深圳千萬級的“老破小”學區房正在以數十萬的幅度降價出售。

8月17日，深圳聯合產權交易所公佈了10套福田區長城大廈的房產掛牌轉讓，掛牌期滿爲8月30日。

這掛牌的10套房源中，有六套面積爲104.7平方米，掛牌總價均爲973.71萬元，單價爲9.4萬元/平方米；有四套面積爲85.3平方米，掛牌總價均爲800.14萬元，單價爲9.38萬元/平方米。

貝殼找房顯示，長城花園的二手房參考價爲10萬元/平方米，在售房源有八套。這意味着，在深圳聯合產權交易所掛牌轉讓的房源價格對比二手房參考價，相當於打了94折。

長城大廈是深圳頗有代表性的老舊小區，房屋建設於1985年，使用年限50年，目前僅剩14年產權。小區年代雖長，但長城大廈擁有着深圳最頂級的學位資源，該小區位於深圳福田百花片區，帶有百花小學、深實驗初中雙學位。

今年以來，百花片區的房屋仍是深圳最貴學區房的代表，片區的中介也曾表示：“沒有千萬預算，不要考慮百花片區的房子。”

2021年8月20日，長城大廈有一套建築面積約104.7平方米的法拍房，以1035.32萬元的價格成交。

一年時間過去，長城大廈同樣面積的房源總價直降60萬元。

房價下跌遠不止如此。

界面新聞對比發現，深圳聯合產權交易所於8月17日掛牌的10套長城大廈房源，跟去年11月掛牌的23套長城大廈房源屬於同一批，賣方業主仍是浙江省機關事務管理局。

去年11月，該批房源中面積爲85.3平方米的房源，掛牌價在938萬元至956萬元間，面積爲104.7平方米的房源，掛牌價格約1078萬元至1099萬元。

本次掛牌的房源中，不少已是二次、三次掛牌，在前期沒成功出售的背景下，最新總價已經下調。

跟去年初次掛牌相比，這些房源總價最多的已經下跌105萬元到156萬元區間。

深圳聯合產權交易所的工作人士告訴界面新聞：“這批房源不能用公積金貸款或者商業貸款，但是可以辦理過橋貸，或者一次性支付。而且掛牌好多次，不用擔心房源會漲價。”

負責百花片區的中介告訴界面新聞：“百花片區二手房掛牌價格看起來變化不大，可是一些房源的實際成交價降了300萬到400萬元。”

該名中介表示，百花片區在過去多年，學位價值頗具稀缺性，加上深圳房價前幾年上漲得快，一些業主通過消費貸的方式去購房。現在深圳價格跌了，業主的槓桿太高，又面臨貸款壓力，很多業主降價出售。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究李宇嘉也認爲：“百花片區的房源降價一方面是因爲二手房參考價。之前百花片區因爲學位的原因價格偏離參考價過多，很多投資客加槓桿買房，現在評估價比較低，導致接盤能力不足；二是深圳推進‘大學區’動作比較快，目前新房都會配有名校分校，百花片區房價高漲的預期不足。學位價值下降之後，百花片區實際的居住氛圍很差，房子自然就會降價。”

不止百花片區，深圳學區房的價格都有迴歸理性的態勢。

樂有家研究中心數據顯示，寶安中學片區、羅湖深中片區二手成交價跌幅超10%，福田百花和香蜜湖成交價跌幅9%，南二外跌幅8%。按片區此前價格來計算，單價跌幅都超過1萬元/平方米。

掛牌價跌幅較大的片區是羅湖深中及福田百花，跌幅15%起，業主讓利較多。南二外、深高北、寶安中學片區的業主報價也有不同程度的下調。目前僅香蜜湖掛牌價維持穩定。

從六大名校片區半年度的二手過戶量來看，百花、深中、寶中成交明顯下滑，而香蜜湖、南二外、深高北則有所上漲。寶中跌幅達到49%，而香蜜湖漲幅50%，市場表現差異極大。

總體來看，2021年下半年六大名校片區二手住宅過戶367套，2022上半年爲355套，市場仍在走低，跌幅3%。

深圳整體樓市也在發生顯著變化，二手房參考價持續一年多時間後，越來越多的房源接近參考價調整，這意味着深圳的房價不漲反跌。

樂有家研究中心數據顯示，7月份有約六成房源以接近參考價成交，參考價成爲買賣雙方博弈的重要參考線。掛牌價與參考價差距在10%以內的房源數量上漲一倍，掛牌價高於參考價30%以上對的佔比則大幅下降。

國家統計局數據顯示，7月深圳新房價格環比下降0.2%，二手房價環比下降0.5%。深圳二手房價曾連續11個月下降，在2022年4、5月又小幅回升，但又再度出現連續2個月下降。

責任編輯：吳劍 SF031