文/樂居財經 魏薇

民營房企接連暴雷，信用坍塌，資本市場信心受挫。在房地產行業尚未回暖的當下，融資依舊是擺在房企面前的一道難題。

克而瑞統計數據顯示，2022年8月，100家典型房企的融資總量爲323.64億元，環比下降41.5%，同比下降60.8%。境外資本市場近乎停滯，境內發債主體仍然基本爲央企國企和部分經營情況良好的民營房企。

好消息是，房企融資端的積極信號不斷釋放。5月，碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝、新城控股5家優質民營房企被納入“示範房企”名單，並由中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增”）及金融機構爲房企發債提供信用風險緩釋工具。

艱難時期，信心比黃金更重要。

8月，爲了增加投資人信心，“國家隊”的支持再升級。監管部門指示，中債增對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝、遠洋集團、新城控股和金地集團六家示範性民企。

可以看出的是，資金更多的在向優質規模房企傾斜。據樂居財經不完全統計，8月下旬以來，包括龍湖、旭輝、碧桂園、美的置業、新城控股在內的5家房企成功發行中期票據，中債增均提供了全額擔保。

9月21日，中駿集團對市場消息稱其“擬發一筆境內中債增擔保債券”做出回應，表示一直有在積極溝通，但目前還沒有具體落地的細節。

融資加速

監管部門所提及的中債增是什麼樣的存在？

資料顯示，中債增是國內首家信用增進公司，2009年，在人民銀行指導下，銀行間交易商協會聯合中石油、國網英大、中化股份、北京國有資本、首鋼集團、中銀資產等聯合發起成立，信用增進收入佔比超過五成。

在中債增的客戶名單中，地方城投公司佔據了主要位置，極少有房地產企業，尤其是民營房企。這一現象在今年5月被打破，8月以來，中債增進一步爲民營房企提供擔保。

8月25日，龍湖率先發行一筆規模15億元的中票，發行期限爲3年，票面利率3.3%。由中債增全額擔保。

9月5日，美的置業發行2022年度第三期中期票據，發行規模10億元，發行利率3.33%，期限3年。由中債增提供不可撤銷的連帶責任保證。

9月9日，新城控股發行2022年度第二期中期票據，發行總額10億元，發行利率3.28%，期限3年。同樣由中債增提供不可撤銷的連帶責任保證。

9月19日，碧桂園地產完成2022年第一期中期票據發行，發行總額15億元，發行利率3.2%，期限3年。在中債增的支持下，認購倍數達2.86倍。

據悉，碧桂園已於2022年2月完成中期票據註冊，本金金額爲50億元，第一期發行後還剩下35億元。今年的中報業績會上，碧桂園管理層表示將在年內全部發行完畢。

9月18日，旭輝曾公告，擬將於或大約於2022年9月21日在國內公開發行2022年度第二期中期票據，由中債增提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。該筆債券發行規模不超過12億元，期限三年，固定票面利率將根據簿記建檔結果確定。

擔保不可少

此次提出的“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，可視爲是對債權人權益保障力度最強的擔保措施，相當於在債券發行人和投資者之間增加了一道保險。當被擔保對象發生違約後，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應盡的全部義務。

房企需要資金，擔保方需要保障，但未來如何，誰也說不準。爲控制風險，中債增主要以“擔保公司擔保、第三方保證擔保、股票質押、股權質押、房產土地抵押”等形式作爲風險緩釋措施。

據悉，中債增此輪提供全額擔保的幾家公司，均向中債增提供了風險緩釋措施，即中債增對房企發行債券提供全額擔保，房企通過第三方或實物資產進行反擔保。

在美的置業發行的該筆票據中，美的集團對擔保方提供了反擔保；龍湖和新城的中票發行方均向中債增提供了相應的不動產資產作爲反擔保抵押物；碧桂園則是將相應的實物資產抵押給佛山交投、佛山地鐵投資等兩家佛山市城投公司，由兩家城投公司爲中債增給碧桂園提供反擔保。

目前來看，全額擔保發債仍然不能完全解決融資難題，但在一定程度上給予了房企時間和空間，也給予了市場更多信心。