21世紀經濟報道記者吳抒穎 深圳報道 21世紀經濟報道記者從房企、投行和券商等多方機構處獲悉，有關主管部門於近日發佈了《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱“通知”）。

在這份通知中，有關主管部門主要圍繞保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓金融服務”以及積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策和加大住房租賃金融支持力度等方面部署工作。

通知有16個方面的內容，21世紀經濟報道記者總結了如下要點：

1．     穩定房地產開發貸款，對國有、民營房企一視同仁

通知中表示，爲了保持房地產融資平穩有序，要穩定房地產開發貸款投放，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，鼓勵金融機構重點支持治理完善，聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。

對於風險識別，金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全，資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

2．     支持各地因城施策實施好差別化住房信貸政策

對於個人住房貸款合理需求，通知稱支持各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

同時，鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機構優化新市民住房金融服務，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標準，多維度科學審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

3．     支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期

對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。

自通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。

4．     支持優質房企發債，推動專業信用增進機構爲短期困難房企提供增信支持

對於債券市場，通知表示支持優質房地產企業發行債券融資，並推動專業信用增進機構爲財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。

在資金兌付方面，鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期，置換等安排，主動化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。

5．     保持信託等資管產品融資穩定，鼓勵信託等支持房地產併購等合理融資需求

對於資管產品融資，通知指出鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求，鼓勵信託公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管產品監管要求，做好風險防控的基礎上，按市場化，法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，依法合規爲房地產企業項目併購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。

6．     支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款

國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經複覈備案的借款主體發放“保交樓”專項借款，封閉運行、專款專用，專項用於支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

7．     鼓勵金融機構尤其是項目按揭貸主融資商業行提供配套“保交樓”融資支持

通知表示，在專項借款支持項目明確債權債務安排，專項借款和新增配套融資司法保障後，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化，法治化原則，爲專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

對於剩餘貨值的銷售回款可同時覆蓋專項借款和新增配套融資的項目，以及剩餘貨值的銷售回款不能同時覆蓋專項借款和新增配套融資，但已明確新增配套融資和專項借款配套機制安排並落實還款來源的項目，鼓勵金融機構在商業自願前提下積極提供新增配套融資支持。

此外，商業銀行可在房地產開發貸款項下新設“專項借款配套融資”子科目用於統計和管理。配套融資原則上不應超過對應專項借款的期限，最長不超過3年。項目銷售回款應當劃入在主融資商業銀行或其他商業銀行開立的項目專用賬戶，項目專用賬戶由提供新增配套融資的商業銀行參與共同管理。

同時，明確按照“後進先出”原則，項目剩餘貨值的銷售回款要優先償還新增配套融資和專項借款，對於商業銀行按照通知要求，自通知印發之日起半年內，向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類：對債務新老劃斷後的承貸主體按照合格借款主體管理。對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

8．     鼓勵商業行穩妥有序開展項目併購貸款業務，支持優質房企兼併收購受困房企項目

除了支持商業銀行推進併購貸款業務外，通知還指出，鼓勵金融資產管理公司、地方資產管理公司（以下統稱資產管理公司）發揮在不良資產處置、風險管理等方面的經驗和能力，與地方政府，商業銀行、房地產企業等共同協商風險化解模式，推動加快資產處置。鼓勵資產管理公司與律師事務所、會計師事務所等第三方機構開展合作，提高資產處置效率。支持符合條件的商業銀行、金融資產管理公司發行房地產項目併購主題金融債券。

通知表示，相關金融機構要用好人民銀行、銀保監會已出臺的適用於主要商業銀行、全國性金融資產管理公司的階段性房地產金融管理政策，加快推動房地產風險市場化出清。

9．     積極探索市場化支持方式依法依規化解受困房企風險

對於部分已進入司法重整的項目，金融機構可按自主決策、自擔風險、自負盈虧原則，一企一策協助推進項目復工交付。鼓勵資產管理公司通過擔任破產管理人，重整投資人等方式參與項目處置。支持有條件的金融機構穩妥探索通過設立基金等方式，依法依規市場化化解受困房地產企業風險，支持項目完工交付。

10．   鼓勵金融機構與購房人等相關方依法自主協商個人住房貸款延期還本付息

在保障住房金融消費者合法權益方面，通知表示，對於因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業失業而失去收入來源的個人，以及因購房合同發生改變或解除的個人住房貸款，金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協商，進行延期展期等調整，相關方都要依法依規、信守合同、踐行承諾。

在此過程中，金融機構要做好客戶服務工作，加強溝通，依法保障金融消費者合法權益，同時按相關規定做好資產分類。對於惡意逃廢金融債務的行爲，依法依規予以處理，維護良好市場秩序。

11．   延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排

通知要求，對於受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，人民銀行，銀保監會或人民銀行分支機構、銀保監會派出機構根據房地產貸款集中度管理有關規定，基於實際情況並經客觀評估，合理延長其過渡期。

12．   優化住房租賃信貸服務，引導金融機構對合規租賃企業提供信貸支持

合規項目所指的是，獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業，要引導金融機構重點加大對這類企業的信貸支持，合理設計貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業中長期資金需求。

同時，鼓勵金融機構按照市場化、法治化原則，爲各類主體收購、改建房地產項目用於住房租賃提供資金支持。商業銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。

商業地產改造爲保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認定書後，銀行發放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關政策。     

13．   拓寬住房租賃市場多元化融資渠道，支持住房租賃企業發行直接融資產品

通知表示，住房租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用於租賃住房建設和經營。鼓勵商業銀行發行支持住房租賃金融債券，籌集資金用於增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款投放。穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。

（作者：吳抒穎 編輯：林曦）