存貨及金融資產後，富力地產一次性撇減資產價值約150億元，超過了131.88億元的華夏幸福，是目前統計房企中計提減值的最高數據。

值得一提的是，和新房銷售相比，富力地產壓力更多來自於償還債務，這些爲了企業高速擴張而滾雪球般增加的債務，成爲融資窗口關閉後尤爲突出的難題。

在手資金不足以償還短期債務

如果要追溯富力地產的資金是從哪裏“倒下”的，接盤萬達酒店是一個非常重要的轉折點。

在2017年完成和萬達王健林的“世紀交易”後，被譽爲華南五虎之首的富力地產便被新增的77家酒店束縛住，不僅屢次失約年度銷售目標，負債也在持續不斷的攀升。數據顯示，2017年至2019年，富力淨資產負債率分別爲169.6%、184.1%、198.9%。

督促富力地產主動降負債的原因是2020年“三道紅線”規則的公開，如果淨資產負債率未降至100%，富力地產發行新債還舊債將困難重重。在此背景下，富力透過購地策略、資產出售、集團層面的股份增發等措施，於2020年削減債務374億元，淨資產負債比率同步減至130%。

總體債務雖有所減少，但仍處於高位。數據顯示，截至2020年底，富力地產借款總額爲1597.3億元，其中一年內到期的負債爲638.81億元，包括銀行借款236.87億元、境內債務151.64億元、優先票據89.5億元、其他借款160.8億元。

作爲對比，富力地產手握現金399.49億元，不足以償還一年內的到期債務。

2021年初，富力地產未預測到房地產下行的趨勢，仍舊選擇以增發票據、債券“以新還舊”的方式償還債務。例如，2021年1月富力宣佈發行一筆5億美元的債券，2023年到期，年利率11.75%；2月富力地產發行一筆本金金額爲3.25億美元，利率爲11.625%，期限爲到2024年到期的美元票據。

值得一提的是，同月，富力完成怡略有限公司2021年到期的7%優先票據的收購要約，總接納金額爲3.33億美元，當中包括3.25億美元的本金、餘下累計利息及贖回溢價。這意味着，富力的發債成本逐漸上調，償還7%利率的優先票據需要以11.625%利率作爲代價。

此外，以新還舊的債務再融資方式治標不治本，只能在短時間內解決債務危機，但無法從根本上減少債務，且該措施在富力地產被融資市場拉入“黑名單”後就自動關閉。

資產出售、股東支持後仍有資金缺口

資本市場的融資窗口被斷，富力地產自救的償債資金主要來源於資產出售、股東支持。

在富力地產出售的項目中，總價超70億元的廣州國際機場富力綜合物流園，無疑是公司資產交易中最大的一筆。

2020年11月9日，富力集團發佈公告稱，向黑石集團出售廣州國際機場富力綜合物流園70%權益，交易代價63億元。2021年11月7日，也就是距離前次出售滿一年還差2天，富力地產再次出售廣州國際機場富力綜合物流園30%權益給黑石集團，代價12.63億元。

富力地產表示，由於發生購買交易於十二個月內進行，合併初始購買交易乃按73億元出售100%資產。

公開資料顯示，該資產位於中國廣州市花都區花東鎮，佔地1470畝，計劃總建築面積超過120萬平方米。目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約88.98萬平方米，配套設施亦已落成；未開發的倉庫淨用地面積約210畝。

“公司致力於將非核心資產變現，以增加流動資金。”富力地產表示，將繼續探索可於未來十二個月出售的其他非核心資產，以獲取最大價值；亦透過整售及加快海外開發項目的預售計劃，出售海外非核心資產。

值得一提的是，在市場下行、賣方存在流動資金風險的情況下，資產出售往往更偏向買方，因而不少項目陷入拉鋸戰。在可獲得的流動資金稀缺及取得新融資的市場途徑大量減少後，富力地產的兩位股東出手了。

“於9月20日，本集團公佈其將收到主要股東李思廉及張力合共約80億港元的無息財務支持。”富力地產表示，如無上述兩位股東支持，公司將無法滿足2021年的大量流動資金需求。

粗略估算，富力地產通過出售廣州國際機場富力綜合物流園和股東支持獲得約139.42億元的現金流。疊加此前399.49億元的在手現金，富力地產可使用現金不超550億元，仍存在近百億的資金缺口。

富力地產表示，“截至2021年底，本集團無法按預定還款日期償還若干銀行及其他借款70.07億元。”

298.83億元的銀行及其他借款已違約

和2021年一樣，富力地產在2022年同樣進入無法用在手資金償還債務的窘境。

年報顯示，截至2021年底，富力地產的銀行借款、境內債券、優先票據及其他借款（包括在預提費用及其他應付款者）合共人民幣1371.71億元，其中700億元將於未來十二個月內到期償還，而本集團的現金總額（包括受限制現金）爲人民幣211.04億元。

爲保證公司正常營運，富力地產開始一系列債務展期舉措。

美元債方面，2021年12月，富力地產發佈公告稱，擬以現金折扣價回購息票率5.75%、於2022年1月13日到期的7.25億美元票據，並計劃尋求該票據展期半年至2022年7月13日償還，就此徵求票據持有人同意。

值得一提的是，富力地產表示，如若不通過展期申請，公司將申請破產清算。這同樣意味着，投資者的資金將有去無回。面對沒有選擇的選擇，大多數投資者同意了這一債務展期申請。

這筆債務只是一個開始。2022年6月，富力地產將旗下10只美元票據打包後，發起關於展期議案的同意徵求，摩根大通作爲本次交易主牽頭同意徵求代理人，促成了此次債務展期。

值得一提的是，上述美元債展期成爲亞洲房企最大一筆債務重組案例。

內地債務方面，富力地產計劃對2016年公司債券（第三期）（品種一）展期一年，利息將全額償還；本金自到期日起第3個月底償還15%，兌付本金金額約2.92億元；第6-11個月底各償還10%，償還本金金額約爲1.95億元；第12個月底償還25%，兌付本金金額約爲4.87億元。

富力地產表示，於2021年12月31日之後，公司無法償還自一月起及直至本公告獲批准當日止到期的若干銀行及其他借款100.29億元。

“若干本金總額爲298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。”富力地產坦言，公司因各種原因遭多方起訴，可能對本集團持續經營能力產生重大疑慮。