來源：華夏時報

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

8月以來，多個環滬城市加緊放鬆、優化樓市調控政策。據中指研究院統計，8月份以來，長三角各城市已出臺樓市相關政策超十餘次，包括優化公積金貸款、降低首付比例、調整限購政策等多個方面。

而在多輪放鬆樓市調控政策的背後，是仍處低迷狀態的環滬樓市。“環滬政策的放鬆其實和當地市場降溫明顯有着直接關係。”58安居客房產研究院分院院長張波向《華夏時報》記者表示，上海外溢的購房需求依然是環滬的重要支撐，尤其是高鐵和上海11號地鐵線架起快捷通道，是上海工作人羣選擇環滬的重要因素。

不過，張波仍謹慎指出，由於當下環滬和上海遠郊區域的價差近幾年其實是在縮小的，因此環滬區域對滬上人羣的吸引力難言增強，“更好的產品力，交通更便捷的區域纔可能有更強吸引力”。

鼓勵國企收購滯銷房、取消限購限貸

8月以來，各地樓市放鬆政策加碼推出，尤以長三角區域最爲密集。據中指研究院統計，8月份以來，長三角各城市已出臺樓市相關政策超十餘次，包括優化公積金貸款、降低首付比例、調整限購政策等多個方面。

其中，8月18日，崑山市、太倉市調整限購政策，對首套房購房者不再限購。此前，非戶籍居民家庭在上述兩地購房，需提供連續6個月社保繳納證明，而目前取消需要6個月社保的限制。不過，兩地房管部門人士均向媒體強調，並未全面取消限購，只是對政策作出部分優化，非本市戶籍的居民仍只能購買一套。

作爲江蘇省蘇州市下轄的知名百強縣，崑山此舉引發市場高度關注。而事實上，蘇州今年已多次優化、調整樓市政策，涉及在蘇州、崑山、張家港等城市放寬限購、限貸、限價，提高公積金貸款比例、增加購房補貼等。

調整限購的環滬城市還有浙江海寧。8月16日，海寧市發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》，內容涉及取消外地居民購房限制政策、新購房不再限售等，對非本市戶籍居民家庭在海寧市購買住房的享有本市戶籍居民家庭同等的購房政策。

與此同時，部分環滬城市的限貸政策也有所鬆動。8月12日，網傳信息顯示，南京及蘇州和無錫調整了二套房貸款首付比例。其中，南京市區（不含溧水區、高淳區）範圍內購買二套房最低首付比例調整爲不低於30%；蘇州、無錫首套房貸款還清可以執行3成首付，房貸未還清則可以5-6成首付。儘管3個城市的二套房首付比例調整之後被證實爲傳言，但據南京當地中介透露，在實際的貸款環節中已經實施，只是“正式文件還未下發”。

值得注意的是，在7月底政治局會議已強調“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”之後，近期，包括浙江寧波、湖州在內的幾個環滬城市，也在強調敦促企業加強經營管理，保證項目交付等。

例如，8月15日，浙江省湖州市發佈相關文件，明確對本地區同一個出險房地產開發企業的項目適當放寬資金使用限制，允許項目資金在本地區內不同項目間統籌使用，同時對困難房地產企業的滯銷房，鼓勵國有企業收購、作爲保障安置用房等。

“市場景氣度”觸底回升

在業內人士看來，崑山、太倉等多個環滬城市實施多輪調控政策，旨在改善當前低迷的樓市環境，具有較強的信號意義。

58安居客房產研究院分院院長張波認爲，環滬政策的放鬆其實和當地市場降溫明顯有着直接關係。以崑山爲例，7月崑山的商品住宅銷售同環比均有明顯下滑，“尤其環比下滑16%，說明市場的降溫並沒有出現根本性扭轉”。

同策研究院研究總監宋紅衛也向《華夏時報》記者分析指出，當前房地產市場低迷，環滬城市崑山也呈現下滑趨勢，成交縮量，地方財政壓力上升，取消首套房限購目的就是刺激樓市回暖，穩定樓市。

從樓市成交情況來看，據崑山市統計局數據，今年上半年 ，全市共完成商品房銷售面積155.89萬平方米，同比下降24.3%，其中6月當月完成45.37萬平方米，下降4.7%；另據克而瑞蘇州統計，2022年前7個月，崑山市商品房住宅供應面積爲14.95萬平方米，同比減少65%，環比減少54%；成交面積爲23.02萬平方米，同比減少44%，環比減少20%。

在市場大環境整體趨冷的情況下，環滬樓市的放鬆能否激活沉寂已久的樓市？不少受訪人士樂觀地認爲，由於緊鄰上海，崑山、太倉、嘉興、湖州等環滬城市承接了不少上海外溢的購房需求。

張波指出，環滬區域的產業基礎好，本地購房需求的支撐力度強，這也是環滬城市爲何在限購之後沒有出現類似環京樓市大幅下滑的主要原因。“上海外溢的購房需求依然是環滬的重要支撐，尤其是高鐵和上海11號地鐵線架起到快捷通道，是上海工作人羣選擇環滬的重要因素。”張波說。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進也向《華夏時報》記者表示，崑山、太倉都是上海周邊城市，隨着限購政策的調整，將對長三角區域市場產生一定影響，除了影響本市範圍內住房需求的釋放，也可能會吸引一部分上海的外溢需求。

徐躍進同時指出，近期密集出臺的樓市調整政策有望進一步支持合理住房需求的釋放，促進長三角區域市場儘快企穩恢復，而長三角市場對於全國房地產市場具有一定的表率與帶動作用，因此預計下半年樓市政策寬鬆力度有望進一步加大。

有業內人士認爲，環滬城市對於樓市調控的放鬆，也體現出一線大城市的外圍郊區迎來樓市政策鬆動的趨勢。而就在8月20日，上海規定，在臨港新片區工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上（此前爲3年及以上），限購1套住房，所購住房自合同網籤備案滿7年後可轉讓。

對此，中泰證券分析師陳立認爲，上海定向將臨港人才購房3年社保或納稅要求降至1年、南京市放寬了落戶條件，均體現出因城施策的寬鬆力度持續加大，“一、二線核心城市限購的放鬆，能夠提振消費者購房需求，有利於市場景氣度觸底回升”。

而在“環滬第一城”崑山放鬆對外地人的購房限制之後，當地樓市被曝“重新活躍”，多個熱門樓盤看房人數飆升。不過，張波仍謹慎指出，當下環滬和上海郊遠區域的價差近幾年其實是在縮小的，而環京目前則形成了較大價差空間，因此，“環滬區域對滬上人羣的吸引力難言增強，更好的產品力，交通更便捷的區域纔可能有更強有吸引力”，張波強調。