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三條新聞，這個城市又火了

最近，有三條關於東莞的新聞，引起了廣泛的關注：

新聞一：中國發展研究基金會近日發佈了《機遇之城2022》報告，在“可持續發展”維度上，東莞超越上海、深圳、蘇州，躍居全國第二。

新聞二：各地金融部門陸續披露了截至2022年7月末的“金融機構本外幣存款餘額”，也就是“資金總量”的數據，東莞拿下了主要城市的資金增速亞軍。（下圖）

“資金總量”是反映經濟運行質量的重要數據，哪個城市匯聚的資金多、增速快，就說明哪個城市更能吸引資金、更有發展後勁。

太原之所以名列增速第一，跟煤炭價格大漲有關。而東莞不是“有礦”的城市，它“資金總量”的高速增長，只能說明這個“新一線城市”的產業有足夠的競爭力，足以吸附更多的“熱錢”加盟。

近年來東莞發展勢頭迅猛，不僅在全國城市排行榜上不斷攀升，在省內也實力競逐廣深之後“第三城”。

新聞三：近日，深圳深圳市發改委官網公佈“軌道交通5期”環評公示，宣佈了13條新地鐵線的走向和站點，其中有兩條線涉及到東莞。這意味着深圳都市圈有了實質性進展，深莞跨城地鐵軌道建設率先開局。

這兩條線路分別是：10號線東延線，將實現東莞鳳崗和深圳中心區1小時通達目標；11號線北延，連接松崗和東莞長安，銜接東莞軌道交通3號線。

隨着地鐵加持，深莞同城將實現“階梯式”升維跨越。尤其東莞長安通過11號線可以直接到達深圳“最有錢”的區域，將跟深圳實現真正的“一體化發展”、“融合發展”。

最近，隨着中央不斷強調“支持剛性和改善性住房需求”，各地都在放鬆限購，推動樓市回暖。東莞除了城區和松山湖之外的28個鎮，也都取消了限購。在廣深仍然維持嚴格限購的情況下，很多想在大灣區買房的朋友，都把目光盯住了東莞。

原因很簡單：一方面是現實，地緣接壤、產業協同、房價差幅，讓深莞高度互通。截至2021年，深圳東莞兩地通勤的人數已經達到120.8萬人次/日，遠期將達到666萬人次/日，意味着相當一部分深圳“打工人”選擇在東莞安家。

一方面是價值，東莞是中國內地超大、特大城市裏，人口密度僅次於深圳、位居第二的城市。人多地少，新房供應量少。東莞還地處廣深港三大世界一線城市的“包圍”中，具有天時地利人和的優勢。

那麼問題來了：投資東莞，應該首選哪裏？或者說，哪個片區纔是東莞這個機遇之城的新爆點？

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長安：“黃金內灣”和“黃金三角”交叉點

東莞的產業發展之路，長安的表現可圈可點：

，時長01:25摘編於：陸克文工作室

再給大家看一張圖：

這是東莞十四五規劃中，東莞城市發展戰略圖。中心城區、松山湖和濱海灣片區，構成了東莞發展的黃金三角。

下面這個圖裏的那個倒過來的U型，就是今年5月廣東省黨代會重點提出的大灣區的“黃金內灣”，它包括了珠江口各城市的重點新片區，比如：深圳的前海、東莞的濱海灣、廣州南沙、中山翠亨新區、珠海橫琴新區，以及香港和澳門。

很明顯，東莞的濱海灣片區，處於大灣區“黃金內灣”和東莞“黃金三角”的交叉點。是重大發展戰略的疊加區域，東海岸的“腰”。

這個區域，還地處大灣區最具人氣、財氣的黃金軸線（廣州—東莞—深圳—香港）上。

東莞濱海灣片區的長安鎮，是我們建議大家重點關注的片區。原因很簡單：

第一，這裏是“黃金內灣”和“黃金三角”交叉點，是江東岸濱海城市發展線重要節點，直接和深圳前海連成一片，在所有臨深片區內價值“扛鼎”。

改革開放40多年來，先後有兩個城市帶動大灣區的發展，成爲大灣區的首席發動機。前30年，是香港；最近10年，是深圳。

如今的深圳，已經是大灣區經濟總量最大的城市，PCT發明專利最多的城市，上市公司市值最高的城市，世界500強總部最多的城市。所以，周邊城市臨深片區，往往房價較高，也深受購房者關注。

