轉自：貝殼財經

今年前10個月全國房地產開發投資額仍呈現下降態勢。11月15日，據國家統計局發佈的1-10月份房地產開發投資和銷售月度報告顯示，1-10月份，全國房地產開發投資約11.39萬億元，同比下降8.8%。

雖然從數據上看，房企投資、銷售端的數據均有下行的趨勢，但是隨着2500億元支持民營企業債券融資、預售資金保函置換，以及“金融支持房地產16條”政策充分落地，業內人士認爲，全面金融支持政策落地有望加快市場築底。

據國家統計局數據顯示，1-10月，全國房地產開發投資約11.39萬億元，同比下降8.8%。資料圖片

開發節奏放緩，前10個月投資額同比下降8.8%

據國家統計局數據顯示，1-10月份，全國房地產開發投資約11.39萬億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資8.65萬億元，同比下降8.3%。

與開發投資數據同時下降的還有房屋施工面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積。1-10月份，房地產開發企業房屋施工面積約88.89億平方米，同比下降5.7%，其中住宅施工面積約62.83億平方米，下降5.9%；房屋新開工面積約10.37億平方米，下降37.8%，其中住宅新開工面積約7.59億平方米，下降38.5%；房屋竣工面積約4.66億平方米，下降18.7%，其中住宅竣工面積約3.38億平方米，下降18.5%。

對此，58安居客房產研究院分院院長張波認爲，市場的降溫依然在持續，全國房地產開發投資數據同比的降幅已達8.8%，這一數據也是今年以來的新低，市場的降溫已達歷史性低點，其中新開工面積下滑的幅度尤其明顯，這是市場信心不足、開發節奏放緩的直接體現。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認爲，1-10月份，全國房地產開發投資額同比增速下降8.8%，亟需給予重點關注。鑑於近期被稱爲“第二支箭”的債券融資支持工具、“金融支持房地產16條”和保函置換預售資金政策的密集出臺，客觀上有助於改善房企流動性，也有助於防範開發投資數據惡化。

從銷售端來看，據國家統計局數據顯示，1-10月份，商品房銷售面積約11.12億平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%；商品房銷售額約10.88萬億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。截至10月末，商品房待售面積約5.47億平方米，同比增長9.0%，其中住宅待售面積增長16.6%。

“當前房屋銷售數據總體上處於下跌兩成的水平，房地產市場的改善動力不強。”嚴躍進如是說。

針對商品房銷售延續下滑態勢，張波則提到，不但1-10月商品房銷售同比延續降勢，從10月單月商品房的銷售金額來看，環比9月依然減少，“金九”成色不足，“銀十”也未能如期而至。東北地區和西部的銷量下滑表現更爲明顯，也體現出本輪市場降溫，由於區域基本面差異導致降幅表現不同。

此外，“待售量增加更是加大了銷售壓力，這一數據也會對拿地開工等開發數據形成直接影響。”張波表示。

到位資金同比降幅超兩成，房企拿地意願不強

在銷售端並未明顯改善的情況下，行業資金仍存壓力。從到位資金來看，國家統計局數據顯示，1-10月份，房地產開發企業到位資金12.55萬億元，同比下降24.7%。其中，國內貸款1.48萬億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金約4.49萬億元，下降14.8%；定金及預收款約4.1萬億元，下降33.8%；個人按揭貸款約2.02萬億元，下降24.5%。

在諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙看來，從各渠道資金看，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款均呈現累計同比下降趨勢。不過，近期交易商協會2500億元支持民營企業債券融資以及三部門支持保函置換預售資金的舉措，預期將緩解房企資金流壓力。

由此，嚴躍進認爲，房企資金壓力較大，這是目前市場間的共識，同時一些房企的債務壓力也依然較大，要在流動性方面給予關注。比如在銀行信貸、債券融資、預售資金加快回籠等方面積極發力，同時可以考慮出臺“第三支箭”即股權融資的政策，引導險資入場。

值得關注的是，隨着房企到位資金的減少，1-10月份，全國房企土地購置面積同比增速爲-53.0%。

對於土地市場延續下行趨勢，嚴躍進表示，各地房企拿地意願不強，甚至有一些企業解散了投資發展部門；需要警惕此類數據對明年房源供應產生較大的衝擊。

張波也認爲，土地購置數據的減少，不但體現出房企拿地信心不足，同時房企由於銷售放緩導致資金迴流減速，也極大影響了拿地資金的充裕度。目前來看，依然還是國企央企在土地市場上佔主角，同時，預計後續集中供地的城市名單會有所調整，以更好適應市場的節奏變化。

房地產金融政策密集出臺，有利於行業穩定

雖然房企融資數據並不樂觀，不過，張波認爲，此時需要靜待政策發力，兩部門聯合發佈的“金融支持房地產16條”對後市的影響會非常直接，政策清晰體現出市場從“保需求”“保項目”的兩保，擴展到“保需求、保項目、保房企”的三保，金融政策支持對象範圍廣，涵蓋了需求端和供給端融資需求。加之“第二支箭”同步發力，在房地產開發貸款、信託貸款以及債券融資多種融資渠道的助力下，房企後續的項目交付和資金壓力將得到有效緩解。

在張波看來，11月初全國性房地產金融政策密集出臺，將更有利於行業穩定，優質房企的融資需求得到進一步保障，受困房企的風險處置出清將加快，房地產開發數據快速下滑的局面有望得到控制。

貝殼研究院市場分析師劉麗傑認爲，由於本輪市場下行幅度較深，市場預期修復難度較大，今年以來前期多輪分散式支持政策呈現效果鈍化、持續時間短等特徵，至今銷售和投資市場仍未明顯改善。這也是近期央行、銀保監、住建部等多部門相繼出臺“金融支持房地產16條”、預售資金保函置換等政策的原因，而且各項新政惠及面、支持力度以及政策細則的指導意義均明顯加大，預期全面金融支持政策落地有望加快市場築底。

新京報記者 袁秀麗

責任編輯：吳劍 SF031