本報記者 蔣翰林 深圳報道

9月商品房成交得到明顯改善。10月24日，國家統計局發佈數據顯示，9月商品房銷售面積和商品房銷售額分別爲13532萬平方米和13510億元，環比增長顯著，帶動1~9月銷售面積和銷售額同比降幅收窄，銷售面積也已連續兩個月收窄。

隨着利好政策不斷出臺，保交樓政策取得積極效果。1~9月，房屋竣工面積跌幅連續兩個月收窄，開發商資金面也呈現逐步回升跡象。

與此同時，房企融資亦出現回暖跡象。中指研究院監測，2022年9月房地產企業非銀融資額爲777.9億元，環比上升13.3%。近日，監管對房地產在A股融資打開“小口”， 允許存在少量涉房業務但不以房地產爲主業的企業在A股市場融資。

“樓市正在出現良好的跡象，關鍵看保交樓政策效果和銷售端，保交樓能取得積極進展，新房價格能繼續平穩，就一定能帶動有效需求入場。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《中國經營報》記者分析稱，四季度仍是保交樓的關鍵節點，房地產開發投資有望繼續修復。

商品房銷售增加超3成

房地產行業多個指標正在逐步改善。國家統計局數據顯示，9月商品房銷售面積13532萬平方米，環比增加39.33%；商品房銷售額13510億元，環比增加33.67%。繼8月商品房銷售面積和銷售額有所增長之後，銷售數據第二個月增加，且9月單月商品房銷售面積和銷售額增幅均超30%。

同比來看，1~9月，商品房銷售面積同比下降22.2%，降幅連續兩個月收窄；商品房銷售額同比下降26.3%，降幅連續四個月收窄。

“9月，各地政策優化節奏較7、8月明顯加快，疊加房企推盤節奏和營銷力度加大，市場活躍度有所改善。”中指研究院分析稱。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，全國商品房銷售額跌幅比商品房銷售面積的跌幅大，彰顯了開發商促銷的力度在加大。比如廣州對新項目備案價進行動態調整，“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調整爲上浮10%、下浮20%。很多二三線城市新盤項目都加大了銷售折扣的力度。

價格方面，在主要城市中，北京二手房價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；上海環比上漲0.5%，漲幅比上月收窄0.1個百分點；廣州環比下降0.6%，降幅比8月擴大0.3個百分點；深圳環比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

自從保交樓成爲穩定房地產市場的關鍵內容，政策正初顯成效，全國房屋竣工節奏有所加快。1~9月，全國房屋竣工面積下跌19.9%，跌幅連續兩個月收窄。

李宇嘉表示，這說明近期國家及各地保交樓的政策力度加大，取得了積極的效果。近期，隨着專項借款、紓困基金積極落地，部分涉房企業資本市場融資開閘，預計保交樓的形勢繼續向好，從而對穩定市場預期，扭轉需求端疲弱態勢有積極作用。

多筆全額擔保民企債券落地

需要注意的是，從投資端看，開發商拿地和開工的積極性繼續降低。1~9月，全國房地產開發投資同比下降8.0%，降幅比1~8月擴大0.6個百分點；全國土地購置面積下降53.0%，跌幅比1~8月擴大了3.3個百分點，連續16個月下跌；房屋新開工面積下降38%，跌幅比前8個月擴大0.8個百分點，連續14個月下跌。

不過，開發商資金面繼續好轉。1~9月份，全國房地產開發企業到位資金下跌24.5%，跌幅相比1~8月收窄0.5個百分點，跌幅連續兩個月收窄。李宇嘉認爲，近期專項借款、紓困基金以及資產管理公司積極介入，加上開發商大力度降價促銷，同時緊縮拿地和開工，助力資金面好轉。

另外，房企融資亦出現回暖跡象。中指研究院監測，2022年9月房地產企業非銀融資額爲777.9億元，環比上升13.3%。融資形勢好轉的同時，融資利率也在下降，行業平均利率爲3.67%，同比下降2.14%，環比下降0.44%。

前三季度新發行境內信用債的房企中，華潤置地發行信用債融資最多，金額達281.02億元，平均票面利率爲3.13%；其次爲萬科，融資金額爲213.90億元，平均票面利率爲3.18%；首開股份融資金額爲205.01億元，在前三季度國內新發境內信用債的房企中排名第三，平均票面利率爲3.61%。

事實上，受監管支持增信發債影響，今年已有數家頭部民企完成增信融資，且發債企業名單有望擴容。目前，龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、新城控股、美的置業、卓越商管等六家民營房企在中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債信用公司”）的增信支持下，成功發債融資，平均票面利率約3.3%。

2022年8月，中國銀行間市場交易商協會召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債信用公司增信支持的方式，支持民營房企發債融資。龍湖、碧桂園、旭輝、新城控股等公司均在試點名單中。

10月13日，卓越商管成功發行6億元中票，由中債信用公司提供全額擔保。這是今年8月以來，中債信用公司第6筆通過全額擔保方式支持民營房企發行的債券。跟之前5家房企不同的是，卓越商管的間接控股母公司卓越置業並未上市，這也爲行業帶來了積極信號。

市場信心逐漸恢復

值得注意的是，據10月20日《中國證券報》的消息，證監會相關人士表示，對於涉房地產企業，證監會在確保股市融資不投向房地產業務的前提下，允許存在少量涉房業務但不以房地產爲主業的企業在A股市場融資。

據報道，企業需滿足的條件包括，自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產業務收入、利潤佔企業當期相應指標的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產業務產生的投資收益佔企業當期利潤的比例不超過10%。

去年以來，國家一直鼓勵對房地產出險項目收併購，鼓勵各方參與保交樓，推進存量土地的開發。“但房地產需要的資金體量太大，保交樓和收併購的投入也非常大，需要多方資金投入。”李宇嘉指出，除了專項借款、紓困基金，分散風險更強的股權資金也很重要。

9月以來，人民銀行、銀保監會、財政部等部門持續釋放利好政策，助力房地產行業健康發展。9月29日、30日，相關部門相繼發佈政策，階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，下調首套住房公積金貸款利率，換購住房個人所得稅退稅，重點支持剛性和改善性住房需求。

在9月末階段性調整差別化住房信貸政策的推動下，全國十餘城降低首套房商貸利率下限至4%以下，包括武漢、天津、石家莊、昆明、貴陽等城市，其他符合條件的三四線城市也不斷跟進調整。貝殼研究院統計數據顯示，綜合調整信息後目前一線城市房貸利率最高，首套平均爲4.60%，二套平均爲5.13%，與上月持平。三四線城市是房貸利率同比降幅最大的城市線，首套、二套利率同比降幅分別爲169BP和116BP。

除了房貸利率調整之外，近期各地房地產支持政策仍在繼續推出，如日前廣東梅州發佈公積金新政細則，購買商品住房可提取本人及配偶的公積金餘額來支付首付款；10月17日廣東韶關發佈通知，對農業轉移人口購買新建商品住房的契稅進行全額財政補貼等。

對於即將到來的四季度，克而瑞認爲，中央及地方需求端政策力度有望加碼，在輪番政策暖風的作用下，市場信心或將逐漸恢復，房地產市場也將逐步回穩，但城市分化加劇。