華夏時報

8月27日，山東省住建廳發佈《關於全面推行“先驗房後收房”制度推動提升住宅工程交付質量的通知》，強調將在全省範圍內推行“先驗房再收房”制度，並指出要爲業主創造條件，全面瞭解房屋質量問題。

合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者採訪時表示，商品房尤其是毛坯房在驗收時，業主通過肉眼通常難以發現隱蔽工程質量問題。即使發現問題，此時建築物已經建好，開發商也多采用“小修小補”方式解決。

郭毅認爲，如果政府能夠引入第三方檢測機構，對建築物的外在和隱蔽工程質量同時檢測，或許能更好地發揮審覈效果。

收房環節尚存亂象

今年7月末，中央政治局會議提出“保交樓、穩民生”以來，“保交樓”行動很快成爲全國各城市的一致步伐。事實上，“保交樓”的“保”字含義豐富，“保”強調的不僅是按時交付，還蘊藏着“保質量”的內涵。

“保交樓”更要“交好樓”，而“新房驗收”正是“交好樓”的關鍵一環。在全國各地“保交樓”的陣營中，山東省已率先在全省實施“先驗房再收房”舉措：8月27日，山東省住房和城鄉建設廳發佈《關於全面推行“先驗房後收房”制度推動提升住宅工程交付質量的通知》（下稱“山東省《先驗房後收房通知》”）表示，將在全省新建商品住宅中全面推行“先驗房後收房”制度。

業內人士表示，“先驗房後收房”絕對有必要再強調，因爲有個別地方並不嚴格遵循“先驗房再收房”準則，少數開發商還存在不規範交房行爲。《華夏時報》記者瞭解到，目前在新房交付環節，部分企業的確存在不規範操作。

8月29日，一位購買張家口懷來縣某知名房企項目的購房者對《華夏時報》記者表示，該項目銷售人員曾要求其“先簽字收房，再給鑰匙驗房”。這名購房者向記者表示，由於當時無法看到房內景象，因此不得不拒絕收房：“開發商未履行’先驗房再收房’制度，反而採取’先收房再驗房’的做法，這不是讓購房人’開盲盒’嗎？”該名購房者認爲。

除了上述項目，廊坊市永清縣凱越城二期的業主陳雨（化名）也對《華夏時報》記者反映，永清縣凱越城二期延遲交房兩年多後終於等來開發商“通知收房”，但沒想到的是，開發商雖然通知收房，該項目卻並未經相關部門驗收。

陳雨向《華夏時報》記者表示，今年5月1日，開發商永清縣澳凱房地產開發有限公司發放“交房通知書”，通知業主5月6日收房，但業主們在“探房”時發現，新房不僅存在漏水、牆皮脫落、電梯故障等問題，更尷尬的是小區竟然未通天然氣。雖然個別業主由於特殊原因已選擇收房，但大多數業主都因質量和配套問題拒絕收房。

陳雨稱，由於小區未通天然氣，那些已收房的業主目前只能使用電磁爐做飯。雖然飲食問題可以克服，但今年寒冬的取暖問題則是擺在入住業主面前的一道難題。

值得說明的是，陳雨提供的投訴截圖顯示，今年5月9日，永清縣住建局在回覆陳雨的投訴時指出，經與永清縣澳凱房地產開發有限公司覈實，該項目未通過驗收，永清縣住建局當時表示“將立即下達’停止交房’通知”。

《華夏時報》記者注意到，山東省《先驗房再收房通知》強調，推行“先驗房後收房”制度，是對商品住宅“交付驗收”流程的再造和規範的細化，提前創造條件讓業主全面瞭解、現場查驗房屋質量狀況，對於維護購房羣衆合法權益，提前解決質量問題，化解矛盾糾紛具有重要的現實意義。

8月29日，京潤律師事務所主任、著名房產律師張志同接受《華夏時報》記者採訪時表示，按照相關法律規定，商品房交易本就有“先驗房再收房”的規定，開發商唯有通過相關部門的驗收後才具備交付資格。此外，張志同律師還指出，如果開發商在合同約定的期限內未能通過相關部門的驗收、導致無法交付，這種情況購房者可以要求退款或通過訴訟途徑維權。

業內人士認爲，此次山東省發佈《先驗房後收房》通知，不僅具有積極的引導意義，也是對購房者權益保障的依據以及對開發商規範操作交房程序的警醒。

專家建議引入第三方檢測機構

值得注意的是，山東省《先驗房後收房通知》有這樣的措辭：爲業主“創造條件”全面瞭解、現場查驗房屋質量狀況。對此，業內人士認爲，這是一個信號，山東省號召並要求“先驗房再收房”，其實是將容易引發矛盾的“驗收問題”擺在明處，不僅是讓開發商打消“搞小動作”的想法，也是在爲業主收房“撐腰”。

合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者採訪時分析，交易雙方購買“所有商品”都是先驗貨再收貨的原則，但房子具有一定的特殊屬性，作爲大宗交易產品，在交付之時已是成品，尤其針對毛坯房的驗收，作爲業主，驗收通常只能看到室內空間或門窗等，真正的“隱蔽工程”難以通過肉眼驗收識別。而在驗收過程時發現問題，開發商也多采用“小修小補”的方式解決。事實上，真正大的質量問題，業主通過肉眼驗收的方式，是難以發現的。

那麼，如何能夠更好保障“交好樓”以保障購房者權益呢？

郭毅指出，針對“驗房環節”，應當是政府在開發商取得竣工備案時，組織專業機構進行評定，對新房檢測、驗收不僅要包括建築物的外在建築品質，更要包括隱蔽工程質量。只有通過專業機構的檢測和評定的開發商才能獲取大產權證，纔有資格分割給業主單獨的產權證。

山東省《先驗房再收房通知》另指出，山東將按照“政府引導、企業主導、業主參與、專業保障”的原則，在新開工建設的商品住宅中全面推行。其他尚未竣工交付的住宅工程，可參照實施。

對此，郭毅認爲，業主公開驗收儘管是其中一個環節，但業主不具備專業性，如果政府主導引入第三方專業機構驗收，會有更好的質量審覈。

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