近年來，深圳在機場北規劃了海洋新城，用來承載國家賦予的“全球海洋中心城市”的定位。後來，前海實現了8倍擴容，把海洋新城、會展新城納入。而這個片區，跟東莞濱海灣片區長安鎮直接接壤，脣齒相依。

所以，長安鎮在臨深各片區裏，極具地利優勢。

第二，在東莞各街鎮中，長安鎮經濟總量名列第一，而且發展勢頭最好。在其背後，是雄厚的產業實力和不斷誕生的世界級企業。

下面這張圖，是2021年度東莞企業按照主營業務收入排出的前20名。

如果你不熟悉東莞，不熟悉長安鎮，可能會一頭霧水：“步步高系”怎麼會這麼厲害，營收竟然超過了“華爲系”？要知道，華爲終端總部是在東莞，而且華爲最大的園區也在東莞。

所謂“步步高系”企業，包括步步高、OPPO與vivo等。

其中OPPO與vivo，在智能手機市場佔有率上，分別位居全球第四和第五名，堪稱世界級企業。至於步步高旗下的“小天才”兒童手錶，在全球市場佔有率高居第一。

這些企業的誕生地、總部所在地，都是東莞長安鎮。

這三家世界級企業的誕生，都跟一個人密切相關，他就是段永平。段永平於1995年在東莞創立步步高，靠着學習機、VCD和無繩電話等產品，步步高名揚全國。

1999年後，段永平將步步高按業務板塊分拆成三家互相獨立的公司，視聽業務交給陳明永，通訊業務交給沈煒，教育電子業務交給金志江，他本人則移居美國，轉戰投資界。

其結果是，段永平成爲二級市場上購買中國互聯網股賺錢最多的人。他的三位接班人，分別開創了OPPO與vivo的世界奇蹟，並延續了步步高的昔日輝煌。

而這三家企業一直紮根長安鎮，紮根東莞，組成了比東莞華爲系還要強大的“步步高系”。

不要以爲步步高、OPPO、vivo等世界級企業在長安鎮誕生是偶然的，這裏面有着很大的必然性。因爲長安鎮地處廣州、深圳、香港三大一線城市“連接線”上，這裏交通便利、信息四通八達，而且營商成本不高，特別適合先進製造業的創業型企業發展。

一組數據可以證明這一點：長安鎮擁有市場主體突破12萬戶；長安鎮擁有高新技術企業589家，國內有效發明專利1.6萬件，註冊商標3.5萬件，均居全市第一。

這意味着，長安鎮在產業上已經形成了一個金字塔：塔尖上，是類似步步高系的這些世界級企業；金字塔的“腰部”，是全國、廣東省和東莞市的各類專精特新企業、上市公司等；金字塔的“底座”，是12萬家市場主體，是千千萬萬、生生不息的創業者。

這個產業“金字塔”有兩大特點：底座特別大，有無數企業時刻準備着向上攀升；金字塔的高度不斷在上升，其頭部企業從早期的廣東知名企業晉升爲全國知名企業，現在則躍升爲世界知名企業。

而長安鎮的產業結構，過去40年從“三來一補”起步，先後經歷了“長安加工”、“長安仿製（山寨）”、“長安製造”三個階段，正在邁向“長安智造”的新階段。

投資房地產，重要的是選城市、選片區。一個城市、一個片區之所以有價值，跟是否有核心產業，核心產業是否有進化能力，是否有全國、全球競爭力密切相關。

深圳南山區之所以在深圳後來居上，松山湖也在東莞創造了“郊區”變“核心”的奇蹟，都跟產業密切相關。

擁有了堅實產業“金字塔”支撐的濱海灣片區長安鎮已經被確定爲東莞重點發展的“金三角”之一，而且這裏還是“金三角”裏唯一不限購的片區，未來增量人口、增量企業的加盟，是可以期待的。

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vivo全球總部旁，TOD產城生活觀

今天晚上，由一灣雲璟主辦的“WONDER FUTURE 濱海灣未來創想大會”舉行。主持了濱海灣整體規劃的廣東省城鄉規劃設計研究院總工程師馬嚮明老師做主題演講，分享了從長安新區到濱海灣新區，東莞面向創新時代的未來城市實踐。

