時隔大半個月，深圳樓市終於又又備案了一個新盤。

8月12日，興圍華府獲批現售，毛坯備案均價約5.3萬元/平方米，推234套住宅。主力戶型面積段爲66-94平方米，所有房源均位於5棟。項目今天發佈銷售方案，開始誠意登記。

值得注意的是，這次備案的均爲現房產品，是今年深圳第三個現售的新盤。

對比來看，興圍華府在2021年推售的產品均價5.24萬元/平方米，比現在要略微便宜600元/平方米。在當時，興圍華府獲得市場熱捧，吸引了房源數量3倍的認籌人數，啓動積分入圍制，最低積分要求爲60.2分，最終開盤順利“日光”。

不過，去年入市時，項目就已經爭議多多，現在新房的銷售情況普遍更差，寶安也有多個“5字頭”新盤待入市，興圍華府還會“一房難求”嗎？

興圍華府在寶安區福永的城中村興圍村內，體量一般。

項目佔地1.5萬平方米，總建面6.37萬平方米，包含5棟14-15層高的住宅和一個籃球場，配建約1800平方米的商業，房源402套，車位487個，容積率僅2.35。

在今年5月，界面樓市曾經實探過這個項目，當時項目就已經基本處於現房狀態，去年銷售的1、2棟也已經在今年5月30日入夥。

而之所以說興圍華府爭議多，是因爲項目的優缺點非常明顯。

1． 現房：樓市下行，部分房企也出現經營風險，預售樓盤的交付問題，也成爲了很多人在買房時比較擔憂的一環，而興圍華府現房交付的優點也會隨之被放大。

2． 性價比較高：在2021年12月開盤的泰福名苑，備案均價6.41萬元/平方米，就算按毛坯價格算，均價也還是在“6字頭”。而興圍華府現房交付，卻只賣5.3萬元/平方米，可以說是性價比不錯的新盤。

3． 戶型得房率較高：從項目公佈的戶型圖來看，戶型設計偏向剛需緊湊型，多個戶型設置了只算一半面積的陽臺，可以讓業主靈活使用。66平方米的戶型能做2房2陽臺，得房率比較高，在市場上比較少見。

4． 車位比合理、容積率低：興圍華府的車位比爲1：1.2，是比較合適的區間。而容積率更是低至2.5，層高不超過15層。要知道，深圳新房的容積率多爲4-6區間，2.5的容積率屬於非常舒適的範圍。

5． 周邊“剛需三件套”齊全：興圍華府1公里內有天虹商場、寶安航瑞中學、興圍小學，與在建的12號線興圍站直線距離約600多米（線路今年開通，百度測距），或步行10分鐘可到達，所謂的地鐵、學校、商業“剛需三件套”，興圍華府基本都擁有。

1． 城中村環境：興圍華府最明顯的缺點，就是在城中村內。據界面樓談觀察，興圍村與大部分的城中村一樣，存在道路狹窄、建築密集、人口密集、環境嘈雜、衛生狀況相對較差等問題，而興圍華府正好被這個城中村包圍，除非舊改，不然周邊的環境很難有明顯的改變。

2． 村委開發商：項目產生爭議的另一點，則在於開發商上。據天眼查APP顯示，項目的開發商是深圳市興圍股份合作公司，即興圍村的村委企業。在市場上，由村委開發的一般都是村委統建樓，這也讓不少網友調侃項目是“小產權房品質”“紅本村委房”。

綜合來看，興圍華府會賣得怎麼樣，除了看它自身的條件之外，也要看樓市整體情況。樂有家研究中心表示，截至7月底，深圳新房去化週期突破11個月。

今年以來，深圳新房能“開盤日光”的，也就前城濱海花園（現房）、海德園A區——都是存在不錯倒掛空間的項目。而剛需類新盤中，賣得比較好的是潤峯雲上府，精裝均價僅4.86萬元/平方米，價格優勢明顯，最終去化87%左右。

從價格和位置來看，興圍華府近期可能面臨的競品項目有恆興御景園、雲海臻府、新世界松風明月花園、萬豐海岸城瀚園等。

其中，恆興御景園、雲海臻府都位於深圳國際會展中心北側，目前周邊配套非常一般，但未來有會展新城、文旅項目、大空港等規劃利好。

其中，恆興御景園的戶型爲63-135平方米的2-4房，小面積戶型和興圍華府一樣低至60多平方米。雲海臻府是招拍掛項目，毛坯限售價4.6萬元/平方米，加上裝修費估計也只能在4.9萬元/平方米左右，價格較低。

新世界松風明月花園位於11號線松崗站旁，線路是快速地鐵，公共出行方便。項目周邊市政規劃也更好、配套更齊全。售價預計也比興圍華府稍低，上一期均價僅5萬元/平方米左右。

萬豐海岸城在11號線馬安山站周邊，是大體量項目，配套健全，此前兩次開盤都“日光”，非常受歡迎。項目上一期的價格已經賣到了5.75萬元/平方米，據悉，這次推售的瀚園戶型面積較大，或在98-143平方米區間。

上面提及的四個項目都不在城中村內，出入較爲方便，但到市區的距離比興圍華府更遠。

而值得注意的是，近半年來，關於恆興御景園、新世界松風明月花園入市的消息接連不斷，但卻始終不見入市，讓人難以預測其入市時間。

此外，在寶安11號線塘尾站東側的鴻榮源奧特萊斯項目，也已經開建，將帶來69萬平方米的住宅建面，配建奧特萊斯商業、2所九年一貫制學校等，未來將建成沙井海岸城、華強城一般的大體量項目。

綜合來看，興圍華府的低售價、小面積戶型、現房等特點，能夠降低購房者的上車門檻，在這一基礎上，儘管依然存在不少缺點，預計也會獲得一定的市場認可。

責任編輯：吳劍 SF031