原標題：“賣一買一”退個稅明起實施，降低改善性購房成本

央行、銀保監會剛發聲優化信貸政策，財政部、稅務總局又從房屋交易個人所得稅方面降低了部分購房成本。

9月30日，財政部官網發佈《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

至於“現住房轉讓金額”爲該房屋轉讓的市場成交價格。若納稅人新購住房爲新房的，購房金額爲納稅人在住房城鄉建設部門網籤備案的購房合同中註明的成交價格。新購住房爲二手房的，購房金額爲房屋的成交價格。

值得注意的是，上述政策只適用於納稅人出售和購買的住房應在同一城市內，同一城市範圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃範圍。比如在北京房山區出售房屋，只有在北京市各區內購買才符合退稅政策。

另一個條件則爲，出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應爲新購住房產權人或產權人之一。

從政策出發點來看，主要爲了降低改善羣體購房成本，讓其手中積壓的房源出售，並且要求一年多時間內在當地購房，提供較大力度的個稅減免優惠，從而帶動當地二手房、新房市場的活躍度。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，當前多數一二線重點城市關於住房個人所得稅的執行情況是，滿五唯一免徵，其他情況按照房屋價值差額的20%或者全額的1%徵收，新政會利好持有住房在五年以內或者有多套住房的家庭換房。

舉例來講，以北京出售房屋按照房產交易盈利部分的20%徵收個人所得稅計算，若A出售一套房屋成交價格爲200萬，該房屋原值爲100萬，裝修、稅金等其它費用爲50萬，則賣方A需繳納個稅10萬。

若A在規定時間內置換一套300萬新房，高於其出售房屋價格，可退還全部10萬元稅費。若A購買房屋爲150萬，低於其出售房屋價格，則退還10萬×150萬/200萬=7.5萬元。

由於各地具體房屋交易個稅徵收標準不同，以及房屋增值幅度、房屋本身性質不同，退稅規模也會發生相應的變化。

“對於大部分城市來說，一套房可以節省稅費在3-5萬，而北京等城市少部分房源可能節省幾十萬以上。”中原地產首席分析師張大偉指出，新政策對於大部分城市市場影響不大， 但對北京等少數城市換房客戶可能有一定影響，有利於增加有個稅的房源流動性。

張大偉進一步表示，該政策的具體落地需要注意的是，在當下市場交易環節中，所有稅費都約定買方繳納，那麼後續賣房一方獲得退稅，雙方之間該如何計算，以及是不是會影響銷售房價，還需要政策清晰化。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，該政策裏最重要的點是必須得在規定時間內買房才能享受優惠。 目前二手房交易環節比較長，交易成本比較高，對於換房需求的實現是非常大的阻礙，所以這個政策是降低了換房的成本。

李宇嘉認爲，近期的”帶押過戶”以及支持“連環單”的政策，目的也是消除換房需求中存在的痛點和堵點。雖然從退稅這一個政策來講，並不一定能夠促進市場回升，如果把它與部分城市可自主降低貸款利率、多地調整二套房首付比例等結合起來，效果還是可觀的。