獨吞上海老城區“四大地王”之一，這家公司“胃口”很大

“不止露香園項目，公司今年新拿的土地也將考慮獨立開發、設計和運營。”

上海黃浦區露香園地塊被譽爲老城廂“四大地王”之一，項目地理位置極爲優越，開發主體爲上海露香園建設發展有限公司（下稱露香園建設）。

8月26日，上海城投控股股份有限公司（城投控股，SH600649，股價4.02元，市值101.96億元）發佈2022年半年度業績報告，營業收入約23.27億元，同比增加5.61%；歸母淨利潤約4.17億元，同比減少28.06%；實現房產銷售回籠12.12億元，同比減少79.1%。

報告期內，公司以11.5億元收購上海建工持有的露香園建設15.3%股權，收購完成後，公司持有露香園建設100%股權。去年上半年，露香園項目結轉收入金額爲20.65億元，而隨着一期銷售接近尾聲，本期結轉收入減少至11.03億元。

對於全資操盤露香園二期項目，8月22日，城投控股相關負責人在電話中向《每日經濟新聞》記者表示，爲了擴大主營業務規模，確保項目按照公司的開發理念和計劃順利推進。

上海建工相關負責人8月22日則在電話中向《每日經濟新聞》記者表示，出於各方面考慮作出了出讓股權的決定，一是因爲公司該項目股權佔比不高，實際話語權不強；二是近期房地產市場行情不景氣，公司希望盤活露香園資產，儘早回收現金流，用於尋找更多優質項目。

實探老城廂地王進展

露香園一期高區項目名沿用明代上海著名園林，低區別墅羣取名露香苑。

從露香園出發，往西步行1公里左右，可以到上海大世界和人民廣場；往東約1公里是城隍廟和豫園。站在露香苑別墅露臺上，抬眼望去便是陸家嘴金融城，驅車過去僅10分鐘。高區有9幢住宅和1幢服務式公寓，低區有聯排和疊加別墅約170套，呈現海派石庫門風格。

記者從附近一家房產中介門店獲悉，小區一套168平方米的二手房源，掛牌價4900萬元，據此計算的每平方米單價超過29萬元。

露香園路東側正是建設中的二期項目，8月22日上午10點多，工地裏不斷有渣土車進出，兩座大型塔吊來回擺動，運送鋼材。記者登上21層俯瞰，工地裏並不見幾名工人，只有一臺挖掘機在作業。

根據城投控股半年報披露，露香園二期商品房B、D1地塊樁基工程全部完成，酒店項目積極推進業態定位等工作，同步有序開展各項施工工程。

露香園二期項目作爲上海黃浦區“四大地王”之一，也是十一五期間上海老城廂改造工程的重要地塊。2021年1月5日，城投控股和上海建工聯合體競得該地塊，總價達到176億元，是上海目前出讓總價排名第四的地塊，出讓總面積12.51萬平方米，起始樓面價達到89567元/平方米，包含商業、高層住宅和低密度聯排別墅等。

今年上半年，城投控股還獲取了楊浦區平涼社區02F3-02地塊和長寧區新涇鎮232街坊17/1丘77-01地塊，新增土地儲備31，687平方米。

記者實探長寧地塊現場瞭解到，該地塊靠近上海西郊賓館，周圍大多是高檔別墅區。據附近一位居民介紹，自從老房子被拆遷後，這塊地就被圍牆擋起來，近10年沒有動工過。

公開資料顯示，長寧區新涇鎮232街坊17/1丘77-01地塊成交總價爲27.63億元，溢價率9.67%，房地聯動指導價16.3萬元/平方米，容積率1.2。該地塊創下上海新房指導價新高，而按照容積率和住宅限高標準，大概率也將打造成低密別墅產品。

半年業績大變臉

這兩年乘着上海豪宅市場行情上揚的“東風”，城投控股業績增速明顯。

財報顯示，2021年，城投控股實現營業收入約91.93億元，同比增加40.03%，其中房地產業務實現收入91.39億元，同比增長40.45%；歸母淨利潤約9.12億元，同比增加18.26%。

城投控股方面解釋道，是由於露香園低區住宅項目、朱家角E地塊一期商品房項目和黃山高鐵I期商品房項目實現收入並相應結轉銷售成本所致。報告期內，朱家角“璟雲裏”開盤去化率達到99%；洞涇尚雲裏兩次推盤，599套房源的去化率爲96%。

記者從國家企業信用信息公示系統瞭解到，洞涇尚雲裏的項目公司上海城明置業有限公司曾因爲違規發佈房地產廣告，對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳，被松江區市場監督管理局叫停，並處罰4萬元。

不過人民網領導留言板顯示，今年5月份，尚雲裏小區的洋房除了樣板房所在單元樓外，其餘樓1-3樓樓梯沒有窗戶，小區北門建造效果與售樓沙盤不符，尺寸和外觀均有問題。

洞涇鎮政府對此回應表示，經瞭解，尚雲裏小區未交付，處於最後收尾階段，項目嚴格按照方案原則執行，並嚴格按圖施工，滿足審批規範和流程規範。若實際交付與業主《房屋銷售合同》之間存在差異，將及時予以督促整改。

此外，今年上半年，城投控股營業收入約23.27億元，同比增加5.61%；歸母淨利潤約4.17億元，同比減少28.06%；實現房產銷售回籠12.12億元，同比減少79.1%。

值得一提的是，公司對於露香園項目的依賴度較爲明顯。去年上半年，露香園項目結轉收入金額爲20.65億元，而隨着一期銷售接近尾聲，本期結轉收入減少至11.03億元。

有些項目還遭遇了銷售“滑鐵盧”。比如，金山區朱涇鎮的“水尚華庭”，去年9月首次開盤推出550套房源，結果去化率僅13.5%。上海網上房地產顯示，水尚華庭目前還有474套未售出。

業績報告同時顯示，持續拿地擴張，支付土地出讓金，使得城投控股的貨幣資金由184.27億元降至2021年的36.04億元，資產負債率有所抬升。截至2022年6月末，公司的長期借款金額達206.56億元，其中抵押借款60.51億元，質押借款爲13.82億元，前述在售項目中有的已被作爲借款抵押物。

“因土地購置及項目建設資金需求大幅度增加，城投控股2020年以來剛性債務規模快速擴大，債務負擔加重。在建房地產項目待投資規模大，其中租賃住房項目投資回收期長。若露香園二期項目去化效率不達預期，則公司面臨的資金平衡壓力將加大。”上海新世紀資信評估投資服務有限公司在研報中建議，關注該公司的項目風險以及債務負擔加重等問題。

對此，前述城投控股負責人向《每日經濟新聞》記者表示，目前，公司融資渠道暢通，運營穩健。下一步，將盡力將住宅產品做好，以達到快速去化和資金迴流的目標。

記者|劉頌輝編輯|陳夢妤盧祥勇蓋源源

校對|王月龍