未來長安依託位置優勢和深莞跨市軌道網、穗莞深城際、深港西部快軌等交通網絡，必然將承接深圳前海功能、產業與居住外溢。

但是相比南城、松山湖，穩坐東莞GDP排行榜第一名的長安，供應極度緊缺，2015年至今7年來，僅成功出讓3塊地，只有4個新盤面市。

目前在售的有且僅有武漢城建與招商蛇口聯袂打造的“一灣雲璟”,雲集四大“璟觀”價值。

1、產業觀：這裏有什麼價值依託？

一灣雲璟位置得天獨厚，西南側約200米就是vivo全球總部。東莞市已經形成了強大的智能移動終端集羣，聚集了以華爲、OPPO/vivo爲代表的手機制造業，據統計，全球每6部手機，就有1部爲“東莞造”。

日前最新深圳都市圈發展規劃已明確將建設三條走廊全面打通深莞，其中西部沿海走廊，連接深圳中心區、寶安、濱海灣片區，共同打造國家現代服務業中心和頭部企業總部基地。

產業託底區域價值，一灣雲璟產業芯上蓋，產業集羣與區位價值完全不輸松山湖，甚至更高一籌。

2、通勤觀：超級TOD將帶給我們什麼？

TOD資產，地鐵上蓋，便捷與價值“兼得”！有數據顯示：地鐵3公里內，每近1公里住宅價格上漲6-9%；若是地鐵上蓋，價格將足足高出42%！TOD項目的價值優勢肉眼可見。

而一灣雲璟，在傳統TOD模式之上再升級，複合交通網絡，堪稱“黃金樞紐”。

未來從一灣雲璟，8軌通灣區，4站到前海。到深圳、廣州都非常便捷，有深圳地鐵11號線、深圳地鐵20號線、穗深城際等軌道交通，可以直通廣州南站、深圳機場、深圳西部核心區。

周邊還有濱海大道、廣深公路、莞長路、環莞快速等城市快速路，半小時可達東莞中心城區、松山湖。距沿江高速長安站2.8公里，通過沿江高速5分鐘即達深圳。

3、生活觀：一站式生活是怎樣的？

城市居住理念越來越朝着人本理念迴歸，CLD（中央生活區）模式崛起，一站式生活配套必然要納入置業雷達維度座標。

一灣雲璟配套示意圖

一灣雲璟接壤濱海灣市政服務軸心，1公里滿足生活所需，3公里內集萃一站式生活體驗。雲集5大商圈、8大生態公園、三大菁英學校以甲級全方位醫療配套以及佔地約1.7萬㎡的綜合型社區服務中心，是醇熟的CLD居住大城。

4、品質觀：什麼樣的房子更具未來價值？

根據中指研究院8月下旬發佈的住宅成交市場特徵分析，今年一二線改善型住宅銷售佔比提升，普遍佔成交主力。

2022年1-7月30個代表城市各面積段住宅銷售套數佔比

數據來源：中指數據CREIS

後疫情時代，大大增幅了居家、居社區的生活場景，社區與戶型與生活品質息息相關。改善型人居市場成交走高的背後，是人們對生活居住品質的升級要求，“好社區、好房子”，未來置換才更具價值。

一灣雲璟由城市建設“王牌軍”武漢城建和行業頭部央企招商蛇口聯袂打造，總投資超70億，建面超30萬㎡，設計約4.88萬方園林，臻享九璟，覆蓋社區全齡段業主的生活需求，追求尊貴品質的同時複合人性化需求。

一灣雲璟示意圖

項目精心打磨休閒運動、自然頤養、會客小聚、人文涵養等多元生活場景，將酒店式度假泳池、中軸園林景觀、下沉庭院、高端會所、文化活動室、圖書館等嵌入社區配套，不出社區也能多彩生活。

項目整體呈圍合式佈局，規劃14棟洋房，2梯3-6戶，主力產品爲建面約96-143㎡精裝3-4房。一灣雲璟項目營銷中心將於10月1日盛大開放，對項目感興趣的朋友們可以提前預約看房呦！