8月18日，碧桂園發佈了上半年業績預告，截止2022年上半年，碧桂園預計實現核心淨利潤人民幣45億元至50億元，實現歸母淨利潤人民幣2億元至10億元。

相較於此前首開、正榮、建業、華僑城A、北辰、上坤、城建發展等錄得鉅額虧損的情況，碧桂園的核心利潤和歸母利潤均實現正收益，這在當前宏觀大環境和疫情反覆干擾下，顯示出了較強的韌性。

碧桂園在行業艱難背景下仍保持盈利，總裁莫斌表示：“公司通過精細化的管控使得現金流保持相對平穩，並沒有因爲利潤的下降受到影響。” 莫斌還認爲地產仍然會是一個在長效機制下健康、規模體量超十萬億規模的市場，穿越“暴風雨”後，那些活下來的企業將會有更大的機會。

行業普遍遇冷 疫情干擾結轉進度

據公告，碧桂園上半年預期盈利下降的主要原因包括4點：

（1）市場下⾏疊加⼯程進度減緩，已出售物業確認的結轉收入減少；

（2）期內部分低⽑利項⽬結轉，導致房地產業務結轉⽑利率下降；

（3）出於審慎原則對物業項⽬計提的減值增加；

（4）外匯波動造成預期淨匯兌損失所致。

碧桂園董事會認爲，上述盈利的影響因素多爲⾮現⾦性質，本集團的經營狀況良好，具備充⾜的可動⽤現⾦，現⾦流依舊穩健。

實際上，這也是行業普遍遇到的週期波動。

一方面，受新冠疫情影響，中國房地產市場整體需求下滑，同時疫情也普遍影響了房企的工程進度，導致交付結轉延遲。另一方面，整體經濟需求疲軟，不僅導致多數房企自持物業的公允價值變動和租金均表現低迷，且結轉項目的利潤率普遍下滑。

在已出上半年業績預告的房企中，大名城營收同比降51.15%，歸母淨利潤同比降88.37%；渝開發營收同比降43.43%，並錄得虧損，利潤同比下滑138.05%；此外，九龍建業歸母淨利潤下滑75%，路徑利潤同比下滑約74%，中梁控股上半年利潤下滑65%-75%，無不受大環境影響。

值得注意的是，在已發業績預告的頭部房企中，上坤地產前六個月預期虧損不少於5億元，華僑城A扣非歸母淨利潤預計虧1.86-2.29億元，粵泰股份淨虧6.31億元，城建發展虧3.29億元，北辰實業預計虧4.7-5.55億元，首開股份預計虧13-14億元，正榮地產甚至預計虧25億元至30億元，建業地產更是要虧損50億元至60億元。

面對週期波動，碧桂園上半年實現核心淨利潤盈利40-50億元，顯示出了較強的韌性。

行業利潤率趨向合理 現金流充足

正如碧桂園在公告中所述，上半年其結轉了部分低⽑利項⽬，導致房地產業務結轉⽑利率下降。

實際上，在過去幾年中，隨着土地價格的上漲，生產要素價格水平隨通脹提高，在地價和售價之間的價差在逐漸被壓縮，房企的利潤率普遍回落，行業利潤水平向製造業靠齊。

面向未來愈加講究精細化運營的階段，碧桂園自2018年起就連續做了4年的“全競提升”，做到了精細化管控、供銷回支投的閉環管理，出清了較差資產、退出了一些區域、聚焦五大都市圈。戰略調整後，碧桂園從106個區域調整爲63個區域，減少一切不必要的開支，向更高質量發展邁進。

預計上半年，行業結轉利潤率的下降將成爲各家房企普遍現象，而這也是一個行業逐漸走向成熟期的特點之一：維持穩定合理的利潤，平穩發展。

不過，由於房地產商業模式的緣故，當前結轉的業績多數是由前期預售項目所決定的，因此不少房企上半年利潤下滑，實際上與其當下現金流安全則是兩回事。

對於房企來說，當前的現金流主要由銷售回款、融資回款兩項因素決定。對於碧桂園來說，克而瑞全口徑數據顯示其上半年銷售金額高達2469.9億元，依然位列行業第一，且回款率達到90%以上。

此外，在行業資金面持續承壓的背景下，近⽇有市場消息稱中國監管部門計劃通過指定國有企業擔保和承銷示範性房企的⼈⺠幣債券新發，爲部分房企提供流動性⽀持，其中龍湖、碧桂園、旭輝控股、⾦地四家房企作爲示範房企被納入考慮範圍內。

實際上，碧桂園的融資渠道始終通暢，今年以來碧桂園已先後落地多筆融資，涉及到ABS、可轉債、中期票據等不同方式。總裁莫斌在今日召開的投資者會上表示，在中債信用增進公司全擔保情況下，碧桂園正推進中票發行，發行概率較大。

截至2021年底，碧桂園的淨負債率進一步降低至僅45.4%的水平。但公司賬上的資金並未明顯減少，現金餘額約1813億元，現金短債比約2.3倍，債務久期和融資成本都在上一年的基礎上進一步優化，而加權平均融資成本僅爲5.2%。

常務副總裁程光煜在投資者會上表示，今年6月，在以現金方式提前贖回4.11億美元票據後，碧桂園在年內已無要到期的美元債。僅在9月分及11月份有兩筆合計40億元境內債需要償還，目前已做好了相關資金安排。

程光煜還表示，行業最困難的時刻已經過去，現在是底部盤整過程，預期下半年公司會維持比較有序的銷售節奏。並通過積極調整產品定位，以偏改善性產品爲主，更加適銷對路，保持與頭部同行相當的銷售水平。