时隔大半个月，深圳楼市终于又又备案了一个新盘。

8月12日，兴围华府获批现售，毛坯备案均价约5.3万元/平方米，推234套住宅。主力户型面积段为66-94平方米，所有房源均位于5栋。项目今天发布销售方案，开始诚意登记。

值得注意的是，这次备案的均为现房产品，是今年深圳第三个现售的新盘。

对比来看，兴围华府在2021年推售的产品均价5.24万元/平方米，比现在要略微便宜600元/平方米。在当时，兴围华府获得市场热捧，吸引了房源数量3倍的认筹人数，启动积分入围制，最低积分要求为60.2分，最终开盘顺利“日光”。

不过，去年入市时，项目就已经争议多多，现在新房的销售情况普遍更差，宝安也有多个“5字头”新盘待入市，兴围华府还会“一房难求”吗？

兴围华府在宝安区福永的城中村兴围村内，体量一般。

项目占地1.5万平方米，总建面6.37万平方米，包含5栋14-15层高的住宅和一个篮球场，配建约1800平方米的商业，房源402套，车位487个，容积率仅2.35。

在今年5月，界面楼市曾经实探过这个项目，当时项目就已经基本处于现房状态，去年销售的1、2栋也已经在今年5月30日入伙。

而之所以说兴围华府争议多，是因为项目的优缺点非常明显。

1． 现房：楼市下行，部分房企也出现经营风险，预售楼盘的交付问题，也成为了很多人在买房时比较担忧的一环，而兴围华府现房交付的优点也会随之被放大。

2． 性价比较高：在2021年12月开盘的泰福名苑，备案均价6.41万元/平方米，就算按毛坯价格算，均价也还是在“6字头”。而兴围华府现房交付，却只卖5.3万元/平方米，可以说是性价比不错的新盘。

3． 户型得房率较高：从项目公布的户型图来看，户型设计偏向刚需紧凑型，多个户型设置了只算一半面积的阳台，可以让业主灵活使用。66平方米的户型能做2房2阳台，得房率比较高，在市场上比较少见。

4． 车位比合理、容积率低：兴围华府的车位比为1：1.2，是比较合适的区间。而容积率更是低至2.5，层高不超过15层。要知道，深圳新房的容积率多为4-6区间，2.5的容积率属于非常舒适的范围。

5． 周边“刚需三件套”齐全：兴围华府1公里内有天虹商场、宝安航瑞中学、兴围小学，与在建的12号线兴围站直线距离约600多米（线路今年开通，百度测距），或步行10分钟可到达，所谓的地铁、学校、商业“刚需三件套”，兴围华府基本都拥有。

1． 城中村环境：兴围华府最明显的缺点，就是在城中村内。据界面楼谈观察，兴围村与大部分的城中村一样，存在道路狭窄、建筑密集、人口密集、环境嘈杂、卫生状况相对较差等问题，而兴围华府正好被这个城中村包围，除非旧改，不然周边的环境很难有明显的改变。

2． 村委开发商：项目产生争议的另一点，则在于开发商上。据天眼查APP显示，项目的开发商是深圳市兴围股份合作公司，即兴围村的村委企业。在市场上，由村委开发的一般都是村委统建楼，这也让不少网友调侃项目是“小产权房品质”“红本村委房”。

综合来看，兴围华府会卖得怎么样，除了看它自身的条件之外，也要看楼市整体情况。乐有家研究中心表示，截至7月底，深圳新房去化周期突破11个月。

今年以来，深圳新房能“开盘日光”的，也就前城滨海花园（现房）、海德园A区——都是存在不错倒挂空间的项目。而刚需类新盘中，卖得比较好的是润峯云上府，精装均价仅4.86万元/平方米，价格优势明显，最终去化87%左右。

从价格和位置来看，兴围华府近期可能面临的竞品项目有恒兴御景园、云海臻府、新世界松风明月花园、万丰海岸城瀚园等。

其中，恒兴御景园、云海臻府都位于深圳国际会展中心北侧，目前周边配套非常一般，但未来有会展新城、文旅项目、大空港等规划利好。

其中，恒兴御景园的户型为63-135平方米的2-4房，小面积户型和兴围华府一样低至60多平方米。云海臻府是招拍挂项目，毛坯限售价4.6万元/平方米，加上装修费估计也只能在4.9万元/平方米左右，价格较低。

新世界松风明月花园位于11号线松岗站旁，线路是快速地铁，公共出行方便。项目周边市政规划也更好、配套更齐全。售价预计也比兴围华府稍低，上一期均价仅5万元/平方米左右。

万丰海岸城在11号线马安山站周边，是大体量项目，配套健全，此前两次开盘都“日光”，非常受欢迎。项目上一期的价格已经卖到了5.75万元/平方米，据悉，这次推售的瀚园户型面积较大，或在98-143平方米区间。

上面提及的四个项目都不在城中村内，出入较为方便，但到市区的距离比兴围华府更远。

而值得注意的是，近半年来，关于恒兴御景园、新世界松风明月花园入市的消息接连不断，但却始终不见入市，让人难以预测其入市时间。

此外，在宝安11号线塘尾站东侧的鸿荣源奥特莱斯项目，也已经开建，将带来69万平方米的住宅建面，配建奥特莱斯商业、2所九年一贯制学校等，未来将建成沙井海岸城、华强城一般的大体量项目。

综合来看，兴围华府的低售价、小面积户型、现房等特点，能够降低购房者的上车门槛，在这一基础上，尽管依然存在不少缺点，预计也会获得一定的市场认可。

责任编辑：吴剑 SF031