來源：華夏時報

華夏時報記者 盧夢雪 冉學東 北京報道

9月29日晚間，人民銀行、銀保監會發布通知，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

根據統計局發佈的70個大中城市房價數據，全國至少有23個城市符合條件，其中有8個二線城市，15個三線城市，二三線城市佔據主要位置。70城之外，符合條件的城市更多。

國家統計局數據顯示，截至8月，全國房地產開發投資規模已連續5個月累計負增長，降幅持續擴大。商品房銷售面積連續7個月累計負增長，降幅連續5個月超過20%。

9月30日，相關分析人士在接受《華夏時報》記者採訪時表示，金融管理部門調整的是首套房貸利率下限，各地具體如何定價仍由銀行與客戶商定，不同地區、不同銀行實際執行的利率或有不同。此外，如果部分符合條件的熱點城市房價上漲，爲符合房住不炒的要求，銀行和客戶所協商的利率也可能相應上調。

房貸政策進一步寬鬆

9月29日，人民銀行、銀保監會在通知中表示，爲全面落實房地產長效機制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

根據統計局發佈的70個大中城市房價數據，有23個符合條件，基本爲二三線城市，其中8個二線城市，15個三線城市，三線城市佔比更多。在70個城市之外，符合兩個條件的城市將更多。

2019年8月，央行公告要求新發放首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點，在此基礎上各省級市場利率定價自律機制可根據當地情況確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

8月22日，5年期LPR最新報價爲4.3%，下調15個BP。商業性個人住房貸款利率下限也隨之下調，首套最低可執行4.1%，二套最低可執行4.9%。

兩部門在通知中表示，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

“今年1-9月，全國累計發佈了超過800次各種房地產調控政策，同比上漲了65%，超過200個城市發佈了各種穩樓市政策。”中原地產首席分析師張大偉在接受《華夏時報》記者採訪時指出，現在全國有接近80多個城市首套房房貸利率下調到了4.1%，如果繼續降低的確可降低購房者置業成本，“持續降息是落實國務院‘支持住房剛性和改善性需求’的要求，對市場信心和市場預期的企穩將起到積極作用”。

張大偉分析指出，從房地產政策鬆綁情況來看，鬆綁城市級別越來越高，一季度以三四線城市鬆綁爲主，到了4-9月份二線城市逐漸成爲鬆綁城市主力，其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點樓市城市也加入穩樓市救樓市行列。超過30個二線城市最近2個多月發佈了超過100次穩樓市政策，成爲最近樓市調控主力。

政策內容也在不斷升級，從一季度的各種針對限購政策，二季度來全面升級到針對信貸寬鬆的政策，包括房貸首付和房貸利息降息的政策越來越多，公積金政策已經成爲穩樓市標配，前期的限售政策取消也越來越多，二套房認定標準變化，疊加各種人才政策，稅費減免。

“受各種外部因素影響的疊加，目前二三線城市的房地產市場已處於半結冰狀態。”9月30日，朗詩地產副總經理葉國挺在接受《華夏時報》記者採訪時也表示，前期開發企業已在二三線城市主動推出了各類優惠措施，力度也比較大，預計當下對首套利率下限的調整在短期內效果不易體現。

市場信心待恢復

“房地產微調寬鬆的政策內容越來越寬，政策力度越來越大，但目前看，市場的信心依然沒有完全恢復，期待爛尾樓續建資金、存量房貸降息等更大力度政策的出臺。”張大偉指出。

自8月央行等有關部門提出通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，國家開發銀行已於9月22日向遼寧省瀋陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款。

9月13日，鄭州印發相關文件指出，根據保交樓專項借款使用相關規定和要求，將對全市範圍內使用保交樓專項借款項目開展全面審計。

9月29日，人民銀行貨幣政策委員會例會上提出，要推動“保交樓”專項借款加快落地使用並視需要適當加大力度。

“房地產市場的核心問題仍是房企資金鍊的問題，銀行需要給予相應的信貸支持。”張大偉指出。

招聯金融首席研究員董希淼認爲，應加快調整優化房地產金融政策，階段性放寬房地產貸款集中度管理相關要求；通過政策性銀行專項借款等措施，撬動商業銀行信貸資金，對“保交樓”項目給予專項支持。

而階段性放寬首套房貸利率下限的政策時間是2022年底前，後續銀行將會如何執行？

張大偉認爲，目前房地產熱點城市，特別是一線城市，都沒有執行4.1%的房貸首套利率，實際利率調降情況仍需看具體的執行情況。

董希淼也認爲，金融管理部門調整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，具體如何定價仍由銀行與客戶商定，不同地區、不同銀行實際執行的利率或有不同，“但預計多數銀行對首套住房貸款將實際執行利率下限。”

另有相關人士分析指出，如果部分符合條件的熱點城市房價上漲，爲符合房住不炒的要求，銀行和客戶所協商的利率也可能相應上調。

“下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優化空間，二套住房貸款利率下限也應進行適當調整。對限購政策，可以探索實施‘因區施策’，適當放開一二線城市郊區的限購政策。”董希淼提出。