樓市下行，一線城市的外圍區域相對來說受影響更嚴重。

2020年下半年，王浩（化名）在廣州增城區買了一套96平的住宅，單價1.8萬元/平，因爲是剛需，王浩和家人並沒有考慮太多投資的因素，相繼看了幾個樓盤之後就選定了嶺南悅府項目並付了首付。

時間來到2022年8月，王浩購買的樓盤仍在銷售，不過，價格已經降至1.6萬元/平。按照上述數據計算，兩年間，王浩購買的住宅總價已經降了19.2萬元。“哥，你又要多奮鬥一年了。”王浩的妹妹打趣道。

樓市下行，一線城市的外圍區域相對來說受影響更嚴重。在購房者信心還需增強的當下，廣州增城區有樓盤降價20%，也有業主降價109萬甩賣二手房。

機構數據顯示，2022年上半年，廣州新房成交量39618宗，同比下跌35%；二手房共成交42002宗，同比下降44.2%，成交量爲歷史第二低位。今年上半年，廣州新房市場成交表現仍有較大上升空間，尤其增城、南沙、花都等外圍區域，去化數據不理想，庫存消化週期均已超過20個月。

新房降價20%

王浩所購樓盤的房產中介對第一財經表示，2020年是該樓盤樓價最高的時候，而現在，不管是房價還是房貸利率都比2020年低不少，另外，現在如果通過中介購房，屬於團購，還能有99折、98折的優惠。

降價的樓盤並不只一個，位於增城區的碧桂園雲頂降價幅度也比較大。

碧桂園雲頂的房產中介李雙（化名）對第一財經表示，現在，碧桂園雲頂的新房均價在2.4萬元/平左右，其給出的碧桂園雲頂“特惠工抵房”海報中，有房源的價格低至2.1萬元/平。而在2020年樓市比較火熱的時候，碧桂園雲頂的均價在三萬元左右，兩年時間，單價降了6000元，降幅達20%。

“3.1、3.2萬元/平的時候，都是搶着來賣的。”李雙表示，後來受到疫情等因素影響，加上週邊也有很多新樓盤，也就賣不到那麼高的價格了。

值得注意的是，最近碧桂園雲頂還傳出業主大幅降價售賣二手房的消息。

貝殼找房平臺信息顯示，目前，碧桂園雲頂的二手房源不多，僅兩套，均價在2.3萬元/平左右。李雙對第一財經表示，目前掛牌的房源是2019年交房的那一批，2018年業主購入的時候，價格在三萬多元/平左右，有的甚至以近乎四萬元的單價購入，現在降價賣，主要也是急需用錢。

若按照3.5萬元的購入單價計算，目前掛牌的99.16平的住宅購入總價爲347萬元，而現在，該房源的掛牌價爲2.4萬元/平，掛牌總價爲238萬元，總價相差109萬元。

二手房掛牌量11.6萬套

房價下降的背景是樓市低迷，廣州樓市亟待去庫存，特別是外圍的區域。

2021年4月開始，廣州樓市進入密集的調控期，免收增值稅的年限從購買住房滿兩年調整至五年，實行二手房參考價，各區收緊人才購房條件，加之房企暴雷等因素影響，廣州樓市隨之下行。中原數據顯示，2021年下半年，廣州新房成交量快速下滑，成交套數同比下降28%；2021年，廣州二手市場成交117103宗（自助網籤+中介促成網籤），同比回落10.6%

由於未有實質性樓市鬆綁措施出臺，樓市低迷的情緒持續發酵。2022年上半年，廣州樓市的成交量並未有太大的改善。

中原數據顯示，2022年上半年廣州二手房共成交42002宗（中介網籤+自助網籤），同比大幅下降44.2%，成交量來到歷史第二低位。二手房成交量處於歷史低位的同時，廣州二手房掛牌量卻升至高位。貝殼研究院數據顯示，截至2022年8月12日，廣州二手房掛牌數量已突破11.58萬套。

廣州中原研究發展部分析指出，整體來看，上半年，廣州二手房成交量雖然與去年下半年相當，但實際上兩者調控背景不同，今年上半年，廣州整體樓市調控基調以趨“松”爲主。即使利率連續下調也未能有效促進客戶入市，樓市“困局”顯現。

新房市場方面，2022年1-6月，廣州新房成交39618宗，同比下跌35%，近5年中排名第三，低於2019、2021年同期水平。廣州中原研究發展部分析指出，市場較大佔比的“剛需客”購房信心仍處於重建階段，從目前廣州部分新項目去化情況來看，整體成交表現仍有較大上升空間，尤其是增城、南沙、花都等外圍區域。

數據顯示，今年上半年，增城、南沙、花都的網籤套數分別爲8078套、3367套、2987套，成交面積分別同比下降48%、67%、48%，下降幅度均高於廣州的平均水平。

從新房庫存去化角度來看，廣州全市十一區庫存量均環比上漲，消化週期超過12個月的區域有6個，其中南沙、增城、從化、花都四區庫存消化週期超過20個月，南沙區的消化週期最高，達29.3個月。

外圍區域新房庫存高企，或與近年來廣州外圍區域供地規模較大有一定關係。

2019年，增城區的商服、商住土地供應量最大，供應面積佔比達31.3%，其次爲南沙、黃埔、番禺；2020年，廣州共成功出讓145宗商住地，位列第一的依舊是增城，共成交25宗，其次爲黃埔23宗、白雲21宗，南沙19宗，外圍區域依然是供地主力；2021年，廣州土拍熱度減弱，共78宗地成功出讓，與此同時，土地供應量最大的區域流拍也最多，增城區流拍地塊數量達18宗，成爲流拍榜中的第一名，此外，番禺、南沙、黃埔分別流拍2宗。

7月，廣州樓市的成交量依舊沒能迎來明顯的回暖。中原數據顯示，7月廣州新房網籤6320宗，環比下跌20%，比去年同期成交宗數下跌17%；二手住宅成交量7441宗，環比2022年6月微降4.4%，同比減少16.5%。

廣州中原研究發展部預計，若市場未見有效的“救市”動作，8月份廣州二手房成交或難以擺脫目前的“頹勢”，月度成交量將繼續保持在7500宗左右，網籤均價會出現微幅下滑；由於開發商推貨以促回款，近期新房新增供應將保持高位，8月廣州新房庫存將進一步增加，若庫存消化週期在20個月以上的區域未能及時引導潛在買家購置，將不利於市場健康發展。