华夏时报

8月27日，山东省住建厅发布《关于全面推行“先验房后收房”制度推动提升住宅工程交付质量的通知》，强调将在全省范围内推行“先验房再收房”制度，并指出要为业主创造条件，全面了解房屋质量问题。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，商品房尤其是毛坯房在验收时，业主通过肉眼通常难以发现隐蔽工程质量问题。即使发现问题，此时建筑物已经建好，开发商也多采用“小修小补”方式解决。

郭毅认为，如果政府能够引入第三方检测机构，对建筑物的外在和隐蔽工程质量同时检测，或许能更好地发挥审核效果。

收房环节尚存乱象

今年7月末，中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”以来，“保交楼”行动很快成为全国各城市的一致步伐。事实上，“保交楼”的“保”字含义丰富，“保”强调的不仅是按时交付，还蕴藏着“保质量”的内涵。

“保交楼”更要“交好楼”，而“新房验收”正是“交好楼”的关键一环。在全国各地“保交楼”的阵营中，山东省已率先在全省实施“先验房再收房”举措：8月27日，山东省住房和城乡建设厅发布《关于全面推行“先验房后收房”制度推动提升住宅工程交付质量的通知》（下称“山东省《先验房后收房通知》”）表示，将在全省新建商品住宅中全面推行“先验房后收房”制度。

业内人士表示，“先验房后收房”绝对有必要再强调，因为有个别地方并不严格遵循“先验房再收房”准则，少数开发商还存在不规范交房行为。《华夏时报》记者了解到，目前在新房交付环节，部分企业的确存在不规范操作。

8月29日，一位购买张家口怀来县某知名房企项目的购房者对《华夏时报》记者表示，该项目销售人员曾要求其“先签字收房，再给钥匙验房”。这名购房者向记者表示，由于当时无法看到房内景象，因此不得不拒绝收房：“开发商未履行’先验房再收房’制度，反而采取’先收房再验房’的做法，这不是让购房人’开盲盒’吗？”该名购房者认为。

除了上述项目，廊坊市永清县凯越城二期的业主陈雨（化名）也对《华夏时报》记者反映，永清县凯越城二期延迟交房两年多后终于等来开发商“通知收房”，但没想到的是，开发商虽然通知收房，该项目却并未经相关部门验收。

陈雨向《华夏时报》记者表示，今年5月1日，开发商永清县澳凯房地产开发有限公司发放“交房通知书”，通知业主5月6日收房，但业主们在“探房”时发现，新房不仅存在漏水、墙皮脱落、电梯故障等问题，更尴尬的是小区竟然未通天然气。虽然个别业主由于特殊原因已选择收房，但大多数业主都因质量和配套问题拒绝收房。

陈雨称，由于小区未通天然气，那些已收房的业主目前只能使用电磁炉做饭。虽然饮食问题可以克服，但今年寒冬的取暖问题则是摆在入住业主面前的一道难题。

值得说明的是，陈雨提供的投诉截图显示，今年5月9日，永清县住建局在回复陈雨的投诉时指出，经与永清县澳凯房地产开发有限公司核实，该项目未通过验收，永清县住建局当时表示“将立即下达’停止交房’通知”。

《华夏时报》记者注意到，山东省《先验房再收房通知》强调，推行“先验房后收房”制度，是对商品住宅“交付验收”流程的再造和规范的细化，提前创造条件让业主全面了解、现场查验房屋质量状况，对于维护购房群众合法权益，提前解决质量问题，化解矛盾纠纷具有重要的现实意义。

8月29日，京润律师事务所主任、著名房产律师张志同接受《华夏时报》记者采访时表示，按照相关法律规定，商品房交易本就有“先验房再收房”的规定，开发商唯有通过相关部门的验收后才具备交付资格。此外，张志同律师还指出，如果开发商在合同约定的期限内未能通过相关部门的验收、导致无法交付，这种情况购房者可以要求退款或通过诉讼途径维权。

业内人士认为，此次山东省发布《先验房后收房》通知，不仅具有积极的引导意义，也是对购房者权益保障的依据以及对开发商规范操作交房程序的警醒。

专家建议引入第三方检测机构

值得注意的是，山东省《先验房后收房通知》有这样的措辞：为业主“创造条件”全面了解、现场查验房屋质量状况。对此，业内人士认为，这是一个信号，山东省号召并要求“先验房再收房”，其实是将容易引发矛盾的“验收问题”摆在明处，不仅是让开发商打消“搞小动作”的想法，也是在为业主收房“撑腰”。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时分析，交易双方购买“所有商品”都是先验货再收货的原则，但房子具有一定的特殊属性，作为大宗交易产品，在交付之时已是成品，尤其针对毛坯房的验收，作为业主，验收通常只能看到室内空间或门窗等，真正的“隐蔽工程”难以通过肉眼验收识别。而在验收过程时发现问题，开发商也多采用“小修小补”的方式解决。事实上，真正大的质量问题，业主通过肉眼验收的方式，是难以发现的。

那么，如何能够更好保障“交好楼”以保障购房者权益呢？

郭毅指出，针对“验房环节”，应当是政府在开发商取得竣工备案时，组织专业机构进行评定，对新房检测、验收不仅要包括建筑物的外在建筑品质，更要包括隐蔽工程质量。只有通过专业机构的检测和评定的开发商才能获取大产权证，才有资格分割给业主单独的产权证。

山东省《先验房再收房通知》另指出，山东将按照“政府引导、企业主导、业主参与、专业保障”的原则，在新开工建设的商品住宅中全面推行。其他尚未竣工交付的住宅工程，可参照实施。

对此，郭毅认为，业主公开验收尽管是其中一个环节，但业主不具备专业性，如果政府主导引入第三方专业机构验收，会有更好的质量审核。

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