21世紀經濟報道記者 凌晨 西安報道

在長沙、成都之後，陝西省省會西安也加入“以租換購”行列。

近日，陝西省西安市住建局公開了西安市住房保障工作領導小組辦公室發佈關於印發《西安市居民存量住房用於保障性租賃住房操作指南》的通知（以下簡稱《操作指南》）。

《操作指南》提到，爲加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，完善保障性租賃住房政策，通過“盤活居民存量住房方式”增加西安市保障性租賃住房房源供給。

“以租換購”政策將存量房源變成租賃住房，增加租賃市場供給。本次新政與此前四川省成都市、湖南省長沙市等地部分政策異曲同工。

長安大學城市研究所教授、陝西省房地產研究會會長王聖學對21世紀經濟報道記者表示：“這次政策或爲部分改善需求解渴，但尚未涉及到剛需羣體。此外就市場而言，業主‘以租換購’意願與接受度、房屋本身是否適合作爲保障性租賃住房等問題依然存在。”

王聖學認爲，本次新政調整較爲細節，對市場影響或有限。此外，改善型需求釋放的同時，也應該關注到剛需羣體。若要保持整個市場的穩定與回溫，西安市仍需進一步刺激需求進行釋放。

租金標準爲市價的90%

去年年底，作爲發展保障性租賃住房的試點城市之一，西安市住建局公示的《西安市“十四五”保障性租賃住房發展規劃（徵求意見稿）》中，明確西安市“十四五”期間將建設籌集保障性租賃住房30萬套（間）。

在此背景下，西安市住房保障工作領導小組辦公室印發了上述《操作指南》。其中最核心的條款便是“通過盤活居民存量住房方式增加我市保障性租賃住房房源供給”。

針對房源，《操作指南》規定稱住房位於西安市限購區域內且已取得房屋權屬證書、無權屬糾紛且無查封登記、限制信息且具備基本入住條件，租金標準按不高於同地段、同品質的市場租賃住房評估租金的90%執行。

若滿足上述條件，業主可登錄市住建局門戶網站“西安市保障性租賃住房網上服務平臺”，從企業庫中自主選擇一家運營服務企業，填報基礎信息資料，上傳房屋產權人身份證件及房屋權屬證書便可申請入庫。

納管期限方面，《操作指南》明確居民存量住房用於保障性租賃住房管理的，5年內不得上市交易（包括轉讓、市場租賃等），通過房屋交易和不動產登記系統進行限制。

從保障性租賃住房來看，這一政策一定程度上保證了西安市保障性租賃住房數量的增加與後備房源的儲備，同時爲部分較低收入人羣提供了更多的住房選擇。

或“解渴”部分改善需求

“以租換購”是否會激發市場真實的購房需求？

王洋（化名）自大學畢業便定居於西安，七年時間裏，他經歷了買房、結婚、生子、跳槽等。當初結婚時，父母爲他購買了一套90平米的婚房。而後因爲單位有團購房，王洋又購買了一套市區近郊120平米的三居室。

如今妻子已身懷二胎，想着妻子生產後讓岳父岳母過來照顧，還要兼顧自己上班通勤的需求，王洋換房的想法愈加強烈。

得知新政發佈後，王洋和妻子仔仔細細的研究了每一項條款。

“我挺認同‘以租換購’的方式，因爲購房名額是我們換房最大的阻礙。”王洋對21世紀經濟報道記者說道，“和妻子結婚這些年，我們倆有一些存款加上公積金貸款首付較低，基本能滿足首付需求。”

王洋表示，本想賣掉一套小戶型，但受制於市場下行，掛出去半年尚未成交。藉着新政的機會，王洋和妻子決定要立即着手再購買一套大三居。

與王洋的想法並不一致，程序員張木（化名）則認爲即便可以“以租換購”，但仍有諸多顧慮尚未消除。

張木與王洋情況十分相似，夫妻二人名下已有兩套小戶型房屋，隨着收入增長、二孩到來，夫妻倆急切的想要購買一套大三居。

“我們倆名下已經沒有購房名額了，本打算出售一套房屋，再添點兒錢換購一套大三居。”張木對21世紀經濟報道記者說道，“巧的是，今年房貸持續下行，能變相減少部分房貸；但也因爲樓市不景氣，兩套房子掛着賣不出去，導致我們沒錢也沒名額。”

針對本次新政，張木指出：“大家都只關注‘以租代購’，其實很多細節依然存在問題”。

他認爲一旦轉化成租賃性房屋，且自己購房後，原本房屋將被鎖定五年禁止交易，這極大的限制了家庭現金流使用，加劇資產交易風險；另一方面，租金標準爲市價90%，同時需要收取一部分的服務費，這樣與市場化租賃機構收費差距可能並不大。

爲了一個購房名額犧牲房屋五年的交易權，張木並不認同這種做法。

剛需購房形勢依舊嚴峻

“西安樓市新政對改善型需求吸引力有待觀察。”王聖學認爲，從市場整體視角來看，本次新政進一步鬆綁了西安樓市限購，但覆蓋羣體較窄、規定過於細化，恐對市場影響十分有限。

事實上，今年以來，隨着高價地項目的先後入市，改善型項目佔比越來越高，首付隨之上漲，而西安市場上低首付、小戶型剛需盤愈加稀缺。

以2022年8月1日-10日爲例，西安市（來源：城六區、長安區、臨潼區、灃東新城商品住房意向登記平臺）共有10個項目進行線上登記，總計推出1122套房源，共有1639組家庭進行登記，平均人房登記比約1.4：1。

其中，僅高新與滻灞兩樓盤出現100平米以內的戶型，最小爲98平米。整體來看，10個項目戶型多處於154-370平米之間，且每平米均價低於1.5萬的項目只有1個，均價2萬+項目達6個。

與此相對的是，截至2021年末西安全市常住人口（含西鹹共管區）1316.30萬人。“十四五”期間，西安或仍將爲人口淨流入城市。

城市人口不斷增加、畢業生定居人數上漲，這就意味着還有大量的剛需羣體等待入市。而從目前的新房供應來看，主城區內首付50萬內的小戶型剛需房十分少見。

正在購房的應屆畢業生小王對21世紀經濟報道記者說道：“想要找一個總價150萬內的新房，只能在主城區外圍打轉，城區已經很難找到了。”

王聖學認爲，剛需羣體購房問題依然值得重視，想要市場回溫，針對不同的購房者政策仍需加強。